راهنمای جامع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

با وجود اهمیت ثبت رسمی معاملات املاک، در عمل بخش زیادی از معاملات راجع به اموال غیرمنقول در کشور ما به جهات مختلفی (از جمله خلافی ملک و عدم امکان اخذ پایان کار، تلاش اشخاص جهت اخفای اموال، عدم دسترسی به مالک رسمی و ..) به صورت عادی (غیررسمی) و خارج از دفاتر اسناد رسمی انجام می شد که سبب بروز مشکلات متعدد حقوقی و حجم بالای پرونده های ملکی(اعم از دعاوی راجع به اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، شکایت های راجع به معامله معارض، فروش مال غیر و ..) در دستگاه قضایی گردیده است.  به همین دلیل و به منظور ساماندهی به این اوضاع نابسامان وضعیت مالکیت و معاملات راجع به املاک، پس از سیر حدود هشت سال و اختلاف نظرهای فراوان میان مجلس و شورای نگهبان،  نهایتا “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول” با اصلاحات، حذفیات و اضافات متعددی در تاریخ 26/02/1403 از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید و از تاریخ 02/04/1403 لازم الاجرا گردید.

قانون جدید ثبت معاملات املاک شامل پانزده ماده و تعداد زیادی تبصره می باشد که جهت اجرایی شدن کامل آن می بایست 15 آیین نامه توسط رئیس قوه قضاییه و یا هیات وزیران(حسب تعیین قانون) به تصویب برسد و چندین سامانه نیز به موجب این قانون ایجاد خواهد گردید و چند سامانه ی موجود نیز کاربردهای بسیار گسترده تری نسبت به ماقبل خواهد داشت که عبارتند از سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی (موسوم به سامانه ساغر)، سامانه الکترونیکی واریز و پرداخت وجوه، سامانه ثبت الکترونیک اسناد(موسوم به سامانه کاتب) و سامانه دفتر الکترونیک املاک.  این قانون تحول گسترده ای در احکام و مقررات راجع به معاملات املاک در نظام حقوقی ما ایجاد می نماید که در این مقاله به بررسی جامع و کلی ابداعات قانون جدید پرداخت می شود.

وکیل دعاوی ملکی و قرارداد ها در تهران

 هدف از تصویب قانون جدید ثبت معاملات املاک

قانون الزام به ثبت رسمی معامله ملک با اهداف متعددی تصویب گردید که از جمله آن ها می توان به کاهش دعاوی ملکی و حجم پرونده‌های قضایی، پیشگیری از فروش مال غیر و معاملات معارض، افزایش شفافیت و امنیت در بازار املاک، تسهیل نظارت دولت بر بازار معاملات املاک و تأمین حقوق اشخاص ثالث از جمله خریداران، مستأجران و طلبکاران اشاره نمود.

ویژگی های قانون جدید ثبت معاملات املاک

قانون جدید ثبت ملک علاوه بر اینکه مقررات ماهوی مندرج در قانون مدنی در خصوص اعمال حقوقی را متحول نموده و بعضا با احکام اولیه ی راجع به معاملات نیز در تعارض می باشد، نسبت به قوانین سابق بر آن نیز ابداعات و ویژگی های منحصربه فردی دارد که مهمترین ابداعات این قانون به شرح زیر می باشد

1- الزام قانونی و منحصر کردن اعتبار معاملات ملکی به ثبت رسمی:

از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون، کلیه معاملات، اجاره‌نامه‌ها(با مدت بیش از دو سال)، رهن‌ها و نقل و انتقالات مرتبط با اموال غیرمنقول، اعم از عقد یا ایقاع، فقط در صورتی معتبر و قابل استناد هستند که در سامانه ثبت الکترونیک املاک(سامانه کاتب) به ثبت رسمی برسند.

2- عدم پذیرش و عدم امکان استناد به هیچ سند عادی جهت اثبات معاملات ملکی در مراجع قضایی، شبه قضایی، اداری و داوری

بر اساس این قانون، پس از گذشت مهلت قانونی مقرر در ماده یک، (یعنی گذشت یک سال از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده 10 این قانون) هر گونه اعمال حقوقی یا تعهد به انجام اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول باید از طریق ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد صورت گیرد. در غیر این صورت در هیچ یک از دادگاه ها و مراجع شبه قضایی و داوری و ادارات قابل پذیرش نمی باشد و اسناد عادی مربوط به اموال غیرمنقول(مانند مبایعه نامه، قولنامه، صلحنامه و هبه نامه های عادی) پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، از اعتبار قانونی و قضایی خارج می‌شوند و در مراجع قضایی و اداری، فاقد اعتبار خواهند بود.

لازم به ذکر است این قانون نسبت به اسناد مالکیتی که پس از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (02/04/1403) صادر شده باشد، از تاریخ صدور سند مالکیت الزام آور می باشد. بنابراین در صورتی که اسناد مالکیت بعد از تاریخ دوم تیرماه سال هزار و چهارصد و سه صادر شده باشد(که به اسناد مالکیت سبزرنگ معروف هستند) تمامی اعمال حقوقی نسبت به این املاک می بایست در سامانه الکترونیک ثبت اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، اسناد عادی تنظیم شده در خصوص این املاک در هیچ دادگاه ،مرجع شبه قضایی ، مرجع داوری و نیز در هیچ سازمان و اداره ای قابل پذیرش نمی باشد و نمی توان آثار و تعهدات ناشی از این اسناد عادی را از طرف معامله مطالبه نمود و در صورت طرح دعوا به استناد این اسناد، صرفنظر از صحت و سقم ادعای شما، قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد.

 پرونده و رای ابطال قرارداد و معامله عادی

3- حذف امکان طرح هرگونه دعوا از سوی هر یک از اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به اموال غیر منقول به استناد سند عادی

بر اساس این قانون جدید پس از گذشت مهلت قانونی مقرردر ماده یک، هیچ دعوای حقوقی یا شکایت کیفری نسبت به هیچ یک از معاملات راجع به املاک که پس از لازم آلاجرا شدن ثبت اعمال حقوقی راجع به املاک، با سند عادی صورت گرفته باشد قابل پذیرش نمی باشد. بنابراین در صورتی که اشخاص از تاریخ مقرر، اعمال حقوقی خود را به صورت عادی تنظیم نمایند، نمی توانند با استناد به قراردادهای عادی که در دفتر املاک و یا میان خود تنظیم نموده اند، الزام طرف معامله به ایفای تعهدات ناشی از قرارداد را مطالبه نمایند. فلذا دعاوی اثبات مالکیت، ابطال معامله، مطالبه وجه التزام، ابطال معامله و هرگونه دعوای راجع به اصل قرارداد یا آثار ناشی از قرارداد در محاکم مسموع نمی باشد و منجر به صدور قرار عدم استماع دعوا می گردد.

لازم به ذکر است تنها دعوای قابل استماع نسبت به اسناد عادی مذکور، صرفا دعوای استرداد عوضین (بازگرداندن مبلغ یا عوض پرداخت‌شده) می باشد. بنابراین در صورت ثبت عادی معاملات املاک، طرفین فقط می توانند الزام طرف مقابل را به استرداد عوض قراردادی که پرداخت نموده اند مطالبه نمایند.

4- تحول در ساختار حقوقی معاملات املاک

این قانون در مواردی با اصول سنتی حقوق مدنی تعارض دارد و مفاهیمی مانند تلف حکمی را توسعه می دهد. از جمله اینکه به موجب این قانون در صورتی که اشخاص ظرف مهلت دو ساله ی مقرر در ماده 10 این قانون اقدام به ثبت ادعای مالکیت خود نسبت به املاک در سامانه ساغر ننمایند، در صورتی که اشخاص دیگر، حتی به استناد مدارک مجعول و ساختگی اقدام به ثبت ادعا در سامانه ساغر و اخذ سند مالکیت آن ملک برای خود شوند و ملک را به دیگری منتقل نمایند از مصادیق تلف حکمی به شمار می آید و مالک واقعی دیگر حق ابطال این معامله ی فضولی و مطالبه ی ملک خود را نداشته و صرفا می تواند نسبت به مطالبه ی قیمت روز ملک اقدام نماید.

 همچنین فسخ قراردادها تنها در صورت ثبت در سامانه یا طی مراحل مشخص قابل استماع است و در صورتی که منتقل الیه قبل از اتمام مدت اعمال فسخ، اقدام به انتقال مورد معامله به شخص ثالث نماید، دیگر نمی توان به استناد حق فسخ (از جمله رای وحدت رویه 810 هیات عمومی دیوان عالی کشور) خواستار استرداد موضوع قرارداد گردید. بلکه به جهت انتقال به غیر، مصداق تلف حکمی بوده و صرفا می تواند قیمت روز ملک خود را از منتقل الیه اول مطالبه نماید. بنابراین به موجب این تبصره، رای وحدت رویه 810 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بی اثر می گردد.

5- مقرر نمودن مهلت، شرایط و تشریفات خاصی جهت امکان طرح دعوای تنفیذ فسخ

به موجب این قانون، فسخ به دو صورت متصور است که هر یک از این دو روش بسته به نوع حق فسخ و نیز نحوه انعقاد قرارداد، حسب مورد قابل اعمال می باشد:

یکی امکان فسخ الکترونیکی معاملات ملکی بدون نیاز به رای و صرفا با ثبت مراتب فسخ در سامانه ثبت الکترونیک اسناد: در این موارد کسی که مدعی بطلان فسخ است می بایست اقدام به طرح دعوا در مراجع قضایی نماید.

دیگری فسخ قرارداد به صورت عادی (بدون نیاز به ثبت اولیه در سامانه ثبت الکترونیک اسناد) و سپس ارسال اظهارنامه ظرف مهلت 15 روز از تاریخ فسخ و سپس طرح دعوای تنفیذ فسخ در مراجع قضایی ظرف مهلت 15 روز از تاریخ ارسال اظهارنامه می باشد. در این مورد کسی که مدعی فسخ است می بایست اقدام به طرح دعوای تنفیذ فسخ در دادگاه نماید و ضمانت اجرایی که قانون جدید ثبت معاملات املاک برای عدم رعایت این ضوابط مقرر نموده، عدم استماع دعوای تنفیذ فسخ در محاکم می باشد.

6- پایان معاملات عادی مشاورین املاک

اختیارات بنگاه ها و مشاوران املاک طبق قانون جدید کاهش یافته است و دلالان معاملات ملکی دیگر حق تنظیم هیچ گونه قراردادی راجع به املاک و حقوق عینی یا دینی راجع به اموال غیر منقول(اعم از مبایعه نامه، اجاره نامه و ..) را ندارند و صرفا می توانند پس از پیداکردن طرفین معامله، نسبت به تنظیم پیش نویس قرارداد در سامانه ی ثبت الکترونیک املاک اقدام نمایند و پس از آن با ارسال پیش نویس به دفاتر اسناد رسمی و هدایت طرفین معامله به دفترخانه ها، اختیارات و وظایف ایشان خاتمه می یابد.

ضمن اینکه به موجب قانون جدید، حق الزحمه ی مشاورین املاک بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک(قیمت منطقه ای) تعیین می گردد و گرفتن کمیسیون یا حق الزحمه بر اساس قیمت واقعی املاک، ممنوع گردیده است.

7- تنوع روش های ثبت رسمی معاملات املاک

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول،روش های ثبت رسمی معاملات املاک متنوع و متعددی پیش بینی نموده است که به شرح زیر می باشد:

• درج پیش نویس با امکان درج هر شرطی توسط مشاوران املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و سپس ارسال پیش نویس به دفاتر اسناد رسمی و حضور طرفین قرارداد در دفترخانه و امضای سند در سامانه ثبت الکترونیک اسناد
• ثبت مستقیم قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط مشاورین املاک و یا اشخاص حقیقی و حقوقی فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه بدون امکان کاهش یا افزایش شرایط قرارداد
• مراجعه ی مستقیم متعاملین به دفاتر اسناد رسمی و ثبت قرارداد با امکان درج هر شرطی و در قالب قراردادهای یکسان یا خارج از قالب این قراردادها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد

علاوه بر روش های فوق الذکر، قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول، اعتبار معاملات راجع به املاکی که فاقد سابقه ی ثبتی بوده و یا شخصی غیر از مالک رسمی مدعی مالکیت یا حقی بر ملک باشد و به این جهات امکان ثبت رسمی معاملات مربوط به آن ها وجود نداشته باشد را ظرف هشت سال از راه اندازی سامانه ساغر و تا زمانی که سند مالکیت رسمی برای مدعی صادر نشده باشد، منوط به ثبت معاملات املاک در سامانه ساغر نموده است.

8- افزایش دادن هزینه های نقل و انتقال

با توجه به اینکه هزینه ی ثبت رسمی(به جهت لزوم پرداخت مالیات نقل و انتقال، لزوم اخذ مفاصا حساب شهرداری و سایر مفاصاحساب های مربوط به املاک) به مراتب بیشتر از معاملات عادی است، با ملزم نمودن اشخاص به ثبت هرگونه عمل حقوقی نسبت به املاک، هزینه های نقل و انتقال املاک نیز افزایش می یابد.

 ضمن اینکه به موجب قانون جدید ثبت معاملات املاک، تنظیم وکالتنامه های بلاعزل انتقال مالکیت مال غیرمنقول معادل هزینه ی انتقال قطعی املاک، مشمول هزینه می شوند که این امر به منظور جلوگیری از سوءاستفاده ی اشخاص و از بین بردن امکان معاملات معارض صورت گرفته است. البته در صورتی که وکیل ظرف 9 ماه از تاریخ تنظیم سند وکالتنامه، نسبت به انتقال مورد ملک اقدام نماید، نیازی به پرداخت مجد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت نمی باشد.

9- تحول در تشریفات انتقال رسمی و تسهیل زیرساخت ها

به جهت اینکه یکی از مهمترین دلایل عدم تنظیم سند رسمی نسبت به املاک، تخلفات و بدهی های ملک به مراجع گوناگون(اعم از شهرداری، تامین اجتماعی، اداره مالیات و ..) بوده است، قانونگذار با هدف تنظیم سند رسمی به سریعترین شکل ممکن و کاهش موانع موجود بر سر راه تنظیم اسناد رسمی املاک، مقرراتی در جهت آسان نمودن شیوه ی محاسبه ی مالیات، الزام دستگاه های مربوطه (از جمله شهرداری، وزارت راه و شهرسازی، سازمان تامین اجتماعی) به پاسخ‌دهی آنلاین و آنی برای صدور استعلام‌های لازم جهت تنظیم سند رسمی و امکان پرداخت آنی بدهی ها مقرر نموده است.

10- حذف موانع کلاسیک تنظیم سند رسمی املاک

به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معامله ملک موانعی مانند پایان‌کار یا بدهی املاک به راحتی برطرف می گردد و فرآیند اخذ سند رسمی مالکیت و نیز انتقال رسمی املاک با مقرر نمودن امکان اخذ پایان کار انفرادی برای واحد های آپارتمانی با محاسبه ی جریمه ی مستقل شهرداری ها تسهیل شده است و شهرداری ها مکلف به اعطای پایان کار واحد با مشخص نمودن میزان جریمه ی هر واحد مستقل از سایر واحد ها گردیده اند. سازمان ثبت نیز مکلف گردیده است نسبت به صدور سند مفروزی بر اساس پایان کار مذکور اقدام نموده و میزان جریمه ی مربوطه به آپارتمان را در سند قید نماید. مالک رسمی که از این طریق مبادرت به اخذ سند می نماید، در زمانی که بخواهد ملک خود را به دیگر منتقل نماید، می بایست جریمه ی خود را به نرخ روز پرداخت نماید.

11- الزامی نمودن ثبت تمامی اموال غیر منقول در کشور(اعم از اراضی، املاک، مستغلات، آپارتمان ها و ..)

به موجب این قانون تمامی اراضی و املاک و زمین های واقع در ایران (اعم از عرصه یا اعیان) که فاقد سند رسمی می باشند می بایست به ثبت رسیده و سند مالکیت آن ها برای اشخاص حقیقی یا حقوقی یا مراجع مربوطه(حسب مورد) صادر گردد و مهلت هایی برای تطبیق معاملات عادی قبلی با شرایط جدید پیش بینی شده است. بنابراین به موجب ماده 10 این قانون و ظرف دو سال از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر منقول، هر کس هر ادعایی نسبت به هر مال غیرمنقولی که فاقد سابقه ی ثبتی باشد در هرجای ایران داشته باشد موظف است نسبت به درج ادعای مالکیت خود در سامانه ساغر و بارگزاری مستندات مالکیت خود اقدام نموده و ظرف مهلت مقرر نسبت به طرح دعوا یا اقدام مقتضی جهت اخذ سند مالکیت اقدام نماید.

مضافا اینکه در صورتی که اشخاص مدعی مالکیت ملکی باشند که دارای سند مالکیت و سابقه ی ثبتی باشد اما سند مالکیت به نام مدعی صادر نشده باشد، مکلف به ثبت ادعای مالکیت خود و درج مستندات ادعای خود در سامانه و طرح دعوا یا اقدام مقتضی در ظرف مهلت های مقرر قانونی خواهد بود. و پس از گذشت مهلت دو ساله ی مقرر در قانون، صرفا در صورتی ادعای مالکیت شخص پذیرفته می شود که هیچ شخص دیگری نسبت به ملک مورد ادعا سند مالکیت اخذ ننموده باشد.

آثار حقوقی و قضایی قانون جدید ثبت معاملات املاک

با تصویب این قانون، قوانین متعددی نسخ صریح یا ضمنی شده یا به صورت جزئی تخصیص خورده اند که در مقاله قوانین مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تفصیل شرح داده شده است. چنانچه تمامی مواد و تبصره های این قانون به مرحله ی اجرا درآید، پس از گذشت کمتر از یک دهه شاهد کاهش قابل‌توجه دعاوی ملکی (مالکیت، فروش مال غیر، معاملات معارض و…)، تقویت جایگاه دفاتر اسناد رسمی و حذف امکان دور زدن قانون از طریق قراردادهای عادی یا دست‌نوشته خواهیم بود.

البته باید توجه داشت که این قانون خالی از اشکال نبوده و چالش هایی نیز در جهت اجرای آن پیش روی اشخاص و سازمانهای مربوطه خواهد بود که از آن جمله می توان به زیرساخت‌های فنی ناکافی برای اجرای سراسری قانون (سامانه‌ها، دفاتر اسناد رسمی، منابع انسانی) با توجه به حجم زیاد مراجعات و انواع و شرایط مختلف اعمال حقوقی راجع به املاک، هزینه‌های بالای تنظیم اسناد رسمی برای اقشار متوسط و ضعیف و کمبود دفترخانه در مناطق دورافتاده کشور اشاره نمود. با این حال برای اجرای موفق این قانون می بایست اقدامات مکملی به مرور زمان صورت گیرد و ابهامات و خلاء های آن در پرتو رویه قضایی و یا قوانین اصلاحی برطرف گردد تا اهداف مدنظر قانون الزام به ثبت به صورت کامل محقق شود.

در مجموع می توان گفت اجرای دقیق این قانون می‌تواند یکی از مهم‌ترین اصلاحات حقوقی در حوزه اموال غیرمنقول ایران باشد و موجب افزایش اعتماد عمومی به اسناد رسمی و کاهش شدید پرونده های قضایی می گردد.

جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید  – 88019243