وکیل برای پرونده های وقف، موقوفه و اوقاف

در این مقاله قصد داریم در خصوص دعاوی مرتبط با وقف که یک سنت کهن و یکی از راه های احسان و نیکی به نیت از بین بردن فقر در جامعه و کمک به فقرا از دیربار بوده صحبت کنیم. از آنجایی که در حال حاضر تمایل مردم برای وقف اموال به دلایل مختلف کاهش یافته و ممکن است افراد در پی یک تصمیم احساسی و عجولانه اینکار را انجام دهند و از طرفی با توجه به احکام و قوانینی که در این خصوص در فقه وجود دارد و ماهیت اختلافی وقف و آثار آن و اختلاف نظرات حقوقی و فقهی و رویه های قضایی متفاوت و قوانین پیچیده برای اقامه دعاوی وقفی و یا شکایت از اداره اوقاف، شکایت از متولی، تسلط و آشنایی به قوانین و مقررات وقف مورد نیاز است که این مهم فقط در صورتی حاصل می شود که از تخصص و دانش وکلای متخصص وقف، و آشنا به امور و قوانین وقفی – موقوفه و اوقاف استفاده شود. جا دارد قبل از پرداختن به دعاوی مرتبط با وقف و پرونده های وقف و موقوفه به طور اجمالی به تعریفی از وقف جهت آشنایی بیشتر با کلیت آن بپردازیم. اما تعریف جامع و کامل و وقف مقررات و احکام وقف در مقاله ایی تحت همین عنوان در سایت Dadgaran.com آمده است که جهت آشنایی و شناخت عقد وقف و ارکان وقف- انواع تولیت و آشنایی با مفاهیم و اصطلاحات مرتبط با وقف می توانید به این مقاله مراجعه و مطالعه فرمایید. همچنین برای سپردن مدیریت و دفاع در پرونده های وقفی و دعاوی مرتبط با وقف میتوانید با دفتر وکالت ما هماهنگ نموده و با یک وکیل پرونده های موقوفه و وکیل متخصص دعاوی وقفی مشورت نموده و حسب ضرورت اعطای وکالت نمایید.

وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران

وقف در قانون مدنی ایران

تعریف حقوقی وقف که در ماده 55 قانون مدنی آمده اینگونه است که : وقف عبارتست از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود. (منظور از حبس عین جدا ساختن ملک از دارایی مالک و مصون داشتن آن از نقل و انتقال است و تسبیل منفعت به معنی صرف در راه خدا و امور خیریه و هدف از وقف انتفاع دائمی موقوف علیهم (کسانی که حق استفاده از مال موقوفه را دارند).
وقف به دو صورت است :
وقف عام ( که مال جهت مصارف عمومی و عام المنفعه وقف می شود مانند وقف بر مساجد)
وقف خاص (وقف براشخاص محصور معین است. وقف فرزندان)
به سایت Dadgaran.com مراجعه کنید.
و اما موضوع اصلی این مقاله :

دعاوی مرتبط با وقف و پرونده های موقوفه و اوقاف

1) دعوای اثبات وقفیت :

در دعوای اثبات وقفیت اگر اختلاف در اصل مالکیت یا وقفیت مال باشد اصل مالکیت است و مدعی وقف باید وقفیت را اثبات نماید اما اگر اختلاف در خصوص تصرف مال موقوفه باشد باید توجه داشت تصرف به عنوان وقف دلیل وقف است مگر اینکه خلافش ثابت شود اما از طرفی تصرف مالکانه بر تصرف سابق به عنوان وقف اولی بوده مگر آنکه ثابت شود منشأ تصرف فعلی مالکانه عدوانی بوده و وقف انتزاع شده است که در این صورت تصرف سابق به عنوان وفقیت اصل خواهد بود.دعوای اثبات وقفیت(دادخواست اثبات وقفیت) به طرفیت واقف یا ورثه وی یا علیه هر متصرفی قابل طرح است که این امر قطعاً با اقدام وکیل متخصص و آشنا به قوانین و احکام وقف و موقوفه به نتیجه مطلوب خواهد رسید.

2) دعوای ابطال وقفیت

عدم رعایت شرایط اساسی صحت معاملات مذکور در ماده 190 قانون مدنی موجب بطان عقد می گردد بنابراین مدعی وقف می تواند در صورت رعایت نشدن هر یک از موارد مندرج در ماده 190 قانون مدنی در زمان تشکیل عقد وقف اقدام به طرح دعوای ابطال وقف نامه نماید.
عدم رعایت شرایط خاص عقد وقف که موجب بطلان عقد و در نتیجه ابطال وقف نامه می شود. مهم ترین عقد وقف، شرط قبض و اقباض عین موقوفع است که عین موقوفه می بایست در وقف خاص به موقوف علیهم و در وقف عام به سازمان اوقاف تسلیم شود و بایستی با اذن واقف صورت گیرد سپس اگر موقوف علیم یا اداره اوقاف بدون اذن واقف اقدام به قبض عین موقوفه نماید در این مورد عقد وقف تشکیل نشده و اعلام بطلان آن در دادگاه ممکن می باشد. دعوا و دادخواست ابطال وقف به طرفیت متولی وقف یا سازمان اوقاف و امور خیریه قابل طرح است. استفاده از وکیل متخصص و آگاه به قوانین وقف مطمئن ترین گام در جهت رسیدن به نتیجه مطلوب خواهد بود.

3) دعوای عزل متولی

قبل از اینکه بحث دعوای عزل متولی و نحوه اقامه دعوا نسبت به متولی را مطرح کنیم باید بدانیم متولی کیست و حدود اختیارات او چیست؟
برای دریافت اطلاعات کامل و جامع در این خصوص می توانید به سایت Dadgaran.com مراجعه کنید اما اجمالاً طبق ماده 75 قانون مدنی و ماده 4 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف تولیت یعنی اداره کردن امور موقوفه. امور موقوفه یعنی کارهایی که مربوط به وقف و مال وقفی است. بنابراین کسی که عهده دار تولیت (اداره مال موقوفه) است متولی نامیده می شود. متولی ممکن است توسط واقف و یا به حکم سازمان اوقاف و امور خیریه یا به حکم دادگاه و یا به موجب مفاد وقف نامه تعیین شود. (مراجعه به Dadgaran.com ). طبق ماده 82 قانون مدنی چنانچه واقف برای اداره کردن موقوفه ترتیب خاصی معین کرده باشد متولی باید به همین ترتیب عمل کند و اگر ترتیبی قرار نداده باشد متولی باید راجع به تعمیر و اجاره و جمع آوری منافع و تقسیم آن و حفظ موقوفه مثل وکیل امینی رفتار کند. (متولی مدیر شخصت حقوقی است و نباید او را نماینده واقف دانست بنابراین متولی در حکم وکیل امینی وقف است نه وکیل واقف)

موارد و صورت های عزل متولی

1) وقتی شخصی به عنوان متولی انتخاب می شود حتی خود واقف نیز نمی تواند او را عزل کند مگر آنکه حق عزل شرط شده باشد (ماده 79 قانون مدنی )

2) در صورتیکه متولی نسبت به عین یا منافع موقوفه تعدی یا تفریط نماید (عدم رعایت مصلحت موقوفه) و یا در انجام وظایف مقرر در وقف نامه و قانون و آیین نامه ها و مقررات مربوطه مسامحه و اهمال کند طبق ماده 7 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقافت و امور خیریه با رسیدگی شعبه تحقیق اداره اوقاف و حکم دادگاه معزول و یا ممنوع الهداخله یا ضم امین خواهد شد.

3) در صورتیکه واقف وصف خصوصی را در شخص متولی شرط کرده باشد و متولی فاقد آن وصف باشد متولی مفغول می شود (خود به خود عزل می شود) و نیازی به عزل از طرف واقف نیست در این خصوص باید از دادگاه اعلام انغرال را درخواست کرد و حکم دادگاه جنبه اعلامی خواهد داشت.

دعوای اثبات تولیت :

اگر وقف نامه تولیت با اولاد ذکور واقف نسلاً بعد نسل قرارداده شده باشد با موجود بودن طبقه اعلی طبقه بعدی متولی نخواهد بود مگر قرینه خلافی در بین باشد. بنابراین اگر بین مدعیان تولیت اختلاف نظر وجود داشته باشد و یا واقف وصف مخصوصی را در شخص متولی شرط کرده باشد تشخیص تطابق اوصاف مدنظر واقف که در وقف نامه قید شده با شخص متقاضی تولیت، مستلزم رسیدگی قضایی است.(مرجع صالح اگر چه در ماده 14 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه شعب تحقیق اداره اوقاف شناخته شده اما با عنایت به صلاحیت عام دادگاه ها می توان ابتدائاً دعوای اثبات تولیت را در دادگاه مطرح کرد. در این خصوص رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور 29/09/1380 شماره 655 نیز مرجع صالح در رسیدگی به دعوای اثبات تولیت را دادگاه عنوان کرده با توجه به حساسیت و اهمیت پرونده های وقف بهترین اقدام راهنمایی گرفتن و استفاده از تخصص یک وکیل متخصص در زمینه وقف و امور موقوفات است.

نکته: پرونده های وقفی از جمله دشوارترین پرونده های حقوقی به شمار میروند از آنجا که شما بعضا با یک نهاد قدرتمند حکومتی به نام اداره اوقاف طرف هستید که به ظاهر هدفش رعایت منافع عمومی یا موقوف علیهم است. به همین دلیل ترتیب دادن یک دفاع فنی و حقوقی توسط یک وکیل باتجربه وقف و دعاوی مرتبط با موقوفه ضروری است.

مقررات وقف، اوقاف و موقوفه در قانون ایران

دعوای خلع ید از ملک وقفی

خلع ید از ملک وقفی یعنی رفع تصرف غیرقانونی از ملکی که وقفی است، بنابراین اگر شخص یا اشخاص بدون مجوز قانونی و یا بدون رعایت شرایط تعیین شده توسط واقف از ملک وقفی استفاده کنند و یا آن را در تصرف خود داشته باشند، اشخاص ذی نفع و یا سازمان اوقاف می توانند نسبت به طرح دعوای خلع ید اقدام نمایند و سپس تأیید تصرف غیرقانونی و صدور حکم رفع تصرف و بازگرداندن ملک به وضعیت قانونی و اولیه انجام می گیرد.

شرایط طرح دعوای خلع ید از ملک وقفی

1) غیر منقول بودن
2) استیلا و وضع ید مدعی علیه
3) عدوانی بودن تصرفات متصرف
4) اثبات مالکیت رسمی خواهان نسبت به عرصه موقوفه
دادگاه صالح دادگاه محل وقوع ملک وقفی است.
قطعاً تنظیم دادخواست خلع ید و طرح دعوای خلع ید از ملک وقفی نیاز به تجربه و تخصص و آشنایی با قوانین و احکام وقف دارد و طرح دعوایی با این درجه از حساسیت و اهمیت توسط وکیل متخصص درامور قراردادها، متخصص در امور املاک و متخصص در امور وقفی از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

طرح دعوای تخلیه ید از مال وقف شده

در صورتیکه موعد اجاره ملک منقضی شده باشد و در صورت عدم تمدید قرارداد اجاره مؤجر می تواند خواستار تخلیه ملک شود و اگر مستاجر از تخلیه استنکاف نماید موجر می تواند با طرح دعوای تخلیه و گرفتن حکم تخلیه اقدام به تخلیه ملک نماید. اما با توجه به وجود قوانین پیچیده در حوزه املاک وقفی (قراردادهای مشمول قانون سال 56 و 76 ) بهتر است با وکیل متخصص در زمینه قراردادها ، املاک و املاک وقفی مشورت شود.

دعوای الزام به تنظیم یا تجدید قرارداد اجاره ملک اوقافی

الزام به تنظیم یا تجدید قرارداد اجاره ملک اوقافی از موارد استثنایی قوانین و مقررات ناشی از اجاره است طبقه ماده 494: عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
فروض ماده 494 :
1) اجاره منقضی شده، عین مستأجره بدون اذن مالک در دست مستأجر باقی است، ضامن اجرت المثل است حتی اگر استیفای منفعت نکرده باشد.
2) اجاره منقضی شده عین مستأجره با اذن مالک در دست مستأجر باقی مانده، فقط در صورتی ضامن است که استیفاء منفعت کرده باشد.
3) اجاره منقضی شده، عین مستأجره با اذن مالک برای استفاده مجانی در ید مستأجر باقی مانده لازم نیست چیزی بدهد .
اما در موارد استثنایی موجر موظف به تنظیم قرارداد اجاره با مستأجر و یا موظف به تجدید اجاره قبلی خود با مستأجر است که با آنها اشاره می کنیم.
متصرفین سال 1350 :
قبل از وقوع انقلاب در سال 1350 برخی موقوفات به فروش رسیدند و خریداران به تصور اینکه مالک قانونی ملک هستند اقدام به احداث بنا نمودند بعد از انقلاب اسناد مالکیتی این افراد به دلیل وقفی بودن ملک بودن ملک طبق قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفات مصوب 28/01/63 ابطال و به حالت اولیه خود برگردانده شدند ولی موقوفه ملزم به تنظیم رابطه استیجاری با متصرفین شدند در تبصره یک قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفات گفته شده پس از ابطال سند مالکیت در مواردی که موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت مصلحت وقف و حقوق مکتسبه متصرف قرارداد اجاره با متصرف تنظیم خواهد شد.

دعاوی وقفی مرتبط با حق زارعین و صاحبان نسق

قبل از انقلاب طبق قانون اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام مصوب 2/2/50 بسیاری از مزارع و اراضی روستایی میان کشاورزان صاحب نسق و ساکنین تقسیم گردید و پس از آنکه اسناد این املاک طبق قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفات مصوب 28/1/63 و 25/11/71 ابطال گردید. طبق تبصره 2 این قانون موقوف ملزم به تنظیم رابطه استیجاری با زارعین گردید. طبق تبصره 2 کلیه املاک مزورعی که دراجرای قانون اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام مصوب 29/1/50 و سایر مراحل اصلاحات ارضی به زارعین صاحب نسق انتقال و بین آنها تقسیم شده با حفظ مصلحت وقف با متصرفین و زارعین صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم می شود و وجوهی که قبلاً از طرف دولت بابت املاک مزبور مطابق ماده واحده پرداخته شده بابت اهدایی دولت به موقوفه محسوب و از تاریخ تحویل زمین به متصرف اجرت المثل زمین توسط کارشناس رسمی یا خبره محلی تعیین و با محاسبه وجوه پرداختی قبلی متصرف تهاتر و کسر یا اضافه آن محاسبه خواهد گردید.

مالکین اعیان در املاک اوقافی در مواردی که با رعایت مصلحت و غبطه موقوفه، امکان احداث اعیان در اراضی موقوفه به اشخاص داده می شود اعطای این حق تملک به شخص موجب می شود تا در صورت احداث بنا مالک آن باشد. در این صورت در موقوفات عام سازمان اوقاف و در موقوفات خاص متولی مخصوص آن موظف به تنظیم قرارداد اجاره با مالک اعیانی خواهد بود.
از طرفی هرگاه سازنده بدون مجوز قانونی اقدام به ایجاد بنا دراملاک موقوفه نماید از آنجا که طبق ماده 8 آیین نامه قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفات احداث هر گونه اعیانی بدون مجوز قانونی در اراضی زراعی ممنوع می باشد و در صورت تخلف اعیانی احداثی متعلق به موقوفه خواهد بود چرا که طبق قاعده اقدام حقی برای سازند ایجاد نمی کند با این حال در موارد اسنثنایی قانونگذار تملک اعیان را ولو در صورت عدم اخذ مجوز از سازمان اوقاف را به رسمیت شناخته است در بخش اخیر ماده 12 آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب 10/02/50 در موقوفاتی که عرصه و اعیان آن وقف است اعطای حق تملک اعیان به مستأجر ممنوع می باشد. در مواردی استثنایی تملک اعیان مستحدثه به وسیله مستأجر در قبال پرداخت پذیره با رعایت قوانین و مقررات مربوط و با پیشنهاد متولی و ادارت اوقاف و امور خیریه و تأیید نماینده ولی فقیه و سرپرست سازمان مجاز است و این در مورد باغات موقوفه و در مورد موقوفات خاص نیز جاری است.

دعوای فروش اموال موقوفه

مطابق با ماده 349 قانون مدنی اصل بر عدم امکان فروش اموال موقوفه است :
1) فروش مال موقوفه در صورتیکه بین موقوف علیهم اختلاف باشد و بیم سفک دماء (قتل نفس) وجود داشته باشد مطابق ماده 349 امکان فروش وجود دارد. پس اگر بین کسانی که مال برای آنها وقف شده است اختلاف ایجاد شود و ترس رخ دادن قتل وجود داشته باشد می توانند مال موقوفه را بفروشند و فرقی هم بین وقف عام و خاص وجود ندارد .
2) فروش مال موقوفه در صورت خرابی آن : مستنداً به مواد 349 و 88 قانون مدنی بیع وقف در صورتی که خواب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به نحوی که انتقال از آن ممکن نباشد در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نباشد.
پس در صورتیکه مال موقوفه غیر قابل استفاده باشد یا اینکه در حالتی باشد که احتمال خرابی آن باشد به گونه ایی که نتوان از آن استفاده کرد. و همچنین خرابی به گونه ای باشد که غیرقابل تعمیر و بازسازی باشد. یا اگر امکان تعمیر آن وجود دارد کسی برای این کار حاضر نباشد. در این صورت امکان فروش مال موقوفه وجود دارد. نکته ایی که قابل تأمل است مربوط به زمانی است که قسمتی از مال موقوفه خراب باشد یا احتمال خرابی آن باشد به طوری که امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد در این صورت همان قسمت خراب شده را می توان فروخت مگر اینکه خرابی یک قسمت از مال موجب عدم امکان استفاده از همه مال شود که در این صورت همه مال فروخته می شود.

دعوای بطلان بیع مال وقفی

همان طور که گفتیم فروش مال وقفی جایز نیست مگر به موجب ماده 88 و 349 قانون مدنی، علاوه بر این طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب 25/11/71 از تاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفات عام که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به طریقی به ملکیت درآمده باشد به وضعیت خود بر می گردد.
نحوه ابطال بدین گونه است که چنانچه ملک وقفی، وقف عام باشد امکان انتقال آن وجود ندارد و اگرانتقال صورت گرفته باشد طبق قانون ابطال اسناد می بایست سند مالکیت باطل و ملک به وفقیت باز گردد. در این صورت اداره اوقاف می بایست از طریق مراجع قضایی نسبت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت اقدام نماید و پس از اخذ چنانچه خریدار ملک وقفی از وفقیت آن مطلع نباشد و سند مالکیتشان ابطال شود می تواند برای دریافت خسارت وارده دعوای مطالبه خسارت و ثمن را به طرفیت فروشنده مطرح نماید و در صورتیکه متصرف آگاه باشد صرفاً می تواند استرداد ثمن معامله را خواستار شود. بنابراین در صورتیکه خریدار به وقفی بودن ملک آگاه باشد در صورت عدم تنفیذ متولی یا اداره اوقاف می تواند ثمن پرداختی را مطالبه نماید ولی از بابت خسارتی که به او وارد شده حق رجوع به فروشنده را ندارد. اما در صورت عدم آگاهی خریدار از وقفی بودن ملک طبق تبصره 3 قانون ابطال اسناد می تواند برای دریافت خسارت وارده به فروشنده مراجعه کند و در صورتیکه متصرف تقاضای اجاره نماید سازمان اوقاف می تواند با متصرف قرارداد اجاره تنظیم کند.

استعلام ثبتی و بررسی مدارک و مستندات حکم مبنی بر ابطال سند مالکیت صادر می شود. چنانچه مالکی وقف خاص باشد و به فروش برسد موضوع ابتدا در کمیسیون ماده 2 آیین نامه قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه بررسی می شود و چنانچه محرز شود که فروش با مجوز شرعی انجام شده بیع ملک وقفی تأیید می شود در غیر اینصورت چنانچه بیع ملک وقفی در کمیسیون تأیید نشود اداره اوقاف می تواند نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام نماید.
در پایان اشاره به این موضوع که متأسفانه فرهنگ مراجعه به وکلای متخصص در کشور ما نهادینه و درونی نیست و در اکثر مواقع افراد بدون بهره گرفتن از تخصص وکیل اقدام به طرح دعاوی خود می نمایند که دستاوردی جز شکست و اطاله دادرسی نخواهد داشت و پرونده های وقتی نیز از این قاعده مستثنی نیست. بنابراین توصیه ما به شما بهره گرفتن از تخصص وکلای آشنا به قوانین و امور ثبتی خواهد بود.

مشاوره و تماس با وکیل متخصص وقف و دعاوی مرتبط با موقوفه