شکایت الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

یکی از مراحل اصلی و حیاتی معاملات ملکی و تعهدات قراردادی ،انتقال رسمی مالکیت از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، است. اما در عمل، ممکن است یکی از طرفین معامله از حضور در دفترخانه امتناع کند و این مسئله موجب ایجاد اختلاف و نهایتا طرح دعوا گردد .سوالی که در این صورت ممکن است ذهن را درگیر کند اینست که آیا می‌توان گرفتن سند بدون گواهی عدم حضور را از طریق مراجع قضایی پیگیری کرد؟ در این مقاله، به‌صورت تخصصی و جامع، به بررسی ابعاد حقوقی، شرایط و مدارک لازم مربوط به سند زدن بدون گواهی عدم حضور می‌پردازیم و روشن می‌کنیم در چه مواردی امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون این گواهی وجود دارد.

وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران

وکیل برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مفهوم شکایت الزام به تنظیم سند و نقش گواهی عدم حضور

الزام به تنظیم سند رسمی یکی از مهم‌ترین دعاوی در حوزه معاملات املاک است و زمانی مطرح می‌شود که فروشنده برخلاف تعهد قراردادی خود از مراجعه به دفترخانه و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری می‌کند. در هر معامله ملکی، پس از اینکه خریدار ثمن معامله را پرداخت کرد و سایر تعهدات خود مانند اخذ استعلام‌ها، پرداخت مالیات و هزینه‌های قانونی را انجام داد، حق مسلم دارد که مالکیت رسمی ملک به نام او ثبت شود. از نظر قانون، انتقال مالکیت اموال غیرمنقول تنها با سند رسمی معتبر است و اسناد عادی مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه صرفاً تعهد به انتقال ایجاد می‌کنند؛ بنابراین تنها راه تثبیت قطعی مالکیت، الزام فروشنده به تنظیم سند است.

در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند از دفترخانه گواهی عدم حضور دریافت کند که نشانه تخلف فروشنده از تعهدات اوست. سپس خریدار با استناد به قرارداد، مدارک پرداخت ثمن و گواهی عدم حضور، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح می‌کند. دادگاه پس از بررسی صحت معامله و انجام تکالیف قانونی توسط خریدار، فروشنده را ملزم به انتقال رسمی ملک می‌کند و در صورت استنکاف وی، نماینده دادگاه یا اجرای ثبت به‌جای او سند را امضا می‌کند. این دعوا ازجمله دعاوی رایج ملکی است که نقش مهمی در پیشگیری از اختلافات، معاملات معارض و انتقال‌های غیرقانونی دارد و ضمانت اجرای اصلی تعهد به انتقال رسمی ملک محسوب می‌شود.

تمام دلایل و مدارک دعوای الزام به تنظیم سند

شرایط دعوای الزام به سند بدون گواهی عدم حضور

در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه معمولاً یکی از مستندات مهم برای اثبات تخلف فروشنده است؛ اما قانون این گواهی را شرط الزامی طرح دعوا نمی‌داند. در بسیاری از پرونده‌ها، ممکن است خریدار به دلایلی از جمله بی‌اطلاعی، عدم همکاری فروشنده، تأخیر یا قصور دفترخانه و حتی مشکلات اداری موفق به دریافت این گواهی نشود. با این حال، اگر دادگاه بتواند از طریق سایر ادله تشخیص دهد که خریدار آماده انتقال سند بوده و فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کرده است، صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی همچنان امکان‌پذیر است. بنابراین، نبود گواهی عدم حضور به تنهایی مانع موفقیت دعوا نیست و خریدار می‌تواند از طریق ارائه مدارک معتبر و دلایل قانونی، حق خود را پیگیری کند. در ادامه، مهم‌ترین شرایطی که دادگاه می‌تواند بدون وجود گواهی عدم حضور نیز حکم صادر کند توضیح داده می‌شود:

۱. ارائه مدارک دال بر ایفای تعهدات

خریدار باید ثابت کند که تعهدات خود طبق قرارداد را به‌طور کامل انجام داده است. این اثبات می‌تواند از طریق ارائه رسیدهای پرداخت ثمن، اسناد بانکی، پیامک‌های مربوط به هماهنگی تنظیم سند یا حتی شهادت شهود انجام شود. دادگاه در بررسی این دلایل به محتویات قرارداد و اعمال خریدار توجه می‌کند تا احراز کند که وی آماده انجام تشریفات انتقال بوده است. در چنین حالتی، عدم وجود گواهی عدم حضور مانع رسیدگی نیست زیرا اصل بر انجام تعهد توسط خریدار است. هرچه مدارک ارائه‌شده روشن‌تر و مستندتر باشد، احتمال صدور حکم به نفع خریدار بیشتر خواهد بود.

۲. احراز امتناع فروشنده از حضور

در مواردی که فروشنده از حضور در دفترخانه عمداً خودداری کرده باشد، دادگاه می‌تواند با دلایلی مانند مکاتبات، اظهارنامه، پیامک‌های رسمی یا شهادت شهود، امتناع وی را احراز کند. آرای متعدد قضایی بیان می‌کنند که برای دادگاه، احراز امتناع واقعی فروشنده مهم‌تر از وجود گواهی عدم حضور است. اگر فروشنده تلاش کرده باشد فرآیند انتقال را عمداً متوقف کند یا همکاری نکند، این رفتار قرینه‌ای بر تخلف او محسوب می‌شود. در چنین حالتی، دادگاه بدون نیاز به گواهی عدم حضور نیز حکم الزام به تنظیم سند رسمی را صادر خواهد کرد. بنابراین عنصر کلیدی، ثبوت عدم همکاری فروشنده است نه صرفاً وجود یک گواهی رسمی.

۳. وجود تاریخ دقیق برای تنظیم سند

اگر در مبایعه‌نامه یا قرارداد، تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه تعیین شده باشد، همان تاریخ مبنای بررسی دادگاه قرار می‌گیرد. صرف عدم تنظیم سند به نام خریدار در تاریخ مقرر، برای صدور حکم الزام به تنظیم سند کافی می باشد. زیرا مفاد قرارداد در حکم قانون بین طرفین است و طرفین ملزم به رعایت آن هستند.

وکیل برای تنظیم متن انواع قرارداد

دلایل لازم برای شکایت الزام به سند بدون گواهی عدم حضور

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون ارائه گواهی عدم حضور، خریدار باید بتواند از طریق سایر دلایل و مدارک، انجام تعهدات خود و تخلف فروشنده را برای دادگاه ثابت کند. نبود گواهی عدم حضور به معنای رد دعوا نیست؛ بلکه تنها یکی از ابزارهای اثباتی است. چنانچه خریدار بتواند به کمک اسناد پرداختی، قرارداد، مکاتبات و استعلام‌ها نشان دهد که آماده انتقال سند بوده و فروشنده از اجرای تعهد خود امتناع کرده، دادگاه می‌تواند حکم الزام به تنظیم سند را صادر کند. بنابراین، ارائه دلایل معتبر و منسجم اهمیت اصلی را در این نوع دعاوی دارد. در ادامه، مهم‌ترین مدارک و مستنداتی که می‌توانند جایگزین گواهی عدم حضور شوند تشریح می‌شود:

۱. مبایعه‌نامه یا قرارداد کتبی فروش

مهم‌ترین سند برای اثبات رابطه قراردادی بین خریدار و فروشنده، مبایعه‌نامه یا قرارداد مکتوب است. این قرارداد باید شامل مشخصات کامل طرفین، پلاک ثبتی ملک، ثمن معامله و تعهدات قراردادی باشد. هرچه قرارداد جامع‌تر باشد، فرآیند اثبات حق خریدار آسان‌تر خواهد بود.

۲. مدارک پرداخت وجه معامله

خریدار باید با ارائه رسیدهای بانکی، حواله‌ها، فیش‌های واریزی یا اسناد عادی پرداخت، اثبات کند که ثمن معامله را طبق قرارداد پرداخت کرده است. این مستندات نشان می‌دهد که وی به تعهدات خود عمل کرده و آماده انجام ادامه مراحل انتقال بوده است.

۳. استعلام ثبتی از وضعیت ملک

استعلام ثبتی دادگاه از اداره ثبت نشان می‌دهد که ملک از نظر حقوقی قابل انتقال است و مانعی مانند بازداشت، رهن، یا دعاوی معارض وجود ندارد. اگر استعلام وجود مانعی را نشان دهد، دادگاه فروشنده را ملزم به رفع آن نیز خواهد کرد.

وکیل برای خرید و فروش ملک

 گرفتن سند رسمی برای آپارتمان از فروشنده

سؤالات متداول شکایت برای سند بدن عدم حضور

روش تنظیم اظهارنامه و اخطار قانونی

به‌طور خلاصه، گرفتن سند بدون عدم حضور در نظام حقوقی ایران امکان‌پذیر است، مشروط به اینکه مدارک و دلایل کافی مبنی بر انجام تعهدات توسط خریدار ارائه شود. گرچه سند زدن بدون گواهی عدم حضور در نگاه نخست دشوار به نظر می‌رسد، اما رویه قضایی و مقررات موجود این امکان را برای افراد فراهم کرده است تا بدون این گواهی نیز بتوانند به‌صورت قانونی، تنظیم سند رسمی را از دادگاه مطالبه کنند.در نتیجه، آگاهی از شرایط، مدارک لازم و مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در موفقیت دعوا داشته باشد.

خدمات دفتر حقوقی دادگران برای الزام به تنظیم سند رسمی و گواهی عدم حضور

📌 دفتر وکالت دادگران با تخصص در امور ملکی و قراردادها، خدمات حرفه‌ای زیر را ارائه می‌دهد:

🌱 مشاوره تخصصی و حرفه‌ای در زمینه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و اختلافات قراردادی و توجیه نداشتن گواهی عدم حضور و استفاده از راه حلهای جایگزین
🌱 پیگیری پرونده‌های حقوقی مربوط به معاملات ملکی و قراردادها به عنوان وکیل
🌱 پشتیبانی حقوقی و اعطای مشاوره مستمر به موکلین و مراجعین بدون اعلام وکالت با این توضیح که، در مواردی که مراجعین تمایل یا توانایی انتخاب وکیل ندارند، می‌توانند از خدمات مشاوره مستمر دفتر دادگران بهره‌مند شوند و با راهنمایی وکیل، شخصاً دعوای خود را پیگیری و مدیریت کنند.
🌱 بررسی و تحلیل مدارک و قراردادهای مرتبط با موضوع تنظیم سند و گواهی عدم حضور
🌱 تنظیم متون حقوقی، قراردادها، درخواست‌ها، دادخواست‌ها، شکوائیه‌ها و لوایح مرتبط با شکایت الزام به سند و گواهی عدم حضور
🌱 قبول وکالت و پیگیری پرونده بدون نیاز به حضور و دخالت مستقیم موکل

راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص ملکی- 88019243