خرابی آسانسور، ترکیدن لوله آب یا از کار افتادن سیستم گرمایشی ساختمان؛ در چنین شرایطی اولین سؤال معمولاً این است: هزینه تعمیر را چه کسی باید پرداخت کند، موجر یا مستأجر؟ شاید در نگاه اول پاسخ ساده به نظر برسد، اما در روابط استیجاری، نوع خرابی و علت بهوجود آمدن آن میتواند مسئولیت هر یک از طرفین را تغییر دهد.
گاهی مستأجر معتقد است مالک باید تمام هزینههای تعمیرات را بپردازد و در مقابل، موجر خرابی ایجادشده را ناشی از استفاده نادرست مستأجر میداند. همین اختلاف ساده، اگر حل نشود، میتواند به مطالبه هزینه تعمیرات و حتی طرح دعوای حقوقی منجر شود. بنابراین شناخت دقیق مسئولیت موجر و مستأجر، پیش از پرداخت یا امتناع از پرداخت هزینه، اهمیت زیادی دارد.
اما قانون در مورد تعمیرات ساختمان چه میگوید؟ مسئولیت تعمیرات اساسی و هزینههای مربوط به بخشهای مختلف ساختمان بر عهده چه کسی است و مستأجر در چه شرایطی باید هزینه تعمیر را پرداخت کند؟ در این مقاله، با بررسی مقررات مربوط به روابط موجر و مستأجر، توضیح میدهیم مسئولیت هر یک از طرفین در تعمیرات ساختمان چگونه تعیین میشود و در صورت بروز اختلاف، چه راهکارهای قانونی برای حل آن وجود دارد.
آشنایی با مقررات آپارتمان نشینی و شرح قانون تملک آپارتمان ها
پرداخت هزینه مورد اجاره
- روابط موجر و مستاجر با تملیک منافع پایان نمی یابد.
- موجر در صورتی به طور قطع نسبت به اجاره بها حق پیدا می کند که عین را آماده انتفاع نگه دارد.
- او نه فقط مکلف است که تعمیرات لازم را به هزینه خود انجام دهد، باید تعمیرات غیر ضروری و تغییر عین خودداری کند. زیرا چنین اعمالی مانع از بهره برداری مستاجر می شود و نوعی مزاحمت است.
- ماده ۴۸۴ قانون مدنی در مقام بیان همین تکلیف، تصریح دارد.
- بنابراین موجر نمی تواند بر خلاف تعهدی که درباره منتفع ساختن مستاجر از مورد اجاره و عدم مزاحمت او دارد، در عین مستاجره تغییراتی دهد و بهره برداری مستاجر را غیر ممکن سازد.
- در ادامه باید گفت که هرگاه خودداری موجر از پاره ای از تغییرات باعث خرابی عین و ضرر او شود ، و برای مثال سقف اطاق ها یا پی ساختمان نیاز به تغییر پیدا کند که اگر فوریت انجام نشود خسارات کلی به بار می آورد، بر فرض که تعمیرات ضروری مانع انتفاع مستاجر شود نمی توان مانع موجر شد.زیرا در اثر تعارض دو ضرر (مالک و مستاجر) هر دو ساقط می شود (الدلیلان اذا تعارضا تساقطا) و بر طبق قاعده تسلیط ، مالک میتواند در عین مال خود تصرف کند؛ منتها به دلیل حمایت از مستاجر و اینکه زیان بیشتری نبیند، قانون گذار به او حق فسخ معامله را داده است و این حق در ماده ۴۸۵ قانون مدنی بیان شده است.
- تمیز ضروری بودن تعمیر و ممانعت نابجای مستاجر با دادگاه است و موجر نمی تواند دادرس کار خود باشد و به استناد ماده ۴۸۵ در موارد عدم ضرورت عین مستاجره را تخریب کند.
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل: 02188019244 – 02188019243
پاسخ به پرسش آیا مستأجر باید قبض آبی که به علت پوسیدگی لوله زیاد آمده را پرداخت کند؟
سوال: در خانه اى که حدود ١٢ سال ساخت مى باشد، مستأجر هستم، لوله آب در كف پاركينگ تركيده، كه ما به جهت اين كه هيچ كجاى ساختمان نم و رطوبت نداشت و آب در زمين مى رفت متوجه تَركيدگى لوله آب نشديم. وقتى قبض آب بالاى هفت ميليون تومان آمد، احتمال تركيدگى لوله آب را داديم، دنبال اعتراض به سازمان آب براى مبلغ بالا و كارشناس و آوردن دستگاه تشخيص و … رفتيم و در آخر محل تركيدگى را پيدا كرديم و تعمير شد. پول قبض آب كه به جهت تركيدگى و پوسيدگى لوله آب، خيلى زياد شده را مالك بايد بدهد يا مستاجرها؟
پاسخ وکیل: با توجه به اینکه ترکیدگی ناشی از فرسودگی و پوسیدگی لوله بوده، اصل بر این است که هزینه تعمیرات اساسی و مربوط به تأسیسات اصلی ساختمان بر عهده موجر است. در خصوص مبلغ اضافی قبض آب نیز، اگر ثابت شود افزایش مصرف ناشی از همان خرابی و فرسودگی لوله بوده و تقصیری متوجه مستأجر نبوده، مطالبه این بخش از مالک قابل طرح است. البته مسئولیت نهایی ممکن است به مفاد قرارداد اجاره و نظر کارشناس درباره علت حادثه بستگی داشته باشد. بهتر است مستندات مربوط به کارشناسی، تعمیر لوله و قبضهای آب قبل و بعد از حادثه را حفظ کنید تا در صورت اختلاف، امکان اثبات موضوع وجود داشته باشد.
وکیل قرارداد – مشاوره با وکیل متخصص جهت تنظیم قرارداد
مستندات قانونی – روابط موجر و مستاجر
ماده ۴۸۴ قانون مدنی
موجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.
ماده ۴۸۵ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید – 88019243
