آیا میشود ملک تجاری کلنگی و قدیمی را برای تجدید بنا تخلیه نمود؟

در توجیه دعوای تخلیه مغازه به دلیل تجدید بنا و در پاسخ به این سوال که آیا امکان تخلیه ملک کلنگی و قدیمی وجود دارد یا خیر؟ در این مطلب که یکی از پرونده های عملی و واقعی خودمان بوده و از طرف متقاضی تخلیه و موجر طرح دعوا نموده ایم، ضمن ارائه اطلاعات کلی در این خصوص، به آن سوال اساسی نیز پاسخ خواهیم داد.از خصوصیات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 این است که موجر یا مالک باید برای تخلیه دلیل داشته باشد و پایان مدت اجاره برای درخواست تخلیه کافی نیست. از جمله این دلایل مطابق ماده 15 همان قانون تخلیه به دلیل نوسازی یا بازسازی بنا ست. دلیل قانونی اثبات کننده این ادعا و ضرورت به نتیجه رسیدن ادعای ضرورت تجدید بنا و تخلیه به دلیل نوسازی بنا وجود پروانه ساخت و تخریب بنا یا گواهی شهرداری مبنی بر ضرورت نوسازی و اقدام و تشکیل پرونده مالک برای اخذ مجوز است.

شما در این مطلب علاوه بر بازخوانی و مطالعه یک پرونده عملی تخلیه ملک کلنگی به دلیل تجدید بنا، با ابعاد حقوقی موضوع و مقررات تخلیه تجاری در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و نیز نحوه دفاع در این گونه دعاوی و تشریفات تخلیه ملک تجاری نیز آشنایی خواهید یافت.

وکیل برای تخلیه ملک تجاری و مغازه

چگونه میشود به دلیل نوسازی ملک تجاری قدیمی را تخلیه کرد؟

• دعوای تخلیه که از طرف موجر علیه مستاجر طرح می‌شود قوانین و مقررات مخصوص به خود را دارد.
• منظور از دعوای تخلیه این است که مالک مال غیرمنقول، مال خود را که قبلا به تصرف کسی داده است، از او مطالبه کند.
• مهم‌ترین حالتی را که دعوای تخلیه قابل تحقق است، موردی است که مالک پس از انقضای قرارداد اجاره و به دلیل تخلیه نکردن داوطلبانه مستاجر، خواهان تخلیه ملک توسط او می‌شود.
• در موارد دیگری که مالک با رضایت خود ملک را به تصرف متصرف داده و سپس، خواهان تخلیه او شده باشد نیز عنوان دعوای تخلیه صدق می‌کند بنابراین در یک کلام، دعوای تخلیه به دعوایی اطلاق می‌شود که مالک مال غیرمنقول علیه متصرفی طرح می‌کند که سابقاً با اذن و رضایت او شروع به تصرف کرده است.
• یکی از موارد امکان تخلیه که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356( ماده 15) پیش بینی شده، تخلیه بدلیل تجدید بنا یا تخلیه به دلیل نوسازی ملک است.
• برعکس قانون سال 56، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 نیازی به دلیل مانند نوسازی یا بازسازی یا ضرورت تجدید بنای عین مستاجره وجود ندارد و صرف انقضای مدت کافی است و نیاز به دلیل دیگری نیست ولی باید موجر در هر حال به نرخ روز با نظر کارشناس پرداخت نماید.
• برخلاف دلایلی مانند تغییر شغل یا نپرداخن اجاره بها یا انتقال به غیر، که باعث کاهش پنجاه یا صد در صدی حق کسب و پیشه میشود، در تخلیه به دلیل تجدید بنا کل حق کسب و پیشه باید به مستاجر پرداخت شود.
• چنین نیست که مالک بتواند با گرفتن حکم تخلیه به دلیل نوسازی بنای مورد اجاره از نوسازی ممنصرف شود، در صورت امتناع از نوسازی مستاجر میتواند اعاده به سابق و یا وضع ید مجدد خود به مورد اجاره را بخواهد.
• برای اثبات ضرورت نوسازی مورد اجاره وجود جواز تخریب و نوسازی یا گواهی شهرداری مبنی بر تشکیل پرونده تخریب و نوسازی ضرورت دارد.

 نحوه محاسبه حق کسب و پیشه مغازه تجاری

نکته: زمانی که مالک قصد بازسازی و نوسازی مورد اجاره و عین مستاجره را دارد همیشه به سراغ تخلیه نمیرود و گاهی با مستاجر محل کسب و مغازه یا ملک تجاری توافق میکند که در جریان بازسازی یا نوسازی مورد اجاره تجاری با او همکاری و همراهی نماید و در پایان ملک تجاری یا مغازه خود را به صورت نوساز تحویل بگیرد. برای این منظور معمولا توافقنامه ای تحت عنوان قرارداد نوسازی یا بازسازی ملک دارای حق کسب و پیشه بین طرفین مورد توافق و امضا قرار میگیرد.

 توافقنامه و قرارداد نوسازی ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه

دادخواست تخلیه ملک تجاری کلنگی به دلیل تجدید بنا

• خواهان:  محمد رضا …..
• خوانده: علی ……………
• وکیل : مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری (وکیل خواهان)
• خواسته : تخلیه ملک تجاری بدلیل تجدید بنا

دلایل و منضمات دادخواست تخلیه ملک فرسوده

•  رونوشت قرارداد اجاره فیمابین
•  گواهی شهرداری مبنی بر ضرورت تجدید بنای ملک تجاری کلنگی
•  نظریه کمیسیون اجرایی 
•  گواهی موکل مبنی بر تشکیل پرونده اخذ مجوز ساخت ملک تجاری

 نمونه قرارداد صلح و انتقال سرقفلی

ریاست محترم دادگاه عمومی تهران

با سلام و تقدیم احترام

به استحضار می رساند موکل جناب آقای محمدرضا ….. با وکالت رسمی سرکار خانم فهیمه …. به موجب وکالت نامه شماره ………. دارای اختیار پیگیری کلیه امور راجع به ملک ایشان به پلاک ثبتی …… فرعی، از اصلی …… واقع در بخش دو ثبتی تهران، به نشانی ………… هستند. ملک مورد نظر در تاریخ 1352/08/01 به موجب اجاره نامه عادی از طرف مالک (آقای محمدرضا …) به آقای محمد حسین …. و علی …. اجاره داده شده و آقای علی …. نیز در تاریخ 1353/2/16 به موجب یک افراز نامه سهم خود را به آقای محمدحسین ….انتقال داده است.

در حال حاضر موکل با عنایت به اینکه قسمتی از پلاک ثبتی در قالب یک کارگاه در تصرف خود ایشان بوده و مجموعه ملک نیز تحت تاثیر فرسودگی شدید بدلیل قدمت بنا قرار گرفته و در شرف خرابی و ایجاد آسیب به اموال خود موکل و مستاجر است و نیز با توجه به تغییر بافت آن محله و عدم امکان فعالیت کارگاهی، شهرداری محترم منطقه ضمن تایید ضرورت تجدید بنای مورد اجاره، با صدور جواز ساخت نیز موافقت نموده است. 

با عنایت به مراتب فوق از محضر محترم دادگاه درخواست می شود نسبت به صدور حکم تخلیه با عنایت به بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر و بر اساس ضرورت تجدید بنا حکم مقتضی صادر فرمایید.

با تشکر فراوان

وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران

ارزش حق کسب و پیشه در تخلیه به دلیل نوسازی 

ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی تهران – مجتمع قضائی شهید با هنر

با عرض سلام احترااماً بازگشت به پرونده کلاسه ….. دعوی آقای محمدرضا …  و دیگران بطرفیت آقای محمد حسین …. و علی ….  موضوع تعیین حق کسب ریشه و سرقفلی به جهت تخلیه به دلیل نوسازی بنا پس از مطالعه پرونده در دفتر دادگاه و مراجعه به محل واقع در تهران … به پلاک ۱۴ مورد بازدید و معاینه محلی قرار گرفت که به شرح زیر به استحضار می رسد :

 الف – برابر اجاره نامه مورخ 52/07/24  مورد اجاره و حدود آن دو باب سالن از ششدانگ کارخانه واقع در انتهای نارمک …… پلاک ۱۱ که مساحت آن ۲۴۰ متر می باشد در تصرف موجر است با برق سه فاز در مورد اجاره.

ب – وضع موجود سالن فوق با بدنه آجری طاق پروفیل و شیروانی شیب دار سبک می باشد. محل کارگاه بوده و سالیان دراز بسته می باشد. در ورودی فلزی از ورق می باشد.

نظریه کارشناسی :

با توجه به مراتب فوق و اینکه در زمان مشاهده درب محل بسته بوده و باز کردن درب مجاور که مربوط به مالک می باشد از حیاط خلوت بازدید و از بیرون اندازه گیری گردید. شرایط زمانی و مکانی و عوامل موثر در قضیه سرقفلی و حق کسب و پیشه کارگاه با وضع موجود به مبلغ یکصد و پنجاه میلیون تومان 150/000/000 تومان اعلام می گردد.

تعریف و مقررات سرقفلی و حق کسب و پیشه

اعتراض به نظریه کارشناس در تخلیه مغازه بدلیل تجدید بنا

بسمه تعالی 
ریاست محترم شعبه .. دادگاه عمومی 
با سلام و تقدیم احترام 
احتراما در خصوص نظریه کارشناسی مورخ 1387/08/05 ضمن اعلام اعتراض موکل نسبت به مبلغ تعیین شده بابت حق کسب و پیشه و تجارت به جهت تخلیه به دلیل نوسازی بنا ، مطالب ذیل را جهت تنویر خاطر جنابعالی به  استحضار می رسانم :
۱ – متأسفانه کارشناس محترم در مسأله ارجاع شده به ایشان دقت لازم را ننموده اند و ضمن خلط دو مفهوم متفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، مبلغی تقریبا نزدیک قیمت ملک موضوع دعوا را تعیین کرده اند. ملک مزبور در زمان اجاره ( سال ۱۳۵۲ ) به دو قسمت مجزا تقسیم شده و تقریباً نیمی از آن بوسیله دیوار جدا شده و به مستاجر اجاره داده شده است و در حال حاضر قیمت واقعی کل پلاک حدود چهارصد میلیون تومان ( ۴۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ) می باشد و با عنایت به اینکه کارشناس مبلغ یکصد و پنجاه میلیون تومان را بعنوان سرقفلی ملک مشخص کرده اند. ظاهرا نظر به قیمت ملک داشته اند و شاید این مطلب به دلیل بیگانه بودن ایشان با مفهوم قانونی حق کسب و پیشه و تجارت باشد. 
۲- کارشناس مذکور (طبق سر برگ ارائه شده ) کارشناس رشته راه و ساختمان و نقشه برداری هستند. این مطلب خود نیز دلیلی است بر بی اطلاعی ایشان از مفهوم اجاره و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و نیز عدم احاطه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و  قوانین مرتبط با آن. 

 انتقال سرقفلی ملک تجاری یا تجویز انتقال منافع

3- اینکه کارشناس محترم مساحت ملک مورد اجاره را در نظریه خود ۲۴۰ متر اعلام داشته در صورتی که طبق سند مالکیت ، کل پلاک ۳۹۰ متر میباشد و قسمت مورد اجاره تقریباً نیمی از پلاک است ) و اینکه در سطر هفتم نظریه خود آن دو باب سالن دانسته نیز خود دلیل دیگری است بر عدم دقت ایشان . 
4- مستاجرین محترم طبق قرارداد اجاره پیوست، هیچ مبلغی تحت عنوان سرقفلی در ابتدای اجاره به موجر نپرداخته اند و همانطور که جنابعالی مستحضرید ، با عنایت به ویژگی سرقفلی که بی تردید تابع قرارداد و توافق طرفین است و اگر در قرارداد ذکر نشود و مبلغی تحت این عنوان پرداخت نشود حقی از این بابت برای مستأجر بوجود نمی آید ، لذا شایسته، قانونی ، منصفانه و متعارف نیست که مستاجری ملکی را اجاره کند و پولی تحت عنوان سرقفلی در ابتدا به موجر ندهد ولی صرفا به خاطر اشتباه یا عدم اطلاع یک کارشناس، مکلف به پرداخت این مبلغ شود. به همین دلیل است که حضرت امام خمینی در استفتائی که از ایشان شده ، مستاجر را تنها در صورتی که سرقفلی داده باشد مستحق آن دانسته اند . 
5- همانطور که جنابعالی عنایت دارید، حق کسب و پیشه و تجارت که در انتهای ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ به آن اشاره شده ، حقی است که تدریجا و در طول زمان بوجود میآید و با فعالیت تجاری و کسبی فرد حاصل میشود و به عبارت دیگر حق مستاجر است بر شهرت تجاری و مشتریان خود که در اثر کسب و کار و فعالیت در محل مورد اجاره به دست آمده است. این حق بدلیل ویژگی خود که در بالا به آن اشاره شد در آغاز اجاره 2 ی که هنوز نه شهرتی و کسب و کار انجام شده موجود نیست و چون وجود ندارد قابل اسقاط هم نیست ( عدم امکان اسقاط مالم يجب ( ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ نیز حکم به این امکان داده است . 
6- همانطور که ریاست محترم دادگاه استحضار دارند عوامل مؤثر در تعیین میزان حق کسب و  پیشه و تجارت به حکم رویه قضایی و عرف عبارتند از: 
الف – موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت 
ب – مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است. 
ج – طول مدت اشتغال به کسب و پیشه مورد نظر طرفین و حسن شهرت مستاجر که در  معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است . 
در این مورد لازم به ذکر است مورد اجاره که بیش از ۳۵ سال از اجاره آن می گذرد، تقریبا از ابتدای اجاره بسته بوده و به هیچ وجه واجد معروفیت و شهرت تجاری نیست و در واقع هیچ اشتغال قابل توجهی در آن صورت نگرفته است. 
د – در وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا . 
از بنای محل مذکور بیش از چهل سال میگذرد (و از اجاره حدود ۳۵ سال ) و پر واضح است که وضع مذکور تأثیر مثبتی در میزان حق کسب و پیشه و تجارت ندارد. 
ه – مخارجی که صاحب کسب و پیشه به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزئینات داخلی و تجهیز آن نموده است . 
همانطور که گفته در طول ۳۵ سال مدت اجاره مستاجرین هیچ رسیدگی و مراقبتی از ملک مذکور نکرده و با بسته بودن آن اجازه مرمت و بازسازی به مالک هم داده نشده است . 

و – میزان پرداخت شده بابت سرقفلی

در صدر لایحه اشاره شد و در قرارداد اجاره هم آمده است که مستاجر هیچ مبلغی بابت سرقفلی به موجر نداده است. در این خصوص نظر جنابعالی را به آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مصوب ۵۶٫۶٫۱ و نیز ملاک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۵۸/۱۱/۲۷ و همچنین قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۷۰/۷/۲۸ جلب می نمایم. 
7- ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی، کارشناس محترم، از سر بی اطلاعی (و البته نه به غرض ورزی و . خدای ناکرده تحت تأثیر خواندگان دعوا ) هیچ یه یک از موارد مذکور در بند ۶ لایحه توجه ننموده اند و البته این عجیب نیست چرا که ایشان کارشناس رشته راه و ساختمان و نقشه برداری هستند و تعجبی ندارد که با مفهوم پیچیده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بیگانه باشند. همانطور که گفته شد ایشان به جای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت ، قیمت ملک را مشخص ننموده اند . 
در پایان با کمال احترام، مصرانه از محضر دادگاه استدعا میشود ضمن ارجاع امر به گروه کارشناسان حاذق و آگاه و عالم به مفهوم حق کسب و پیشه و واجد تجربه و تخصص در زمینه موضوع ، ارشادات لازم را در این خصوص به ایشان عنایت فرمایند تا اشتباهات کارشناس اول  مجددا تکرار نشود. 
با تشکر – مسعود محمدی-وکیل خواهان تخلیه به دلیل تجدید و نوسازی بنا

دادخواست تخلیه و مطالبه اجاره بها

رای دادگاه تخلیه به دلیل تجدید بنا                    

مرجع رسیدگی: شعبه 127 دادگاه حقوقی تهران

خواهان : محمدرضا ….. با وکالت رسمی خانم فهیمه …. و وکالت دادگستری آقای مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری به نشانی تهران – میدان فاطمی
خواندگان :

• 1- محمد حسین ….. با وکالت آقای اکبر ….. به نشانی …………  
• 2- علی ……. به نشانی ………………..

خواسته : تخلیه بدلیل ضرورت تجدید بنا 

گردشکار – خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی فوق العاده / مقرر دادگاه به تصدی امضاءکننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.

آیا به مستاجر سال ۱۳۶۱ حق کسب و پیشه تعلق می‌گیرد؟

متن رای دادگاه تخلیه تجاری به دلیل نوسازی بنا

در خصوص دعوی آقای محمدرضا ….. با وکالت مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری به وکالت از محمدرضا …… با وکالت رسمی خانم فهیمه …. به موجب وکالت نامه …..82/1/31 دفترخانه شماره …. تهران به طرفیت محمد حسین … و علی …. به خواسته تخلیه عین مستاجره به دلیل تجدید بنا که در حین رسیدگی آقای اکبر …. به وکالت از آقای محمد حسین ….. وارد در پرونده گردیده است به این شرح که خواهان در تاریخ 52/8/1 ملک موضوع دعوی که شامل دو باب سالن به مساحت دویست و چهل متر مربع از شش دانگ پلاک ثبتی ………. به اجاره واگذار نموده است. خواهان اظهار میدارد که چون قصد تجدید بنای مورد اجاره دارد و گواهی و پرونده مربوط از شهرداری را اخذ نموده است استدعای صدور حکم به خواسته را دارد تصویر مصدق پروانه ماخوذه از شهرداری منطقه چهار به شماره ………… که نوع آن تخریب و نوسازی مورد اجاره است در پرونده شماره ……….. پیوست نموده است.

خواندگان علیرغم ابلاغ قانونی وقت دادرسی در جلسات دادگاه حاضر نشده و لایحه ای نیز از آنان واصل نگردیده است لذا مراتب به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع که نظر به واصله مورد اعتراض واقع و لذا مجددا به هیئت کارشناسی ارجاع گردید که نظریه هیئت کارشناسی تحت شماره …….. ثبت دفتر دادگاه گردیده است و به طرفین نیز ابلاغ به عمل آمده است وکیل خوانده ردیف اول نسبت به آن اعتراض نموده معذلک اعتراض موجه نمی باشد زیرا نظریه هیئت سه نفری را با نظریه کارشناس واحد اولیه قیاس نموده و اختلاف آن را دلیل بر نادرست بودن آن فرض نموده است. نظر به مراتب دعوی مطروح را موجه تشخیص داده و مستند به بند یک ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 خواندگان را به تخلیه عین مستاجره به دلیل نوسازی مورد اجاره در قبال دریافت حق کسب و پیشه به شرح مندرج در نظریه هیئت کارشناسان رسمی به مبلغ هشتصد میلیون ریال محکوم می نماید.

این رای نسبت به خوانده ردیف اول با توجه به معرفی وکیل حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است و نسبت به خوانده ردیف دوم غیابی و ظرف بیست روز قابل اعتراض در این دادگاه است ضمنا مستند به مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص خسارت مورد مطالبه به خواندگان به پرداخت آن که شامل تمبرهای ابطالی هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل برابر تعرفه قانونی و هزینه کارشناسی که مجموعا توسط اجرای احکام محاسبه خواهد شد محکوم می گردند.

رئیس شعبه 127 دادگاه حقوقی تهران

راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص سرقفلی– 88019243

سوالات متداول درباره تخلیه ملک تجاری کلنگی برای تجدید بنا