تعریف و موارد امکان اعمال حق شفعه

با سلام. بنده مستاجر یک مغازه تجاری بدون سند بودم بعد از چند سال یک شخص ثالثی که از صاحب ملک من چک داشت از طریق اجرای احکام ۶۷ سهم از صد سهم مغازه رو گرفت بعدش من با صاحب مغازه حساب داشتم گفت بیا باقیمانده سهم من رو بخر منم خریدم و قولنامه کردم حالا اون طرفی که توی مزایده ۶۷ سهم را گرفت میتونه با ماده شفعه سهم منو از چنگم در بیاره و علاجش چیست؟

 مفهوم، احکام و موارد اعمال حق شفعه 

اعمال حق شفعه

• شفعه در لغت به معنای تقویت و کمک کردن پیوند زدن است است. شفیع نیز با پیوند زدن مبیع ملک خود باعث تقویت ملک خود میشود.
• از لحاظ حقوقی قانون مدنی در ماده 808  شفعه را تعریف کرده است. (ماده ۸۰۸ قانون مدنی : هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.
• به این ترتیب هرگاه دو نفر مال غیر منقولی را شریک باشند و یکی از آنها بخواهد سهم مشاع خود را به ثالث بفروشد شریک دیگر حق دارد با پرداخت ثمن به خریدار مبیع را از او اخذ نماید.به این حق حق شفعه می گویند و صاحب آن را شفیع می نامند.
• پس به طور کلی پنج شرط برای اعطای حق شفعه به شریک لازم است:

1- غیر منقول بودن مال(مغازه غیرمنقول است)

2- قابل تقسیم بودن (املاک قابل افراز و تقسیم هستند . ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1358 )

3- مشاع بودن مال (67 درصد برای یک نفر و 33 درصد هم برای شماست)

4 – محدود بودن شرکا به دو نفر

5- انتقال حصه شریک از طریق بیع )

• پس با جمع این شرایط باید گفت که زمانی این حق شفعه برای شریک ایجاد می شود که شریک دیگر یعنی شما بخواهید از طریق بیع حصه مشاع خود را به شخص دیگری انتقال دهید در اینصورت شریک میتواند در صورت توانایی پرداخت ثمن حصه مشاع شما آن را از آن خود کند.
• علاوه بر این موارد شرایط عمومی اعمال حقوقی هم در اخذ به شفعه که از ایقاعات عینی می باشد هم باید وجود داشته باشد: شفیع دارای قصد و رضا باشد و تملک مبیع را در برابر ثمن مقرر انشاء کند. طبق ماده 808 قانون مدنی صرف اراده شفیع اعم از کتبی یا لفظی اخذ به شفعه را برای او ایجاد نمی کند و باید ثمن را نیز به خریدار (ثالث) تسلیم کند.در صورت عجز از پرداخت ثمن حق شفعه ساقط خواهد شد.معیار پرداخت ثمن هم طبق ماده 808 قیمتی است که مشتری داده است.
• در مورد نحوه و کیفیت اخذ به شفعه قانون مدنی نکته ای بیان نکرده است ولی با توجه با مطالبی که گفته شد برای اخذ به شفعه علاوه بر موارد قواعد عمومی پرداخت ثمن هم شرط اعمال حق است و هم اراده شفیع بر اخذ به شفعه و هم اراده عملی خود را به صورت فعلی و عملی بیان می کند.

 وکیل حقوقی – وکیل برای دعاوی حقوقی در تهران