راهرو را میبندند، بخشی از حیاط را برای استفاده شخصی جدا میکنند یا وسایل خود را در قسمت مشترک ساختمان میگذارند؛ اما آیا هر مالک میتواند هر طور که بخواهد در قسمتهای مشاع و مشترک ساختمان تصرف کند؟ اینجاست که یک اختلاف ساده میان همسایهها میتواند خیلی زود به یک دعوای حقوقی تبدیل شود.
در ساختمانهای آپارتمانی، قسمتهای مشترک متعلق به یک نفر نیست و همه مالکان در آن حقوقی دارند؛ بنابراین استفاده شخصی از این فضاها نمیتواند بدون توجه به حقوق سایر شرکا انجام شود. با این حال، هر نوع استفاده از مشاعات الزاماً «تصرف غیرقانونی» محسوب نمیشود و باید نوع استفاده، حدود آن و تأثیری که بر حقوق سایر مالکان دارد، بهدقت بررسی شود.
اگر یکی از همسایهها بخشی از مشاعات ساختمان را بهصورت اختصاصی در اختیار گرفته، مسیر عبور را مسدود کرده یا بدون رضایت سایر مالکان در قسمت مشترک تغییری ایجاد کرده است، بهتر است قبل از هر اقدامی با حقوق قانونی خود آشنا شوید. در این مقاله بررسی میکنیم تصرف در قسمتهای مشاع و مشترک ساختمان چه شرایطی دارد، چه استفادههایی میتواند غیرمجاز باشد و مالکان برای جلوگیری از تصرف یا رفع آن، چه اقدامات قانونی میتوانند انجام دهند.
استفاده از پارکینگ و مشاعات ساختمان
تصرف در قسمتهای مشترک و مشاع
سوال: سلام. ما مالک طبقه همکف یک ساختمان 20 ساله با موقعیت جنوبی و 5 واحده (4 طبقه + زیر زمین) هستیم که به استناد صورت مجلس تفکیکی موجود تنها یک واحد پارکینگ مسقف (12/5 متر مربع با ابعاد 2/5*5 متر مربع) با شرح حدود اربعه زیر و شرایط برای طبقه همکف (واحد اینجانب) تعریف شده است و سایر طبقات فاقد پارکینگ می باشند: شمالا: درب دیوار به کوچه 10 متری؛ جنوبا: به محوطه مشاعی فواصل ذکر نشده خط مستقیم؛ شرقا: به محوطه مشاعی فواصل ذکر نشده خط مستقیم؛ غربا: به قسمت های مشترک ساختمان و محوطه مشاعی فواصل ذکر نشده خط مستقیم از طرفی فضای مشاعی جمعا به مساحت 11/5 متر مربع حدود شرق و جنوب و غرب پارکینگ را به شرح فوق احاطه کرده است. بدین ترتیب به طور کلی فضای مسقفی به مساحت 24 متر مربع که” 12/5 متر پارکینگ اختصاصی طبقه همکف و 11/5 متر مربع مشاع تعریف شده است” و تنها راه ورود به این فضای مرکب(اختصاصی+ مشاعی) و دسترسی ساکنین به فضای مشاعی یاد شده، همان درب پارکینگ مجزا مذکور (با حدود درب دیوار به کوچه 10 متری) و عبور از پارکینگ اختصاصی من می باشد. که بنابر شرایط مشروحه فوق و نحوه احداث ساختمان فضای مرکب یادشده(اختصاصی و مشاعی جمعا به مساحت 24 متر مربع) 20 سال است که صرفا در دسترس واحد همکف می باشد و کسی را اجاره ورود به فضای مرکب یاد شده نمی دهم. حال با توجه به اینکه ساختمان درب اصلی مجزایی علاوه بر درب پارکینگ مجزا فوق جهت تردد ساکنین از طریق راه پله به واحد ها دارد که کلیه کنتور آب برق گاز و… در مسیر همین درب اصلی قراردارد و ساکنین “عملا هیچ گونه بهانه یا منفعتی اعم از (کنتورها یا آسانسور یا پارکینگ و…) جهت جهت دسترسی به فضای مشاع (11/5) فوق الذکر نداشته” آیا ساکنین طبقات می توانند کلید درب پارکینگ اختصاصی من و ورود(دسترسی) به فضای مرکب(اختصاصی+مشاعی) صدر الاشاره را داشته باشند؟
پاسخ وکیل: همانطور که خودتان در سوال مطرح نمودید قسمتهای مشترک و مشاع متعلق به کلیه مالکین آپارتمان میباشد و شما نمیتوانید آنها را از ورود به این بخش که مشترک بوده منع نمایید و اگر لازم است موظف هستید کلید دری که به این بخش راه میابد را در اختیار سایر ساکنین آپارتمان قرار دهید ولو اینکه ورود سایر ساکنین به این قسمت ضروری نباشد. اینکه چندین سال شما از این قسمت استفاده انحصاری مینموده اید حقی برای شما نسبت به قسمتهای مشترک ایجاد نمی نماید.
نحوه تصرف در مال مشاع از مقررات عمومی و ملاک مذکور در ماده 43 قانون احکام مدنی استنباط و برداشت می شود به این صورت که در صورت مخالف سایرین امکان منع استفاده و تصرفات شما هم وجود دارد.
توصیه می کنیم با همسایه هایتان تعامل و توافق داشته باشید و بهتر است بر سر تصرف قسمت مشاعی با هم توافق نمایید یا به موجب قراردادی سهم سایرین را اجاره نمایید.بهانه شما می تواند این باشد که چون پارکینگ اختصاصی است و خودرو و سایل شما آنجا نگهداری می شود موجبی برای عبور سایرین نمیبینید و حاضر هستید در صورت تمایل و لزوم به وارد شدن به قسمت مشاعی کلید را در اختیار آنها بگذارید.
توجه داشته باشید همیشه و برای همه اختلافات راه حل قانونی وجود ندارد یا راه حل های قانونی بعضاً بی رحمانه و نامناسب است.منشاء این اختلاف را می توان در بی تدبیری سازنده ساختمان جستجو نمود.راه حلی که قانونگذار در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی وضع نموده جلوگیری از تصرف همه مالکان از جمله شما است.
جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید – 88019243
