با تقدیم دادخواست خلع ید اقدام به تشکیل پرونده خلع ید نموده اید و میخواهید با مطالعه یک نمونه پرونده ی خلع ید از مراحل رسیدگی به این دعوا کسب اطلاع نمایید؛ مثل اینکه مراحل رسیدگی قاضی به پرونده خلع ید چگونه است و در رای خلع ید معمولا چه چیزهایی مورد حکم قرار میگیرد و نحوه دفاع هر یک از طرفین چگونه باید باشد؛ در این صورت به صفحه و سایت درستی آمده اید در این مطلب و سایر مطالب مرتبط با خلع ید در سایت دادگران م این موارد را به شما خواهیم گفت.
رای دادگاه خلع ید زمانی صادر میشود که قاضی مالکیت متقاضی را بر مال موضوع دعوا احراز نموده و غیرقانونی بودن تصرفات خوانده به وی ثابت شود. مثلا ممکن است خوانده و کسی که علیه او طرح دعوا شده مستاجر ملک باشد که در این صورت اصلا طرح دعوای خلع ید اشتباه بوده و قاضی نسبت به رد دعوا اقدام مینماید مگر اینکه قبل از جلسه اول دادرسی خواهان نحوه دعوای خود را تغییر دهد. بنابراین بررسی اسناد توسط وکیل متخصص دعاوی ملکی پیش از طرح دعوا به منظور جلوگیری از طرح دعاوی نادرست و بی نتیجه ماندن دعوا، اهمیت زیادی دارد.
در ادامه مطلب، ضمن توضیح روند رسیدگی به پرونده خلع ید، یک نمونه دادخواست خلع ید، لایحه دفاعیه خواهان و خوانده ی دعوای خلع ید ، رای دادگاه بدوی و تجدیدنظر در خصوص خلع ید ارائه می گردد. البته علاقمندان به این موضوع میتوانند جهت مطالعه سایر مطالب مرتبط با خلع ید این عنوان را در سایت ما جتسجو نموده و مقالات متعدد تنظیم شده را مطالعه نمایند.
وکیل برای خلع ید و بیرون کردن از ملک
متن لایحه دفاعیه برای خلع ید از ملک مشاع و مشترک
شرایط صدور حکم خلع ید
برای پذیرش دعوای خلع ید، خواهان اصولاً باید سه رکن زیر را اثبات کند:
- مالکیت خواهان نسبت به ملک: خواهان باید مالکیت خود بر ملک مورد دعوا را اثبات کند. بنابراین دعوای خلع ید صرفا در خصوص املاک طرح می شود و در مورد سایر اموال، امکان طرح این خواسته وجود ندارد. باید توجه داشت که اثبات مالکیت خواهان در املاک ثبتشده، از طریق سند مالکیت رسمی و مندرجات دفتر املاک و یا رای قطعی صادره از سوی دادگاه صورت می گیرد.
- تصرف خوانده: خواهان باید اثبات نماید که خوانده تمام یا قسمتی از ملک را عملاً در اختیار دارد.
- غیرمجاز بودن تصرف: تصرف خوانده باید بدون اذن مالک، بدون قرارداد معتبر و بدون مجوز قانونی باشد. بنابراین اگر خوانده اثبات نماید که تصرفات وی مسبوق به اذن خواهان و یا با مجوز قانونی دیگری صورت گرفته است نمی توان با طرح دعوای خلع ید، ملک را از وی پس گرفت.
نکته ای که باید در دعوای خلع ید به آن توجه داشت این است که مطابق رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور، خلع ید از مال غیرمنقول فرع بر اثبات مالکیت است. بنابراین، در مورد ملک ثبتشده، خواهان باید مالکیت رسمی خود را اثبات کند و اگر مالکیت رسمی محل اختلاف باشد، ممکن است لازم باشد ابتدا یا همزمان، خواسته متناسبی مانند اثبات مالکیت در موارد قابل استماع، الزام به تنظیم سند رسمی یا ابطال سند مطرح گردد.
مراحل رسیدگی به دعوای خلع ید
موفقیت در دعوای خلع ید، به عنوان یکی از فنیترین دعاوی ملکی، نیازمند رعایت دقیق تشریفات قانونی از ثبت دادخواست تا مرحله اجرا می باشد. در ادامه، مراحل رسیدگی به دعوای خلع ید از ابتدا تا انتها را با استناد به موازین قانونی و رویه جاری دادگاهها مورد بررسی قرار می دهیم:
۱. تهیه مدارک و مستندات لازم و تعیین خواسته
پیش از هر اقدامی، باید استحقاق و ذینفعی خواهان بر اساس مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت احراز شود. در نظام حقوقی ما، مالک کسی است که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد یا به موجب رای قطعی دادگاه مالکیت او نسبت به ملک به اثبات رسیده باشد.
نکته مهمی که باید به آن توجه داشت، تعدد خواسته ها در دادخواست می باشد. با توجه به اینکه طبق ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه تنها به آنچه درخواست شده رسیدگی میکند اگر در ملک، بنایی احداث شده یا درختی کاشته شده باشد، صرف خلع ید منجر به تخریب آنها نمیشود؛ لذا باید خواسته «قلعوقمع مستحدثات» (مستند به ماده ۳۱۳ قانون مدنی) نیز افزوده شود. همچنین برای جبران خسارت انتفاع از ملک، مطالبه «اجرتالمثل ایام تصرف» (مستند به ماده ۳۲۰ قانون مدنی) بر اساس نظریه کارشناس در ستون خواسته ضروری است.
۲. ثبت دادخواست
دعوای خلع ید، دعوایی مالی و مربوط به مال غیرمنقول است. طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی،دادگاه صالج جهت رسیدگی به این دعوا تحت هر شرایطی، دادگاه محل وقوع ملک است، حتی اگر خوانده در شهر دیگری اقامت داشته باشد که این امر استثنا بر اصل صلاحیت محل اقامت خوانده می باشد. در هر صورت دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود و دفتر مذکور اقدام به ارسال دادخواست به مرجع صالح می نماید. بنابراین شخص در هر کجای ایران می تواند نسبت به ثبت دادخواست در خصوص هر ملکی در هر جای دیگر اقدام نماید و لزومی به مراجعه به دفاتر خدمات قضایی محل وقوع ملک نیست. باید توجه داشت که در این مرحله، تقویم خواسته و تعیین ارزش معاملاتی ملک بر اساس شاخصهای بانکی یا منطقهای جهت تعیین هزینه دادرسی اهمیت دارد.
۳. ارجاع پرونده و ابلاغ به خوانده
پس از ارجاع به شعبه، طبق ماده ۶۴ قانون آیین دادرسی مدنی، وقت رسیدگی تعیین و نسخه ثانی دادخواست برای خوانده ارسال میشود. در اینجا بسته به اینکه ابلاغ به خوانده به صورت قانونی صورت گرفته یا واقعی، در اجرای رای و تعداد دفعات امکان اعتراض به رای تفاوت ایجاد می نماید. اگر ابلاغ به صورت قانونی باشد و خوانده در جلسه حاضر نشود یا لایحه نفرستد، رأی صادره «غیابی» خواهد بود که مسیر واخواهی را برای خوانده باز میگذارد (ماده ۳۰۳ به بعد ق.آ.د.م). ضمن اینکه برای اجرای چنین رایی به جهت غیابی بودن الزاما می بایست ضامن معرفی گردد.
۴. احراز مالکیت خواهان
برخلاف بسیاری از دعاوی، در خلع ید، دادگاه به صرفِ ارائه کپی سند اکتفا نمیکند. طبق رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ هیئت عمومی دیوان عالی کشور، رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است. لذا دادگاه با ارسال نامهای به اداره ثبت (مستند به ماده ۲۱۰ ق.آ.د.م)، آخرین وضعیت ثبتی ملک را استعلام میکند تا اطمینان یابد ملک در بازداشت نیست، به دیگری منتقل نشده و خواهان همچنان مالک رسمی است. بدون پاسخ مثبت استعلام ثبتی و یا بدون رای قطعی سابق مبنی بر احراز مالکیت خواهان، قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد.
۵. احراز تصرف و حدود ملک
بسیاری مواقع ممکن است خوانده در مقام دفاع ادعا نماید محل تصرف او، پلاک ثبتی مورد ادعای خواهان نیست. در این موارد، دادگاه طبق مواد ۲۴۸ و ۲۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار معاینه محل یا جلب نظر کارشناس رسمی صادر میکند. در این صورت کارشناس با پیادهکردن نقشه ثبتی بر روی زمین ، تداخل تصرفات خوانده با پلاک ثبتی خواهان را احراز و متراژ دقیق تصرف را اعلام می نماید و این گزارش، مستند اصلی حکم صادره از سوی قاضی قرار می گیرد.
۶. بررسی مجاز یا غیرمجاز بودن تصرف
ممکن است خوانده برای رهایی از حکم خلع ید به ید امانی یا ید مالکانه ی خود استناد نماید که در این صورت می بایست ادعای خود را با ارائه ی ادله ی معتبر مانند قرارداد اجاره یا بیعنامه معتبر اثبات نماید و اگر خوانده نتواند منشأ قانونی تصرف خود را اثبات کند، تصرف وی از سوی دادگاه عدوانی و غاصبانه تلقی میشود.
۷. صدور رأی بدوی
پس از بررسی مدارک و مستندات ابرازی طرفین، در صورت کفایت ادله و اقناع وجدانی قاضی، رأی خلع ید صادر می گردد. حکم خلع ید باید صریح باشد و در آن پلاک ثبتی و نشانی ملک مورد حکم به دقت قید گردد. همچنین طبق ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه مکلف است در صورت درخواست خواهان، خسارات دادرسی (هزینه دادرسی، حقالوکاله و هزینه کارشناسی) را نیز در حکم ذکر کند.
۸. اعتراض به رأی
مستندا به مواد 331 و 336 قانون آیین دادرسی مدنی، رأی حضوری دادگاه عمومی حقوقی، در صورت وجود شرایط قانونی، معمولاً ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ برای اشخاص مقیم ایران قابل تجدیدنظرخواهی است. در این مرحله، قضات تجدیدنظر پرونده را از حیث ماهوی و شکلی دوباره بررسی میکنند.
اما اگر رأی نسبت به خوانده غیابی باشد، مستندا به ماده 306 قانون آیین دادرسی مدنی مهلت ۲۰ روزه واخواهی نیز پیش از مهلت تجدیدنظر خواهی برای محکوم علیه پیش بینی شده است که به موجب آن محکوم علیه میتواند در مهلت قانونی در همان دادگاه صادرکننده رأی به رای صادره اعتراض نماید. پس از رسیدگی به واخواهی نیز رأی صادرشده حسب مورد قابل تجدیدنظرخواهی خواهد بود.
۹. اجرای حکم خلع ید
پس از قطعیت حکم خلع ید، نوبت به مرحله اجرای رای می رسد. طبق ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی، هیچ حکمی پیش از قطعیت اجرا نمیشود مگر در موارد استثنایی. پس از قطعیت رای، اجراییه صادر و به محکومعلیه ابلاغ می گردد. محکوم علیه ۱۰ روز مهلت دارد تا ملک را داوطلبانه تخلیه کند. در غیر این صورت، محکوم له نسبت به تشکیل پرونده اجرایی اقدام نموده و دادورز (مامور اجرا) با همراهی نیروی انتظامی، ملک را تخلیه و تحویل مالک میدهد.
نکته بسیار مهم این است که طبق ماده ۴۴ قانون مذکور، اگر شخص سومی در ملک باشد، حکم خلع ید علیه او نیز اجرا میشود، مگر اینکه وی مدعی حقی باشد که در این صورت عملیات اجرا موقتاً متوقف میگردد تا به ادعای او رسیدگی شود.
نمونه دادخواست خلع ید
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان تهران
با سلام و احترام
خواهان: خانم رقیه … فرزند …، به نشانی …
خواندگان:
- آقای مجید … فرزند …، به نشانی …
- آقای جمال … فرزند …، به نشانی …
- آقای حمید … فرزند …، به نشانی …
وکیل: مسعود محمدی به نشانی: تهران- میدان گلها
خواسته و بهای آن:
- صدور حکم بر خلع ید خواندگان از ششدانگ عرصه و اعیان پلاک ثبتی شماره … فرعی از … اصلی، بخش … تهران، واقع در …
- محکومیت خواندگان به پرداخت خسارات دادرسی، شامل هزینه دادرسی و حقالوکاله وکیل مطابق تعرفه قانونی
- مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف از تاریخ … تا زمان اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری
دلایل و منضمات:
- تصویر مصدق سند رسمی مالکیت
- تقاضای استعلام مالکیت پلاک ثبتی ….
- اظهارنامه ارسالی
- تأمین دلیل مبنی بر تصرف خواندگان
- درخواست معاینه و تحقیق محلی
- درخواست ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری
- عند اللزوم شهادت شهود
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران
احتراماً، به استحضار میرساند موکل به موجب سند رسمی مالکیت شماره …، مالک ششدانگ عرصه و اعیان پلاک ثبتی شماره … فرعی از … اصلی، بخش … تهران، واقع در … می باشد.
خواندگان بدون وجود قرارداد، اذن یا مجوز قانونی، ملک مذکور را در تصرف خود قرار دادهاند و با وجود مراجعات مکرر و ارسال اظهارنامه شماره … مورخ …، از رفع تصرف و تحویل ملک خودداری میکنند.
با توجه به اینکه مالکیت رسمی موکل بر ملک مورد دعوا محرز و تصرف خواندگان فاقد مجوز قانونی است، مستنداً به مواد ۳۰، ۳۱، ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و مواد ۱۲، ۱۹۸، ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم بر خلع ید خواندگان از ششدانگ پلاک ثبتی مذکور و محکومیت آنان به پرداخت خسارات دادرسی مورد تقاضاست.
همچنین، با توجه به محرومیت موکل از منافع ملک، صدور حکم بر محکومیت ایشان به پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف از تاریخ … تا زمان اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، تقاضا میشود.
با احترام
مسعود محمدی
نمونه لایحه خواهان در دعوای خلع ید
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی حقوقی تهران
با سلام و احترام
اینجانب مسعود محمدی وکیل خواهان پرونده کلاسه فوق، با موضوع خلع ید، مقید به وقت رسیدگی مورخ … ساعت … مراتب زیر را در تشریح خواسته ی موکل و پاسخ به دفاعیات بلاوجه خواندگان به استحضار آن مقام محترم می رساند:
اولا: مالکیت رسمی موکل نسبت به ششدانگ پلاک ثبتی شماره … فرعی از … اصلی، بخش … تهران، بر اساس سند مالکیت پیوست و پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محرز می باشد.
ثانیا: تصرف خواندگان در ملک مورد دعوا با توجه به اظهارات آنان، گزارش معاینه محل مورخ …، نظریه کارشناسی شماره … و سایر مدارک موجود در پرونده اثبات شده است.فلذا صرف انکار خواندگان نمی تواند اصالت و اعتبار این ادله را مخدوش نماید.
سوم اینکه: خواندگان هیچ قرارداد معتبر، اذن مالک یا مجوز قانونی مؤثری برای تصرف و ادامه استیلای خود بر ملک ارائه نکردهاند و صرف ادعای شفاهی وجود اذن نیز مورد انکار موکل می باشد. بنابراین هیچ دلیل معتبری برای اثبات آن ارائه نشده است. چنانچه خواندگان به وجود رابطه استیجاری یا قراردادی استناد دارند، لازم است اصل و اعتبار سند مورد ادعا و ارتباط آن با ملک موضوع دعوا را اثبات کنند که ملاحظه می گردد تاکنون هیچ دلیل مؤثری که مشروعیت ادامه تصرف را نشان دهد ارائه نشده است.
چهارم اینکه: مشخصات و حدود محل مورد تصرف با پلاک ثبتی متعلق به موکل انطباق دارد و این امر بر اساس پاسخ اداره ثبت و نظریه کارشناس رسمی دادگستری تأیید گردیده است.
بنا بر مراتب، با توجه به احراز مالکیت رسمی موکل، تصرف خواندگان و فقدان مجوز قانونی، مستنداً به مواد ۳۰، ۳۱، ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم بر خلع ید خواندگان از ملک موکل و محکومیت آنان به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف بر اساس نظر کارشناس رسمی به انضمام خسارات دادرسی، مطابق خواسته مندرج در دادخواست، مورد تقاضاست.
با احترام
مسعود محمدی. وکیل خواهان
رای دادگاه بدوی خلع ید
مرجع رسیدگی: شعبه … دادگاه عمومی حقوقی تهران
خواهان: خانم رقیه … با وکالت آقای مسعود محمدی به نشانی تهران، میدان فاطمی، میدان گلها، …
خواندگان: 1. آقای مجید … 2. آقای جمال … 3. آقای حمید … همگی به نشانی تهران، جاده …
خواسته: خلع ید و رفع تصرف غاصبانه از ششدانگ ملک موضوع دعوا و مطالبه خسارات دادرسی
گردشکار: خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خواندگان یادشده تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی، دادگاه در وقت مقرر/فوقالعاده به تصدی امضاکننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده، ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رأی مینماید.
متن رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی خانم رقیه … با وکالت آقای مسعود محمدی به طرفیت آقایان ۱. مجید … ۲. جمال … ۳. حمید … به خواسته صدور حکم به خلع ید خواندگان از ششدانگ عرصه و اعیان پلاک ثبتی شماره … فرعی از … اصلی بخش … تهران به انضمام خسارات دادرسی؛ دادگاه با عنایت به اینکه برابر پاسخ استعلام ثبتی واصله از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه به شماره …، مالکیت رسمی و ششدانگ خواهان بر پلاک ثبتی موصوف محرز و استقرار دارد و با توجه به اظهارات و اقرار خوانده ردیف اول در جلسه دادرسی مورخ … مبنی بر تصرف مادی وی در ملک مذکور و همچنین عدم حضور و عدم دفاع دیگر خواندگان علیرغم ابلاغ قانونی اخطاریه و عدم ارائه هیچگونه مجوز قانونی یا اذن از سوی مالک جهت ادامه تصرفات، دعوی خواهان را محمول بر صحت دانسته و مستنداً به مواد ۳۰، ۳۱، ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به محکومیت خواندگان به خلع ید از ششدانگ پلاک ثبتی فوقالذکر صادر و اعلام مینماید. در خصوص مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف نیز دادگاه با توجه به اینکه منافع ملک در مدت تصرف از ید مالک خارج گردیده و خواندگان بدون مجوز قانونی از منافع مال غیر بهرهمند شده یا دستکم مالک را از انتفاع متعارف از ملک محروم نمودهاند، استحقاق خواهان را نسبت به اجرتالمثل محرز میداند؛ زیرا ضمان منافع در غصب، اعم از استیفای واقعی منفعت یا تفویت منفعت مالک، بر عهده متصرف غیرمجاز است. در مانحنفیه، خواندگان دلیلی که مشروعیت تصرف آنان یا رایگان بودن انتفاع از ملک را اثبات نماید ارائه نکردهاند و در نتیجه، اصل تعلق اجرتالمثل به خواهان ثابت است. فلذا حکم بر محکومیت خواندگان به پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف از تاریخ … لغایت اجرای حکم و تحویل ملک، بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری که مصون از اعتراض طرفین باقی مانده، در حق خواهان صادر میگردد. ضمناً خواندگان متضامناً محکوم به پرداخت مبلغ … ریال بابت خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حقالوکاله وکیل در حق خواهان میباشند. رأی صادره نسبت به خوانده ردیف اول (آقای مجید …) حضوری و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است و نسبت به خواندگان ردیفهای دوم و سوم (آقایان جمال و حمید …) غیابی و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ واقعی، قابل واخواهی در همین دادگاه و سپس ظرف بیست روز دیگر قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران میباشد.
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص ملکی- 88019243
نمونه رای دادگاه تجدیدنظر برای خلع ید
مرجع رسیدگی: شعبه … دادگاه تجدیدنظر استان تهران
تجدیدنظرخواه: آقای مجید … فرزند … به نشانی تهران، جاده …
تجدیدنظرخوانده: خانم رقیه … با وکالت آقای مسعود محمدی به نشانی تهران، میدان فاطمی، میدان گلها، …
تجدیدنظرخواسته: تجدیدنظرخواهی از دادنامه شماره … صادره از شعبه … دادگاه عمومی حقوقی تهران
متن رأی دادگاه تجدیدنظر
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای مجید … به طرفیت خانم رقیه … با وکالت آقای مسعود محمدی نسبت به دادنامه شماره … صادره از شعبه … دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به خلع ید تجدیدنظرخواه و سایر خواندگان بدوی از ششدانگ عرصه و اعیان پلاک ثبتی شماره … فرعی از … اصلی بخش … تهران به انضمام اجرت المثل ایام تصرف و خسارات دادرسی صادر گردیده است؛ دادگاه با توجه به مجموع اوراق و محتویات پرونده بدوی، اسناد ابرازی و لایحه تجدیدنظرخواهی معترض، ایراد و اعتراض موجهی که موجبات نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته را فراهم آورد مشاهده ننمود. زیرا مالکیت رسمی تجدیدنظرخوانده بر اساس استعلام ثبتی به شماره … محرز بوده و ثانیاً تصرف تجدیدنظرخواه بر ملک مذکور بدون اذن مالک مصداق بارز تصرف غاصبانه موضوع ماده ۳۰۸ قانون مدنی است و تجدیدنظرخواه در این مرحله نیز مدرک محکمهپسندی دال بر مشروعیت تصرفات خود ارائه نداده است، لذا دادنامه بدوی از حیث رعایت قواعد شکلی و ماهوی منطبق با مقررات صادر گردیده است. بنا به مراتب، دادگاه مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن رد تجدیدنظرخواهی واصله، دادنامه تجدیدنظرخواسته را تایید و استوار مینماید. این رأی قطعی است.
رئیس شعبه … دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار شعبه … دادگاه تجدیدنظر استان تهران
دفاعیات خواهان و خوانده در پرونده خلع ید
هر یک از خواهان و خوانده جهت دفاع از حقوق قانونی خود و یا جلوگیری از محکومیت به ناحق خود، می بایست حسب مورد و بسته به شرایط پرونده دفاعیات متنناسب را تهیه و در دادگاه ارائه نمایند. در ادامه به مهمترین دفاعیات خواهان و خوانده که می توانند در دعوای خلع ید ارائه نمایند اشاره می گردد.
دفاعیات خواهان
در دعاوی خلع ید خواهان باید اظهارات و دفاعیات خود را بر سه محور اصلی متمرکز نماید تا بتواند به نتیجه ی دلخواه خود در این دادرسی دست یابد. اولین مورد، اثبات مالکیت رسمی خود نسبت به ملک مورد تصرف است که همانگونه که در بالا اشاره گردید از طریق ارائه سند مالکیت و یا حکم قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت شخص محقق می گردد. دومین مورد، اثبات تصرفات فعلی خوانده می باشد. خواهان باید به نحو مقتضی(از جمله شهادت شهود، تامین دلیل یا درخواست تحقیقات محلی) اثبات نماید که خوانده ملک مذکور را در تصرف خود دارد. سومین موضوعی که در این دعاوی اهمیت دارد این است که هیچگونه مجوز قانونی یا قراردادی میان طرفین در خصوص استفاده خوانده از ملک وجود نداشته باشد. در این خصوص با توجه به اصل عدم، صرف ادعای خواهان کافی است و این خوانده است که می بایست خلاف ان را اثبات نماید.
نکته ای که باید به آن توجه داشتن این است که اگر اجرتالمثل نیز مطالبه شده باشد، خواهان باید شخص یا اشخاص متصرف، مدت تصرف و سهم مورد مطالبه را مشخص نموده و ارجاع امر به کارشناس جهت تعیین اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه نماید.
دفاع خوانده
در دعاوی خلع ید، دفاعیات خوانده نیز باید متناسب با ارکان دعوا و بر اساس وضعیت واقعی پرونده تنظیم شود. از مهمترین دفاعیاتی که خوانده میتواند حسب مورد در برابر دعوای خلع ید مطرح نماید، صرفنظر از ایرادات شکلی (مانند ایراد به صلاحیت محلی دادگاه و یا ایراد به نحوه تقویم خواسته) خوانده می تواند به دفاعیات زیر متوسل گردد:
انکار تصرف و معرفی متصرف واقعی می تواند از سوی خوانده به عنوان دفاع مطرح شود. بدین معنا که خوانده با ارائه دلایل و مدارک لازم اثبات نماید که شخص دیگری ملک را در تصرف دارد و دعوا متوجه او نیست.
دومین دفاعی که خوانده می تواند داشته باشد اثبات وجود رابطه قراردادی یا مجوز معتبر برای تصرف است. از جمله اجارهنامه، صلحنامه، اذننامه یا هرگونه توافق معتبر که دلالت بر اذن قانونی یا قراردادی در استفاده از ملک داشته باشد.
و سومین دفاع ، اثبات اذن مالک برای تصرف است. به این صورت که خوانده نشان دهد تصرفات او با رضایت و اجازه مالک سابق یا فعلی صورت گرفته و بنابراین وصف غصب یا تصرف غیرمجاز محقق نشده است و دعوای خلع ید قابل طرح نمی باشد.
همچنین خوانده میتواند نسبت به مالکیت رسمی خواهان ایراد وارد نماید؛ بهویژه در مواردی که سند ارائهشده از سوی خواهان مخدوش، غیرمؤثر یا فاقد انطباق با وضعیت ثبتی و حقوقی ملک باشد.
علاوه بر این، ایراد به انطباق پلاک ثبتی با محل مورد تصرف نیز از دفاعیات مؤثر محسوب میشود. زیرا در برخی موارد، ملک مورد ادعا با محل تصرف منطبق نبوده یا حدود و مشخصات ثبتی با وضعیت موجود تطابق ندارد.
همچنین اگر خوانده بتواند تحویل ملک یا پایان تصرف پیش از طرح دعوا را اثبات نماید، دعوای خلع ید نسبت به او قابلیت استماع یا ورود نخواهد داشت. اما در صورتی که خواهان اجرتالمثل نیز مطالبه کرده باشد، خوانده میتواند به مدت تصرف، میزان تصرف و نحوه تقویم خواسته ایراد نماید و در صورت لزوم، ارجاع امر به کارشناس را نیز مورد اعتراض قرار دهد.
ضرورت مراجعه به وکیل متخصص ملکی
دعوای خلع ید در ظاهر ساده است، اما اشتباه در تشخیص عنوان دعوا ممکن است باعث اتلاف وقت و تحمیل هزینه شود. برای نمونه، خلط میان خلع ید، تخلیه، رفع تصرف عدوانی، الزام به تحویل ملک و دعوای ناشی از قرارداد میتواند نتیجه پرونده را تغییر دهد. یک وکیل دادگستری متخصص و باتجربه در دعاوی ملکی میتواند عنوان و خواسته صحیح دعوا را تشخیص دهد، خواندگان واقعی و متصرفان را شناسایی و دادخواست را به طرفیت اشخاص درستی طرح نماید؛ درخواست اجرتالمثل یا قلعوقمع را بهدرستی تنظیم کند، در معاینه محل و کارشناسی ایرادات لازم را مطرح کند؛ در صورت لزوم به نظریه کارشناسی اعتراض مستدل کند؛ لایحه دفاعی یا پاسخ به تجدیدنظرخواهی را تنظیم کند و نهایتا اجرای حکم و تحویل ملک به موکل را پیگیری کند.
باید توجه داشته باشید که نمونههای دادخواست، لایحه و رأی صرفاً برای آشنایی عمومی هستند و باید بر اساس اسناد، نحوه تصرف، وضعیت ثبتی و خواستههای هر پرونده اختصاصیسازی شوند. پیش از ثبت دادخواست یا ارائه دفاع، مشاوره با وکیل متخصص دعاوی ملکی میتواند از طرح دعوای نادرست و از بین رفتن زمان و هزینه جلوگیری کند.
