تصور کنید پس از امضای قرارداد اجاره و تحویل گرفتن ملک، متوجه میشوید متراژ واقعی آن با چیزی که در قرارداد نوشته شده تفاوت دارد. شاید این اختلاف در نگاه اول چند متر بیشتر یا کمتر به نظر برسد، اما همین چند متر گاهی منشأ اختلافاتی میشود که به دادگاه ختم میشود. در چنین شرایطی، این سؤال کاملاً طبیعی است که آیا مستأجر یا موجر میتواند به استناد این اختلاف، قرارداد را برهم بزند یا مطالبه خسارت کند؟
در قراردادهای اجاره، متراژ ملک یکی از اوصاف مهم مورد معامله است و گاه مبنای تعیین میزان اجارهبها نیز قرار میگیرد. به همین دلیل، اگر بعد از انعقاد قرارداد مشخص شود متراژ واقعی با آنچه در قرارداد قید شده یکسان نیست، صرفاً با یک اشتباه عددی روبهرو نیستیم؛ بلکه ممکن است حقوق و تعهدات طرفین نیز دستخوش تغییر شود و زمینه طرح دعوای حقوقی فراهم گردد.
در این مقاله، با بررسی مقررات قانون مدنی، اصول حاکم بر قراردادهای اجاره و رویه عملی محاکم، به این پرسش پاسخ میدهیم که اختلاف بر سر متراژ در قرارداد اجاره چه آثاری دارد، در چه شرایطی حق فسخ یا مطالبه خسارت ایجاد میشود و هر یک از موجر و مستأجر برای حفظ حقوق خود چه اقداماتی باید انجام دهند.
کسری متراژ ملک پس از انجام معامله
در قرارداد اجاره متراژ واقعی ملک از سند کمتر است!
سوال: مستاجر یک خونه هستم که در اجاره نامه نوشته ۱۲۰ متری .متر کردم ۱۰۳ متر بود و با حساب دیوارها ۱۰۷ متر بود .به صاحبخانه گفتم گفتند متراژ چند متر کم و زیاد مهم نیست و مدعی شدند که تو سند ۱۲۰ هست.اولا اینکه از نظر قانونی بنده حق دارم با پیگیری اختلاف متراژ این ده متری که کم بوده رو بگیرم؟ دوما بنده چکار کنم تا متراژ واقعی رو بفهمم؟
پاسخ وکیل: یک قاعده کلی در معاملات و عقود وجود دارد و آن هم این است که طرفین معامله ملزم هستند همان چیزی را که بین یکدیگر توافق کرده اند تسلیم یکدیگر کنند؛ پس در اینجا هم موجر موظف است همان مواردی را که در وصف مال الاجاره بیان کرده است تسلیم مستاجر کند.
از تعهد های اصلی موجر در عقد اجاره تسلیم عین به منظور انتفاع است و ماده ۴۷۷ قانون مدنی نیز به این مهم اشاره کرده است.
بنابراین اگر در مال الاجاره نقصی باشد که نتوان از مال منتفع شد، تسلیم به طور قطع انجام نشده است و موجر به تعهد خود وفا نکرده است.
معمولا متراژ های منازل مسکونی در سند های رسمی و قولنامه ای به طور دقیق با موقعیت جغرافیایی آن ذکر میشوند و متراژ منازل به عنوان یکی از اصلی ترین اوصافی است که در مال الاجاره مورد توجه مستاجرین قرار میگیرد و گویی مساحت ملک به عنوان وصفی از موضوع معامله است و بسیار اهمیت دارد و شرط توافق از ابتدا همین بوده است و به صورت یک شرط صفت در قرار داد به طور صریح یا ضمنی آورده می شود و اگر مال الاجاره این صفت را دارا نباشد مستاجر حق فسخ را دارد(ماده ۲۳۵ قانون مدنی)؛ البته با توجه به وحدت ملاکی که در بیع (ماده ۳۵۵ قانون مدنی)چنین املاکی نیز به وجود می اید و ممکن است ملکی با شرط داشتن فلان متر مربع به فروش برسد و بعد معلوم شود زیاده یا نقیصه دارد، باید گفت که اختیار فسخ معامله حقی است که به متضرر داده شده است اما او می تواند از این حق صرف نظر کند و به جای برهم زدن معامله ،زیاده یا نقیصه را با توافق طرف دیگر قرارداد به گونه ای عادلانه محاسبه کند.
مستندات قانونی – اختلاف متراژ اجازه نامه با سند اصلی آپارتمان
ماده ۳۵۵ قانون مدنی
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است و مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده با نقیصه تراضی نمایند.
ماده ۴۷۷ قانون مدنی
موجربایدعین مستاجررادرحالتی تسلیم نمایدکه مستاجر بتوانداستفاده مطلوبه ازآن را بکند.
ماده ۲۳۵ قانون مدنی
هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد ومعلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت .
