سرقفلی از جمله مفاهیمی است که از حقوق غربی وارد سیستم حقوقی ما شده و با اکراه و تردید توسط قانونگذار ما که البته تحت تاثیر حقوق سنتی و شرعی نیز بوده ، مورد پذیرش قرار گرفته است.این مفهوم خاص حق بهره برداری و استفاده از منافع املاک و اماکن تجاری است و در سایر مصادیق اجاره یا مالکیت و واگذاری منفعت راه ندارد.سرقفلی به طور خلاصه عبارت از مالی است که مستاجر یا انتقال گیرنده به موجر یا مستاجر سابق می دهد و به این وسیله حق بهره برداری و شهرت کسبی او را مال خود می کند.قرارداد انتقال سرقفلی می تواند به صورت اجاره یا صلح باشد ؛ یعنی به صورت شرط ضمن عقد اجاره، انتقال سرقفلی هم شرط شود و یا موضوع عقد صلح قرار گیرد. در صورت بروز اختلاف ناشی از مالکیت سرقفلی توصیه می شود قبل از هر اقدامی جهت جلوگیری از بروز اشتباه و یا اقدام نامناسبی که منجر به تضییع حق شود، حتما با یک وکیل متخصص سرقفلی و اجاره و تخلیه اماکن تجاری مشورت نماییددر ادامه تلاش میشود برخی از خصوصیات یک وکیل برای سرقفلی مورد بررسی قرار گیرد.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
یک وکیل، سرقفلی را چگونه معنا میکند؟
در توصیف و تعریف واژه سرقفلی با توجه به سکوت قانونگذار بین حقوقدانان اجماع وجود نداد و حتی چه بسیار مواردی که با حق کسب و پیشه و تجارت اشتباه گرفته میشود. از نظر ما معنای حقوقی واژه سرقفلی عبارت است از : پول یا مالی که به طور دقیق ارزش گذاری شده و مستاجر در قبال حق استفاده از منافع به موجر پرداخت می نماید.
سرقفلی نوعی مال اعتباری و غیر قابل رویت است و شامل حق استفاده از منافع و شهرت کسبی آن واحد تجاری و همچنین اعتبار یا به تعبیر عامیانه پاخور آن مغازه هم می شود.از همین رو مبلغ آن به هیچ وجه قابل مقایسه با مبلغ ودیعه یا پول پیش در قرارداد اجاره ساده نیست.
به ارزش سرقفلی در طول زمان اضافه می شود و البته باید توجه داشت که از تأسیسات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بوده و با حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 متفاوت است.
در مقابل، حق کسب و پیشه عبارت است از حقی که مستاجر محل کسب در اثر استمرار و کسب و کار در مورد اجاره و در طول زمان پیدا میکند و خاص قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 1356 است.
مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه بهم شباهت دارند و البته در عین این مشابهت تفاوت های غیر قابل انکاری هم بین این ود موجود است.تا حدی که نظریات قائلین به وحدت بین این دو عنوان که البته نادر هم هستند و خوشبختانه عمدتا حقوقدان هم نیستند.کاملا بی اعتبار می شود.
در مورد تفاوت های سرقفلی و حق کسب و پیشه سخن بسیار است ولی اجمالاً این تفاوت ها عبارتند از :
1- قانون حاکم بر قراردادهای اجاره با موضوع سرقفلی ، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 است ولی در مورد حق کسب ، پیشه و تجارت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 سخن به میان آورده است.
2- سرقفلی به صورت پول یا مال ضرورتاً باید در ابتدای قرارداد اجاره مورد شناسایی ، پرداخت و تصریح قرار گیرد ولی تعلق حق کسب و پیشه فقط منوط به این است که قرارداد اجاره مکان تجاری قبل از مهر ماه سال 1376 منعقد شده باشد.
چرا باید به وکیل سرقفلی مراجعه کنیم ؟
مقررات راجع به سرقفلی آنقدر خاص ، استثنایی و پیچیده هستند که لزوماً هر وکیلی که در زمینه دعاوی ملکی فعالیت دارد ، تجربه و دانش کافی برای دخالت در اینگونه پرونده ها را ندارد.حتی بسیار دیده می شود که قضات دادگاه های حقوقی و خصوصاً کارشناسان رسمی دادگستری با خلط عناوین سرقفلی و حق کسب و پیشه دچار اشتباهات فاحش در اظهار نظر می شوند.
متأسفانه مباحث راجع به سرقفلی و قوانین مرتبط با آن در هیچ یک از مقاطع دانشگاهی به طور کامل مورد تعلیم و تحقیق قرار نمی گیرد و صرفاً بعضی از اساتید صاحب ذوق ذیل دروس حقوق مدنی، دانشجویان خود را با این مفاهیم به طور اجمالی آشنا می نمایند!
یک وکیل متخصص و با تجربه در زمینه دعاوی راجع به اجاره و تخلیه اماکن تجاری، به مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه و نحوه محاسبه آنها و راه های تخلیه اماکن تجاری و مقررات حاکم بر اجاره و تخلیه اینگونه از اماکن کاملا آشنایی داشته و شما را از اشتباه در اینگونه موارد دور نموده و چه مستاجر باشید و بخواهید حقوق قانونی خود را اعمال نمایید و یا موجر ملک بوده و تصمیم داشته باشید مستاجر را تخلیه نموده و ملک خود را پس بگیرید، مسیر صحیح را به شما می نمایاند.
به همه دلایلی که در بالا گفته شد در صورتی که مشکلی در ارتباط با سرقفلی ، حق کسب و پیشه و به طور کلی اجاره و تخلیه اماکن تجاری برایتان بوجود آمد، توصیه می شود و ضرورت دارد که قبل از هر اقدامی با یک وکیل آگاه ، متخصص و با تجربه مشورت نمایید.
تعریف، احکام و مقررات سرقفلی و حق کسب و پیشه
تاثیر حضور وکیل متخصص در پرونده های سرقفلی
مبحث سرقفلی از تخصصی ترین مباحث و مفاهیم حقوقی است و به طور و جدی هم در دانشکده حقوق مورد تدریس قرار نمیگیرد در نتیجه تخصص و تجربه و مهارتی که بعضی از وکلای دادگستری در این زمینه پیدا میکنند حاصل علاقه، تلاش و استمرار خود ایشان است. شاید به همین دلایل بیشتر و کلا مبحث سرقفلی و حق کسب و پیشه و مقررات حاکم بر اجاره اماکن تجاری را خوب نمیدانند و نمیتوان ایشان را وکیل متخصص شاخه سرقفلی دانست. متقابلا حضور یک وکیل متخصص و باتجربه با عنایت به آشفتگی و اختلاف نظر و سکوت قوانین حاکم بر مبحث سرقفلی و اجاره اماکن تجاری، میتواند بسیار راهگشا بوده و از اشتباه احتمالی قاضی و حسب مورد کارشناسان که موضوع به ایشان ارجاع میشود جلوگیری نماید.
نکته: مهمترین اثر حضور وکیل دادگستری در پرونده های سرقفلی، بسته به اینکه وکیل خواهان باشد یا خوانده، مدیریت صحیح یک دعوای سرقفلی و طرح صحیح آن از جانب خواهان و ترتیب دفاع درست از سوی خوانده است.
قانون حاکم بر روابط موجر و مستاجر در مورد سرقفلی
قانون حاکم در خصوص سرقفلی ، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مرداد ماه سال 1376 است.هر چند که قوانین قبلی راجع به روابط موجر و مستاجرین اماکن تجاری مانند قانونی سال 62، قانون سال 56 و قانون سال 32 هم با آن مخالفت ننموده و حتی در عمل مستاجری که در ابتدای اجاره مبلغی را تحت عنوان سرقفلی پرداخت می کرد مستحق دریافت مبلغ بیشتری در قبال حق کسب و پیشه می شد.
مرجع رسیدگی به پرونده های حق سرقفلی کجاست ؟
در خصوص مرجع رسیدگی به دعاوی مرتبط به دعاوی موجر و مستاجر دو مورد را باید از هم تفکیک نمود؛
- آنچه مربوط به مطالبه اجور معوقه یا سرقفلی به نرخ روز یا مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت باشد در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح شده و مورد رسیدگی قرار می گیرد.
- آنچه مربوط به تخلیه ، تجویز انتقال منافع و مطالبه اجرت المثل باشد در دادگاه محل وقوع ملک قابل رسیدگی است.
معرفی خدمات دفتر وکالت ما در خصوص سرقفلی در تهران
1- مشاوره حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه
دفتر وکالت دادگران حامی با ارائه مشاوره حرفه ای و تخصصی به آن دسته از عزیزانی که امکان اعطای وکالت به وکیل دادگستری را ندارند و یا بنا بر هر دلیلی تمایل دارند خود شخصاً در مراحل دادرسی دعوای خود شرکت نمایند، کمک می کند تا با انتخاب مسیر ،اقدام و طرح درست دعوا سریع تر و با صرف هزینه کمتری به پیروزی در دعوا و احقاق حق خود برند.
2- قبول وکالت دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
متقاضیان گرامی می توانند با اعطای وکالت به وکلای با تجربه دفتر وکالت ما از طرح درست دعوا، پیگیری منظم پرونده و در نهایت تلاش جهت پیروزی در دعوا اطمینان داشته باشند.
3- تنظیم دادخواست، شکواییه و لایحه دعاوی سرقفلی، حق کسب و پیشه
تنظیم دادخواست ، شکواییه و لوایح دفاعیه یکی دیگر از خدمات دفتر وکالت ما می باشد که تلاش می شود در کوتاهترین زمان ممکن نگارش شود.
لازم به ذکر است که قسمتی از این محتواها جهت اطلاع و بالا بردن آگاهی عزیزان در سایت دادگران حامی به نشانی dadgaran.com در دسترس مخاطبان گرامی قرار گرفته است.
