تعاونی در سال ۷۲ یک زمین مفروز را از وزارت مسکن برای ساخت واحد ویلایی بر طبق نقشه مشخص وزارت مسکن، و در زمینی که بلوک‌بندی شده بود برای ۳۴ کارمند دریافت کرد و ساخت. وجه ابتدایی خرید زمین و ساخت واحدها، توسط اعضا داده شد و سال ۸۰ طبق قرارداد عادی به اعضا تحویل داده شد. و ۶ سال بعد سند به نام تعاونی شد تا صورتمجلس تفکیکی تهیه شود و سند اعضا داده شود. اما مدیر تعاونی ۴ سال بعد از انعقاد قرارداد و تحویل خانه‌ها، به فردی چک بی‌محل داده بود. و طلبکار به محض صدور سند، پلاک ثبتی را بازداشت کرده بود. و لذا صورتمجلس تفکیکی تهیه نشد. من در مرحله مزایده، متوجه شدم، و دادخواست اعتراض ثالث دادم. و نهایتاً با رای قطعی تجدیدنظر، برای واحد من رای رفع بازداشت صادر شده و از طریق اجرای احکام به اداره ثبت اعلام شد.
اداره ثبت اول از پلاک ثبتی رفع بازداشت کرد، اما بعد اعلام کرد چون صورتمجلس تفکیکی وجود ندارد، امکان رفع بازداشت جزء از کل، وجود ندارد؟ و اعلام کرد که پلاک هنوز در بازداشت است.آیا قانونی وجود دارد که با توجه به رای قطعی، ملک واحد من، از پلاک ثبتی تعاونی جدا شود؟ رفع بازداشت از ملک تعاونی و گرفتن صورتمجلس تفکیکی چگونه است؟
وکیل برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
چگونگی رفع بازداشت ملک تعاونی و دریافت صورتمجلس تفکیکی
املاک تعاونی، به‌ویژه در پروژه‌های مسکن کارمندی و سازمانی، همواره از پیچیده‌ترین مصادیق مالکیت در حقوق ایران بوده‌اند. در این نوع املاک، عموماً زمین از سوی نهادهای دولتی مانند وزارت مسکن یا سازمان‌های وابسته واگذار می‌شود و اعضا با پرداخت وجه، در ساخت و مالکیت آن سهیم می‌گردند. با این حال، تا زمان تنظیم صورتمجلس تفکیکی و انتقال رسمی اسناد مالکیت به اعضا، مالکیت آنان حالت مشاع دارد و سند مادر معمولاً به نام تعاونی باقی می‌ماند.
در چنین شرایطی، هرگونه بازداشت سند مادر – خواه به‌دلیل بدهی تعاونی یا چک‌های صادره از سوی مدیر آن – کل ملک را تحت تأثیر قرار می‌دهد، حتی اگر واحدهای تفکیک‌شده عملاً در تصرف اعضا باشد. در عمل، این امر موجب بروز مشکلات فراوانی می‌شود؛ از جمله عدم امکان ثبت رسمی، انتقال یا حتی تنظیم صورتمجلس تفکیکی.
در این مقاله، با بررسی دقیق ابعاد حقوقی، ثبتی و قضایی رفع بازداشت از ملک تعاونی، به این پرسش پاسخ داده می‌شود که آیا در صورت وجود رأی قطعی دادگاه مبنی بر رفع بازداشت از واحد یکی از اعضا، اداره ثبت مکلف به اجرای آن است؟ و چگونه می‌توان با وجود بازداشت سند مادر، اقدام به تهیه صورتمجلس تفکیکی نمود؟
خلع ید و بیرون کردن شریک از ملک مشاع و مشترک
بازداشت سند: مفهوم و فرآیند رفع آن
بازداشت در معنای عام، عبارت است از توقیف مال برای تضمین حق طلبکار یا اجرای حکم قطعی. در حوزه املاک، بازداشت معمولاً به موجب دستور مرجع قضایی یا اجرای ثبت انجام می‌گیرد و هدف از آن جلوگیری از نقل‌وانتقال ملک تا زمان پرداخت بدهی یا اجرای رأی است.
مطابق ماده ۹۹ قانون اجرای احکام مدنی، بازداشت مال غیرمنقول باید به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام و در دفتر املاک قید گردد. از تاریخ ثبت بازداشت، هرگونه انتقال یا معامله نسبت به ملک باطل و بلااثر است. اثر اصلی بازداشت، سلب قدرت تصرف و نقل و انتقال از مالک است، بدون اینکه مالکیت وی از بین برود.
در مورد املاک تعاونی، وضعیت پیچیده‌تر است. زیرا معمولاً سند مالکیت اصلی (مادر) به نام تعاونی صادر می‌شود و اعضا هنوز سند تفکیکی ندارند. در نتیجه، اگر سند مادر بازداشت شود، بازداشت شامل همه‌ی اراضی و واحدهای ساخته‌شده می‌شود، حتی اگر اعضا از سال‌ها قبل واحدهای خود را تحویل گرفته باشند. این بازداشت مانع از انجام هرگونه عملیات ثبتی مانند افراز، تفکیک یا انتقال رسمی می‌شود.
از نظر دکترین حقوقی، بازداشت ماهیتاً جنبه‌ی محدودکننده‌ی مالکیت دارد و صرفاً تصرفات حقوقی را متوقف می‌سازد، نه اینکه مانع شناسایی حقوق اشخاص ثالث با سند معتبر شود. اما در املاک تعاونی، به‌دلیل اینکه اعضا هنوز در اداره ثبت به‌عنوان مالک رسمی شناخته نشده‌اند، رفع بازداشت از سهم آنان جز با تفکیک یا رأی قضایی صریح ممکن نیست.
اعتراض ثالث اصلی و ابطال رای داور ملک تعاونی
مراحل رفع بازداشت ملک تعاونی
فرآیند رفع بازداشت از املاک، تابع مقررات قانون اجرای احکام مدنی، آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و بخشنامه‌های سازمان ثبت است. چنانچه نسبت به ملکی بازداشت صورت گرفته باشد، رفع آن تنها با دستور مرجعی ممکن است که بازداشت را صادر کرده است.
در پرونده‌های تعاونی، ممکن است بازداشت به‌دلیل چک یا بدهی شخصی مدیر تعاونی باشد. در این صورت، اگر ثابت شود که ملک متعلق به اعضاست نه شخص بدهکار، عضو متضرر می‌تواند از طریق اعتراض ثالث اجرایی یا قضایی، رأی رفع بازداشت نسبت به سهم خود را بگیرد.
به‌موجب ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی، شخص ثالثی که مال خود را در معرض اجرای حکم می‌بیند، می‌تواند نسبت به توقیف اعتراض کند. این اعتراض اگر به‌صورت صحیح طرح و با مدارک مستدل (قرارداد عادی، رسید پرداخت وجه، تحویل ملک و…) همراه باشد، دادگاه می‌تواند حکم به رفع بازداشت از مال معترض بدهد.
در فرضی که دادگاه با رأی قطعی رفع بازداشت از واحد معترض حکم داده است، اجرای احکام مکلف است مراتب را به اداره ثبت اعلام کند. اداره ثبت نیز مطابق رأی باید از ادامه بازداشت نسبت به آن سهم خودداری کند. اما در عمل، وقتی ملک فاقد صورتمجلس تفکیکی باشد، مشکل فنی و ثبتی بروز می‌کند: اداره ثبت نمی‌داند دقیقاً چه قطعه‌ای از ملک مادر را رفع بازداشت کند، چون در دفتر املاک، تمام پلاک به‌صورت یکپارچه ثبت شده است.
اینجاست که موضوع از حالت صرفاً قضایی خارج شده و وارد حوزه ثبتی می‌شود؛ یعنی اجرای رأی منوط به تفکیک یا تعیین دقیق محدوده ملک در نقشه ثبتی است.
توقیف ملک، آپارتمان و اموال غیر منقول
صورتمجلس تفکیکی در املاک تعاونی
صورتمجلس تفکیکی، سندی رسمی است که بر اساس نقشه تفکیکی ملک تنظیم و سهم دقیق هر واحد یا قطعه از ملک مادر را تعیین می‌کند. این سند، مقدمه‌ی صدور اسناد مالکیت مفروز برای هر واحد است و بر اساس ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری و مواد ۱۵۰ و ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود.
در املاک تعاونی، چون اعضا معمولاً با قراردادهای عادی یا تعهدنامه‌های داخلی مالک می‌شوند، تا زمان تنظیم صورتمجلس تفکیکی، مالکیت آنان از نظر ثبت رسمی تحقق نمی‌یابد. به همین دلیل، هرچند از نظر عرفی یا واقعی مالک‌اند، از منظر اداره ثبت هنوز ملک به نام تعاونی ثبت شده است.
تنظیم صورتمجلس تفکیکی نیازمند شرایطی است، از جمله:
- آزاد بودن ملک از بازداشت، رهن و محدودیت‌های ثبتی؛
- وجود پایان کار و تأیید شهرداری یا مرجع صادرکننده پروانه؛
- ارائه نقشه تفکیکی توسط نقشه‌بردار رسمی و تأیید آن توسط ثبت.
بنابراین، اگر سند مادر در بازداشت باشد، اداره ثبت از پذیرش درخواست تفکیک خودداری می‌کند. اما در فرضی که برای یکی از واحدها رأی قطعی رفع بازداشت صادر شده، می‌توان با استناد به همان رأی، از اداره ثبت درخواست تفکیک موردی و تنظیم صورتمجلس جزئی برای آن واحد خاص نمود.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
پاسخ نهایی به سوال رفع بازداشت و صورتمجلس تفکیکی ملک تعاونی
اداره ثبت در بسیاری از موارد اعلام می‌کند که «رفع بازداشت جزء از کل بدون وجود صورتمجلس تفکیکی ممکن نیست». این دیدگاه، مبتنی بر اصول ثبتی و رویه سازمان ثبت است، زیرا بازداشت در دفتر املاک به پلاک مادر تعلق دارد و تا زمانی که تقسیم رسمی صورت نگرفته، نمی‌توان بخشی از آن را رفع بازداشت کرد.
با این حال، از منظر حقوقی و قضایی، رأی قطعی دادگاه نسبت به رفع بازداشت از یک واحد مشخص، لازم‌الاجراست و اداره ثبت نمی‌تواند از اجرای آن امتناع ورزد. در چنین مواردی، دو مسیر قانونی وجود دارد:
- درخواست اجرای مستقیم رأی از طریق اجرای احکام مدنی و الزام اداره ثبت به رفع بازداشت نسبت به بخش مشخص‌شده در رأی؛
- طرح دعوای الزام اداره ثبت به اجرای مفاد رأی قطعی دادگاه، در صورتی که اداره ثبت به استناد فقدان صورتمجلس تفکیکی از اجرا خودداری کند.
در رویه عملی، برخی دادگاه‌ها با استناد به اصل حجیت احکام قضایی (ماده ۱۷۹ قانون آیین دادرسی مدنی) و اصل تفکیک میان صلاحیت قضایی و ثبتی، اداره ثبت را مکلف به رفع بازداشت از بخش معین در محدوده رأی کرده‌اند، مشروط بر اینکه محدوده‌ی مورد حکم با نقشه کارشناسی مشخص و قابل انطباق با وضع موجود باشد.
برای حل معضل موجود در چنین پرونده‌هایی، توصیه می‌شود راهکارهای حقوقی زیر را به ترتیب انجام دهید:
- اخذ رأی قطعی رفع بازداشت از دادگاه با استناد به قرارداد عادی، تحویل ملک و پرداخت ثمن توسط عضو؛
- درخواست از اجرای احکام برای ارسال دستور رفع بازداشت به اداره ثبت به‌صورت رسمی و پیوست نقشه دقیق محل واحد؛
- در صورت امتناع ثبت، طرح دعوای الزام اداره ثبت به اجرای رأی قضایی؛
- درخواست تفکیک موردی برای واحدی که رأی رفع بازداشت دارد، با استناد به نقشه و گزارش کارشناس رسمی دادگستری؛
- در صورت نیاز، الزام تعاونی به همکاری در تفکیک و انتقال رسمی سند واحد مذکور؛
- پیگیری صدور دستور رفع بازداشت کلی پس از تسویه بدهی تعاونی برای امکان تفکیک سایر واحدها.
در نهایت، هرچند اداره ثبت ممکن است از حیث مقررات فنی دچار محدودیت باشد، اما رأی قطعی دادگاه در اولویت است و طبق اصل حاکمیت احکام قضایی بر تصمیمات اداری، لازم‌الاجرا خواهد بود.
متن دادخواست توقیف اموال بدهکار
رفع توقیف با استناد به صلح نامه و قرارداد عادی
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
در املاک تعاونی، به‌ویژه آن دسته که سند مادر به‌نام تعاونی صادر شده و صورتمجلس تفکیکی هنوز تنظیم نشده است، بازداشت سند مادر آثار بسیار گسترده‌ای دارد. این بازداشت عملاً مانع از انتقال رسمی، تفکیک و حتی اجرای آرای رفع بازداشت نسبت به واحدهای منفرد می‌شود.
با وجود این، اگر عضو تعاونی بتواند در دادگاه اثبات کند که مالک واقعی واحد است و رأی قطعی مبنی بر رفع بازداشت نسبت به واحد او صادر شود، از منظر حقوقی اداره ثبت مکلف به رفع بازداشت نسبت به همان بخش مشخص‌شده است، حتی اگر صورتمجلس تفکیکی هنوز وجود نداشته باشد. اجرای این امر می‌تواند از طریق الزام اداره ثبت به اجرای رأی یا دستور قضایی برای تفکیک موردی صورت گیرد.
با این حال، در سطح عملی و ثبتی، اجرای کامل این آراء مستلزم همکاری اداره ثبت و در برخی موارد تهیه نقشه تفکیکی از سوی کارشناس رسمی است تا محدوده‌ی دقیق واحد در پلاک مادر تعیین شود.
بنابراین، برای رفع بازداشت و اخذ صورتمجلس تفکیکی در چنین پرونده‌هایی، باید دو مسیر قضایی و ثبتی به‌صورت هم‌زمان پیگیری شود: از یک سو، رفع بازداشت قضایی بر مبنای رأی قطعی دادگاه، و از سوی دیگر، تهیه نقشه تفکیکی و درخواست رسمی از اداره ثبت. تنها با جمع این دو اقدام است که می‌توان مالکیت رسمی و سند تفکیکی را برای عضو تعاونی تثبیت نمود.
اگر شما هم با مشکلات مشابه در خصوص رفع بازداشت از ملک تعاونی یا اخذ صورتمجلس تفکیکی مواجه هستید، بهتر است قبل از هر اقدام، با یک وکیل متخصص در حوزه املاک مشورت کنید تا حقوق‌تان به‌طور کامل حفظ شود. برای دریافت راهنمایی دقیق‌تر، می‌توانید سوال خود را در بخش دیدگاه‌ها مطرح کنید.
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص ملک- 88019243
