مال مشاع از رایجترین وضعیتهای مالکیت در روابط خانوادگی و معاملاتی است. شراکت در مال ممکن است در نتیجه ارث، خرید مشترک، انتقال سهم مشاع، قرارداد مشارکت یا امتزاج ایجاد شود. این نوع مالکیت، هرچند در آغاز ممکن است مطلوب یا اجتنابناپذیر باشد، اما در عمل، اغلب منشأ اختلاف، تعارض منافع و دشواری در انتفاع میشود. به همین دلیل، یکی از مهمترین مسائل حقوقی در این حوزه، شناخت راههای پایان دادن به شراکت و خروج از حالت اشاعه است.
در چنین وضعی، «تقسیم» مهمترین نهاد حقوقی برای پایان دادن به شراکت است. مقصود از تقسیم، چه در عرف و چه در حقوق، پایان دادن به حالت اشاعه و تعیین سهم ارث هر کدام از ورثه است؛ خواه منشأ شراکت ارث باشد، خواه خرید مشترک، انتقال سهم مشاع یا قرارداد مشارکت مدنی. در فقه و حقوق ایران نیز تقسیم سابقهای دیرینه دارد و قواعد شرکت مدنی در قانون مدنی، متأثر از منابع معتبر فقهی مانند شرایعالاسلام محقق حلی و مکاسب شیخ انصاری است.
تقسیمنامه، بهترین راه پایان دادن به شراکت
سریعترین و کمهزینهترین راه برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع، توافق شرکا و تنظیم تقسیمنامه است. ماده ۵۹۱ قانون مدنی نیز بر همین مبنا مقرر کرده است که هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی کنند به عمل میآید. به موجب این ماده، اراده شرکا در امر تقسیم، اصل اولیه بوده و قانونگذار نیز تا حد زیادی به توافق آنان احترام گذاشته است.
اهمیت توافق در تقسیم تا آنجاست که شرکا حتی میتوانند در مرحله تقسیم، از الگوی تقسیم قانونی فاصله بگیرند و با رضایت جمعی، سهم یکی را کمتر یا بیشتر از سهم قانونی او قرار دهند. این موضوع بهویژه در اموال موروثی اهمیت دارد زیرا هرچند قواعد ارث از حیث تعیین سهمالارث، اصولاً قواعد آمرهاند و مورث نمیتواند وارثی را از ارث محروم کند، اما پس از تحقق مالکیت ورثه، خود آنان میتوانند در مرحله تقسیم، با توافق، در نحوه تخصیص اموال و میزان بهرهمندی عملی از ترکه، ترتیبی متفاوت از سهم قانونی مقرر کنند. بنابراین، آنچه در باب ارث آمره است، اصل استحقاق و میزان سهم قانونی در لحظه تحقق ارث است؛ اما در مرحله تقسیم، توافق ورثه میتواند نحوه و میزان اختصاص اموال را تغییر دهد.
انواع تقسیم نامه
زمانی که طرفین جهت تقسیم اموال مشترک به توافق می رسند به دو روش عادی و رسمی می توانند نسبت به تنظیم تقسیم نامه اقدام نمایند.
تقسیمنامه عادی
یکی از متداولترین شیوههای پایان دادن به اشاعه، تنظیم تقسیمنامه عادی ملک است؛ چیزی که در عرف گاهی از آن با عنوان «تقسیمنامه دستی» نیز یاد میشود. در این روش، شرکا بدون مراجعه به دفترخانه، در یک نوشته عادی، نحوه تقسیم مال، حدود سهم اختصاصی هر شریک، تعهدات احتمالی، رد و بدلها و توافقات مربوط را تنظیم می نمایند.
از نظر حقوقی، تقسیمنامه عادی در زمره قراردادها و اعمال حقوقی معتبر قرار میگیرد و تا زمانی که مخالف صریح قانون، نظم عمومی یا حقوق اشخاص ثالث نباشد، میان امضاکنندگان نافذ و لازمالاتباع است. مستند اصلی این اعتبار، اصل حاکمیت اراده، ماده ۱۰ قانون مدنی و نیز ماده ۵۹۱ قانون مدنی است که تقسیم تراضی را به رسمیت شناخته است. افزون بر این، ماده ۵۹۹ قانون مدنی بر لزوم تقسیم پس از وقوع آن تأکید دارد. بنابراین، اگر شرکا با اراده آزاد و آگاهانه اقدام به تنظیم تقسیمنامه عادی کنند، اصل بر اعتبار و لزوم آن در رابطه بین خود آنان است.
گاهی اوقات، عموم مردم به جای تقسیم نامه عادی، اصطلاح تقسیم نامه دستی را به کار می برند و منظور همان تقسیم نامه عادی است که شرکا با خط خود یا در برگهای غیررسمی تنظیم و امضا میکنند. از نظر حقوقی، میان تقسیمنامه دستی و تقسیمنامه عادی تفاوت ماهوی وجود ندارد. زیرا آنچه اهمیت دارد، نه شکل ظاهری سند، بلکه احراز اراده شرکا، مشخص بودن موضوع تقسیم، تعیین دقیق سهمها، امضای ذینفعان و نبودن جهات بطلان یا عدم نفوذ است.
بنابراین اگر تقسیمنامه دستی بهطور روشن بیان کند که کدام بخش از مال یا کدام واحد یا کدام قطعه در سهم چه کسی قرار گرفته و همه شرکا آن را امضا کرده باشند، اصل بر اعتبار آن است. البته هرچه متن تقسیمنامه دقیقتر، روشنتر و همراه با مشخصات کامل ملک، حدود، مساحت، اوصاف، حقوق تبعی و تعهدات احتمالی باشد، امکان بروز اختلاف و بطلان تقسیم نامه کمتر خواهد شد.
تقسیمنامه رسمی ملک
روش دوم، تنظیم تقسیمنامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی است. در این روش، توافق شرکا در قالب سند رسمی تنظیم میشود و مزیت مهم این نوع تقسیمنامه نسبت به تقسیم نامه عادی آن است که افزون بر اعتبار میان شرکا، در برابر اشخاص ثالث و مراجع رسمی نیز از قدرت استنادی بیشتری برخوردار است و امکان ارائه و استناد به آن در اداره ثبت، شهرداری، بانکها و دیگر نهادهای عمومی و اداری وجود دارد.
تقسیمنامه رسمی بهویژه در مورد ساختمانها، آپارتمانها، اراضی دارای وضعیت ثبتی روشن و مواردی که شرکا قصد دارند پس از تقسیم، برای هر بخش اقدامات ثبتی و اداری مستقل انجام دهند، کاربرد فراوانی داشته و در مقایسه با تقسیمنامه عادی، از حیث اثبات، اجرا و قابلیت استناد، بسیار مطمئن تر می باشد.
اعتبار تقسیمنامه عادی
اعتبار تقسیمنامه عادی را باید در دو سطح بررسی کرد: نخست در رابطه بین شرکا، و دوم در رابطه با اشخاص ثالث و مراجع رسمی.
اگر همه شرکا با رضایت و اهلیت قانونی، مال مشاع را با تنظیم تقسیمنامه عادی میان خود تقسیم کنند، این توافق در روابط داخلی آنان معتبر، لازمالاجرا و غیرقابل عدول یکجانبه است. به بیان دیگر، صرف عادی بودن سند، موجب بیاعتباری آن نمیشود و در رابطه بین شرکا، اصل بر اعتبار تقسیمنامه عادی است؛ مشروط بر اینکه تقسیمنامه با رضایت همه شرکا، با اهلیت قانونی، در مورد مال قابل تقسیم و بدون عیب مؤثر در اراده تنظیم شده باشد. در این فرض، هیچیک از امضاکنندگان نمیتواند صرفاً به این بهانه که سند رسمی نیست، از تعهدات خود شانه خالی کند.
اما در رابطه با اشخاص ثالث و مراجع رسمی، دامنه اثر تقسیمنامه عادی محدودتر است. بهویژه در املاک ثبتشده، تغییر وضعیت ثبتی ملک، صدور اسناد مالکیت مفروز، اعمال تغییرات در ثبت، یا ارائه سند به برخی نهادها، معمولاً نیازمند رعایت تشریفات رسمی و ثبتی است. بنابراین، تقسیمنامه عادی اگرچه در روابط قراردادی شرکا معتبر است، لزوماً به این معنا نیست که بدون تشریفات تکمیلی، همه آثار یک تقسیمنامه رسمی یا یک تصمیم ثبتی و قضایی را نیز ایجاد میکند.
به همین سبب، در عمل باید میان «اعتبار قراردادی» و «قابلیت استناد ثبتی و اداری» تفکیک کرد و تقسیمنامه عادی را گرچه از حیث قراردادی معتبر دانست، اما از حیث ثبتی و اداری نیازمند تبدیل به سند رسمی یا پیگیری مراحل قانونی بعدی دانست.
انواع روش های تقسیم
برای تقسیم اموال، با توجه به نوع و ماهیت اموال، روش های مختلفی وجود دارد که به ترتیب عبارتند از: افراز، تقسیم به تعدیل، تقسیم به رد.
تقسیم به افراز زمانی صورت می گیرد که تمامی اجزای مال مشترک یکسان و یک شکل باشد و امکان تقسیم مال به صورت کاملا مساوی به نسبت سهم ورثه وجود داشته باشد.
اما در عالم واقع، همه ی اموال مشاع ماهیت یکسانی ندارند و همیشه نمیتوان آنها را بهصورت کاملاً مساوی و عینی جدا کرد. در چنین مواردی، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد اهمیت پیدا میکند.
در تقسیم به تعدیل، اموال یا بخشهای مختلف با در نظر گرفتن ارزش، موقعیت، مرغوبیت و سایر اوصاف، بهگونهای بین شرکا توزیع میشود که تعادل نسبی میان سهام برقرار گردد، هرچند قطعات از نظر شکل یا مساحت کاملاً یکسان نباشند.
در تقسیم به رد، اگر برقراری برابری صرفاً با اختصاص عین ممکن نباشد، کسی که سهم باارزشتری دریافت میکند، مبلغی به عنوان مابهالتفاوت به شریک دیگر میپردازد. این روش بهویژه در مواردی مفید است که مال قابل تفکیک هست، اما تساوی واقعی سهام فقط با جبران مالی امکانپذیر میشود.
تقسیم در اموال موروثی و تقسیم ترکه
در اموالی که از متوفی باقی مانده است، علاوه بر قواعد عمومی تقسیم، مقررات خاص ترکه نیز باید رعایت شود. مطابق مواد ۸۶۷ الی ۸۶۹ قانون مدنی، ترکه به محض فوت به وراث منتقل میشود، اما استقرار مالکیت آنان نسبت به ترکه پس از ادای حقوق و دیون متوفی است. بنابراین، در شراکت ناشی از ارث، پیش از تقسیم نهایی باید وضعیت بدهیها، حقوق متعلق به ترکه، وصایا و تعهدات متوفی روشن شود.
پس از استقرار مالکیت ورثه نسبت به ترکه، با توجه به مالکیت مشاعی ورثه، به موجب ماده ۳۰۰ قانون امور حسبی، هر یک از وراث میتواند تقسیم سهم خود را از سهم دیگران بخواهد. همچنین مطابق ماده ۳۱۳ همان قانون، اگر همه ورثه و اشخاصی که در ترکه شریکاند حاضر و رشید باشند، میتوانند ترکه را به هر نحو که بخواهند میان خود تقسیم کنند. این حکم نشان میدهد که در ترکه نیز تراضی طرفین بر سایر روش ها مقدم است اما در نبود توافق یا در صورت وجود غایب یا محجور میان ورثه، دادگاه میتواند دخالت نموده و حسب مورد حکم به تقسیم یا فروش ترکه صادر نماید.
راههای تقسیم و فروش اموال مشترک
نکات مهم تقسیم نامه عادی
در عمل، تنظیم تقسیمنامه عادی زمانی بیشترین فایده را دارد که با دقت، شفافیت و رعایت موازین حقوقی انجام شود و توجه به نکات زیر در این زمینه اهمیت ویژه ای دارد:
1- مقصود از تقسیم، پایان دادن به شراکت است؛ چه منشأ شراکت ارث باشد، چه خرید مشترک، انتقال سهم مشاع یا مشارکت مدنی.
2- اگر همه شرکا با رضایت تقسیمنامه عادی را امضا کنند، این سند در روابط میان آنان معتبر و قابل استناد است. اما در مراجع اداری تا قبل از تنظیم سند رسمی، قابل استناد نمی باشد.
3- راههای پایان دادن به اشاعه محدود به یک شیوه نیست و ممکن است از طریق تقسیمنامه عادی، تقسیمنامه رسمی، افراز، تقسیم قضایی، فروش یا تعدیل انجام شود.
4- در مال مشاع، هر شریک در جزء جزء مال حق دارد، اما سهم خارجی او پیش از تقسیم مشخص نیست؛ به همین دلیل، تصرف مستقل هر شریک بدون رضایت دیگران اصولاً مجاز نیست.
5- تقسیم، ماهیت الزامآور دارد و بر اساس ماده ۵۹۹ قانون مدنی، پس از وقوع، لازم است و نمیتوان بهسادگی از آن عدول کرد.
6- بر اساس ماده ۶۰۱ قانون مدنی، اگر بعد از تقسیم معلوم شود که در تعدیل سهام اشتباه شده است، تقسیم قابل ابطال یا فسخ خواهد بود. این حکم نشان میدهد که هرچند تقسیم لازم است، اما اگر مبنای آن بر محاسبه غلط و اشتباه مؤثر استوار باشد، امکان برهم زدن آن وجود دارد. بنابراین، دقت در ارزیابی، تعیین حدود و محاسبه سهام، در تنظیم هر تقسیمنامهای اهمیت اساسی دارد.
در نهایت، انتخاب میان تقسیمنامه عادی، تقسیمنامه رسمی، افراز، تقسیم قضایی یا فروش مال مشاع، به اوضاع هر پرونده، نوع مال، وضعیت ثبتی، میزان اختلاف شرکا و هدف عملی آنان بستگی دارد. به همین دلیل، تنظیم درست عنوان اقدام حقوقی و شناخت مرجع صالح، نقش مهمی در جلوگیری از اطاله دادرسی و حفظ حقوق شرکا دارد.
وکیل برای تقسیم ارث و گرفتن سهم الارث
نمونه سوال اعتبار تقسیم نامه عادی
سوال مخاطب سایت دادگران: با سلام. سوال من درمورد اعتبار تقسیم نامه عادی ملک است و میخواهم بدانم در صورت داشتن تقسیم نامه عادی ناقص (ناقص از این جهت که نه متراژ واحدهای آپارتمان مشخص شده و انباری و پارکینگ قید نشده بدهکاری خرج هزینه ها و مفاصا حساب بین شهرداری و دو شریک) و نه شاهدی و اثر انگشتی و فقط در یک کاغذ اندازه کف دست 8 واحد ساختمان فقط ذکر شده ایا میتوان شکایت خلع ید و بیرون کردن متصرف غیر قانونی و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف دکرد که واحد مذکور در تقسیم نامه را شریک دیگر 5 ساله که اجاره داده؟ و آیا تقسیم نامه عادی و دستنویس در مسئله ما معتبر است؟
پاسخ وکیل: تقسیم نامه ای که شما توصیف می کنید از نظر قانونی معتبر و قابل استناد است. عادی بودن و نداشتن اثر انگشت یا شکل کاغذ قرارداد و توافق نامه نیست که اعتبار ان را مشخص می کند.
وجود شاهد و اثر انگشت اثبات و تایید اعتبار قرارداد را در فرض انکار طرف آسانتر می نماید و همانطور که گفته شد شرط اعتبار آن نیست یا شکل کاغذ نشان دهنده اعتبار و قابلیت استناد قرارداد تقسیم یا تقسیم نامه نمی تواند باشد.
در سیستم حقوقی ما به تبعیت از شریعت و متون فقهی حتی قرارداد شفاهی هم به رسمیت شناخته شده است.
