پایان دادن به شراکت در مال مشاع چگونه است؟

بر خلاف تصور عموم مردم، پایان دادن به شراکت در مال مشاع، امری کاملاً ممکن و در بسیاری از موارد حق قانونی هر شریک است. در واقع، قانون اصل را بر این گذاشته که هیچ شریکی مجبور به ادامه دائمی شراکت نمی باشد. بنابراین هرگاه یکی از شرکا ادامه اشاعه و مالکیت مشترک را به زیان خود بداند یا اصولاً تمایلی به ادامه این وضعیت نداشته باشد، می‌تواند از راه‌های قانونی برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع استفاده کند. این موضوع به‌ویژه در اختلافات میان وراث، شرکای یک ملک، مال تجاری، سرقفلی یا هر مال مشترک دیگر اهمیت فراوانی پیدا می‌کند.

در این مقاله، ابعاد حقوقی پایان دادن به شراکت در مال مشاع، راه‌های قانونی آن، مرجع صالح، شرایط طرح دعوا و مستندات قانونی مربوط را مورد بررسی قرار می دهیم.

راههای تقسیم اموال مشترک و مشاع

یکی از راه‌ های پایان دادن به شراکت در مال، درخواست تقسیم مال مشاع یا فروش آن از طریق دادگاه است تا سهم هر شریک بصورت مستقل مشخص شود. یکی از روش‌های پایان اشاعه و تمام کردن شراکت در مال مشترک، تقسیم آن میان شرکا یا فروش مال و تقسیم بهای آن است.

مفهوم مال مشاع و شراکت مشاعی

مال مشاع مالی است که دو یا چند نفر در تمام اجزای آن به نحو اشاعه مالکیت دارند، بدون اینکه بتوان سهم مشخص و جداگانه هر شریک را در عالم خارج از سهم دیگری تفکیک کرد. به عبارت دیگر، در مال مشاع هر شریک در جزء جزء مال سهیم است و نه در بخش فیزیکی معینی از آن. به موجب ماده ۵۷۱ قانون مدنی: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.» بنابراین، تا زمانی که تقسیم قانونی یا قراردادی صورت نگرفته باشد، وضعیت مالکیت مشترک ادامه دارد و هر شریک در عین حال که مالک سهم خود است، در تمام مال نیز به نحو اشاعه حق دارد.

شراکت در مال مشاع چگونه ایجاد می‌شود؟

اشخاص ممکن است به علل مختلفی با یکدیگر در یک مال شریک شوند و مالک مشاعی مالی گردند. شناخت این اسباب از آن جهت اهمیت دارد که منشأ شراکت، مسیر قانونی و نحوه اقدام برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع را مشخص می‌نماید. زیرا برای مثال، انحلال شراکت موروثی تشریفات متفاوتی نسبت به شراکت قراردادی دارد. مهم‌ترین اسباب اشاعه در حقوق ایران شامل موارد زیر می‌باشد:

۱- ارث (اشاعه قهری):

ارث به عنوان یکی از بارزترین اسباب ایجاد مالکیت مشاعی، منشأ قهری و غیرارادی دارد. پس از فوت شخص، تمامی دارایی‌ها، حقوق و اموال وی به طور خودکار و بدون نیاز به اراده بازماندگان، به وراث منتقل می‌شود و آنان را در وضعیت اشاعه قرار می‌دهد. در این حالت، تا پیش از انجام تصفیه دیون متوفی و فرآیند تقسیم ترکه، وراث نسبت به جزء جزء ماترک به نحو مشاعی مالکیت دارند. حتی اگر سهم‌الارث یکی از ورثه طبق قانون یا به دلیل جنسیت و طبقه ارثی بیشتر از دیگران باشد، این تفاوت در میزان سهم هرگز به معنای اولویت تصرف مادی یا حق تقدم در انتخاب بخش خاصی از مال نیست. از این رو، هرگونه تصرف مادی در ماترک نیازمند رضایت همه شرکاست و در صورت بروز اختلاف، تنها راه چاره برای رهایی از این بن‌بست حقوقی، اقدام به موقع جهت پایان دادن به شراکت در مال مشاع از طریق دادخواست تقسیم ترکه یا افراز است.

۲- عقود و قراردادها (اشاعه اختیاری):

قرارداد یکی از اسباب ارادی و اختیاری ایجاد مالکیت مشاعی است که در قالب عقود تملیکی رخ می‌دهد. برای نمونه، هرگاه دو یا چند نفر بر اساس توافق، ملک، خودرو یا کالایی را به صورت مشترک خریداری کنند یا یکی از شرکا بخشی از ملک مفروز خود را به دیگری منتقل کند، اشاعه قراردادی شکل می‌گیرد. در این فرآیند، خریداران با اراده آزاد خود وارد رابطه شراکت می‌شوند، اما پس از وقوع معامله، تصرفات مادی هر یک از آن‌ها بدون اذن سایر شرکا ممنوع خواهد بود. با بروز اختلافات سلیقه‌ای یا نیاز به نقدینگی، شریک متقاضی می‌تواند با استناد به حق قانونی خود، برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع اقدام کند. قانونگذار با هدف جلوگیری از تضرر شرکا، توافق بر عدم تقسیم مال مشترک به صورت ابدی را باطل می‌داند تا همواره راه انحلال این رابطه قراردادی باز بماند.

۳- امتزاج (اشاعه قهری یا اختیاری):

مزج یا امتزاج به معنای مخلوط شدن دو یا چند مال متعلق به اشخاص مختلف است، به گونه‌ای که تمیز و جداسازی آن‌ها در عالم خارج عملاً غیرممکن یا به شدت دشوار باشد. این پدیده ممکن است به صورت اختیاری (مانند توافق دو تاجر برای ترکیب کردن کالاهای مشابه جهت فروش یکجا) یا به صورت قهری و اتفاقی (مانند ریختن ناخواسته محموله‌های غلات دو نفر در یک انبار) رخ دهد. قانون مدنی در مواد ۵۷۲ تا ۵۷۴ خود، امتزاج را به عنوان یکی از اسباب پیدایش شرکت معرفی کرده است که در اثر آن، مالکین اولیه دیگر نمی‌توانند ادعای مالکیت انحصاری بر بخش سابق خود داشته باشند و مالکیت آن‌ها به نسبت ارزش اموال ترکیب‌شده، مشاعی می‌شود. در این حالت نیز برای خروج از وضعیت به وجود آمده و تفکیک سهم هر یک از شرکا، باید با رجوع به شیوه‌های قانونی تقسیم و فروش، فرآیند پایان دادن به شراکت در مال مشاع را پیگیری نمود.

آیا ادامه شراکت در مال مشاع اجباری است؟

یکی از مهم‌ترین نکات در موضوع پایان دادن به شراکت در مال مشاع این است که اصل بر عدم اجبار به ادامه شراکت است. هر شریک‌المال می‌تواند هر زمان بخواهد، تقاضای تقسیم مال مشترک را مطرح کند؛ مگر در موارد استثنایی که قانون تقسیم را ممنوع کرده باشد یا شرکا به نحو الزام‌آور بر عدم تقسیم توافق کرده باشند.

مستندا به ماده ۵۸۹ قانون مدنی:«هر شریک‌المال می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.» همچنین ماده ۵۸۷ قانون مدنی یکی از مهم‌ترین اسباب زوال شرکت را تقسیم می‌داند. در نتیجه، پایان دادن به شراکت در مال مشاع یک حق قانونی می باشد و نه صرفاً یک امکان استثنایی.

انواع روش های پایان دادن به شراکت در مال مشاع

مهم‌ترین راه حقوقی برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع، تقسیم مال مشترک و خروج آن از حالت اشاعه است. در حقوق ایران، اصل بر این است که هیچ شریکی را نمی‌توان به ماندن اجباری در شراکت وادار کرد؛ بنابراین هر شریک، اصولاً حق دارد هر زمان که بخواهد،درخواست کند تا به این شراکت در مال مشاع را پایان داده شود، مگر در مواردی که قانون تقسیم را منع کرده یا شرکا به موجب توافقی لازم، موقتاً حق تقسیم را از خود سلب کرده باشند. مبنای این حق، ماده ۵۸۹ قانون مدنی است که مقرر می‌دارد: «هر شریک‌المال می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.»

از نظر حقوقی، پایان دادن به شراکت در مال مشاع همیشه فقط به یک شکل انجام نمی‌شود، بلکه بسته به نوع مال، قابلیت تقسیم، ارزش اجزا، و وضعیت حقوقی آن، ممکن است از یکی از روش‌های افراز، تقسیم به تعدیل، تقسیم به رد، یا در نهایت فروش مال مشاع استفاده شود. همچنین اگر شرکا با یکدیگر توافق داشته باشند، قانون ابتدا تقسیم توافقی را معتبر و مقدم می‌داند. روش های قانونی پایان دادن به شراکت در مال مشاع را می توان به ترتیب زیر دانست:

۱- تقسیم توافقی

در نظام حقوقی ایران، بهترین راه برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع، توافق میان شرکاست. هرگاه تمام شرکا درباره نحوه تقسیم، حدود سهم‌ها، شیوه استفاده، یا حتی فروش مال و تقسیم ثمن با یکدیگر تراضی کنند، همان توافق معتبر است و تقسیم بر همان اساس انجام می‌شود. این روش نسبت به سایر روش های خاتمه دادن به شراکت، معمولاً سریع‌تر، کم‌هزینه‌تر و کم‌تنش‌تر می باشد و مبنای قانونی این موضوع، ماده ۵۹۱ قانون مدنی است که مقرر داشته: «هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل می‌آید…»

بنابراین، تا زمانی که توافق میان شرکا وجود دارد، نیازی به طرح دعوا یا مراجعه به مرجع رسیدگی نیست. اما اگر حتی یکی از شرکا با نحوه تقسیم مخالف باشد، پایان دادن به شراکت در مال مشاع از مسیر تراضی خارج شده و باید از راه‌های قانونی و رسمی پیگیری شود.

۲- افراز

افراز مهم‌ترین راه برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع است. افراز به معنای آن است که مال مشترک به نسبت سهم شرکا تقسیم شود و سهم هر شریک به صورت مستقل و جداگانه مشخص گردد؛ به‌گونه‌ای که حالت اشاعه از بین برود و هر شریک مالک مفروز سهم خود شود. بنابراین این شیوه زمانی قابل اعمال است که مال، قابلیت تقسیم عینی و مستقل را داشته باشد. مستند قانونی افراز، علاوه بر ماده ۵۸۹ قانون مدنی، ماده ۵۸۷ همین قانون است که یکی از اسباب زوال شرکت را «تقسیم» می‌داند. همچنین ماده ۵۹۸ قانون مدنی در بیان ترتیب تقسیم مقرر می‌دارد: «ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز می‌شود…»

در نتیجه، هرگاه مال مشترک به‌گونه‌ای باشد که بتوان بدون ورود ضرر نامتعارف، آن را به قطعات یا سهام مستقل تقسیم کرد، افراز نخستین راهکار قانونی برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع خواهد بود. در املاک، مرجع صالح برای افراز بسته به وضعیت ثبتی ملک، اداره ثبت یا دادگاه محل وقوع ملک است.

۳- تقسیم به تعدیل

گاهی امکان تقسیم فیزیکی مال مشترک وجود دارد، اما همه بخش‌های آن از لحاظ قیمت، موقعیت، مرغوبیت یا منفعت یکسان نیستند. در چنین حالتی، برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع از روش «تقسیم به تعدیل» استفاده می‌شود. در این روش، سهم هر شریک نه صرفاً بر اساس مساحت یا مقدار ظاهری، بلکه بر پایه ارزش واقعی بخش‌های مختلف مال تعیین می‌شود تا تعادل و انصاف رعایت گردد.

مستند این روش، بخش دوم ماده ۵۹۸ قانون مدنی است که مقرر داشته: «… و اگر قیمی باشد بر حسب قیمت تعدیل می‌شود…» برای مثال، اگر یک ملک دارای دو قسمت باشد و یکی از قسمت‌ها به سبب موقعیت بهتر، نور بیشتر یا دسترسی مناسب‌تر ارزش بالاتری داشته باشد، تقسیم ساده و مساوی از نظر متراژ عادلانه نخواهد بود. در چنین وضعی، قانون با پذیرش تقسیم به تعدیل، زمینه‌ای فراهم کرده است که پایان دادن به شراکت در مال مشاع با رعایت توازن ارزشی و حفظ حقوق همه شرکا انجام شود.

۴- تقسیم به رد

در برخی موارد، نه افراز ساده و نه تعدیل صرف، به تنهایی برای برقراری عدالت میان شرکا کافی نیست. در این وضعیت، برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع از روش «تقسیم به رد» استفاده می‌شود. در تقسیم به رد، ممکن است بخشی از مال که ارزش بیشتری دارد به یکی از شرکا داده شود، اما آن شریک مکلف شود برای جبران تفاوت قیمت، مبلغی به شریک دیگر بپردازد تا تعادل میان سهم‌ها برقرار شود.

هرچند عنوان «تقسیم به رد» به‌صراحت در مواد قانون مدنی مانند افراز نیامده، اما این نهاد از مجموعه مقررات قانونی تقسیم، به‌ویژه مواد ۵۹۱، ۵۹۲ و ۵۹۸ قانون مدنی و رویه حقوقی قابل استنباط بوده و مبنای آن نیز رعایت برابری سهم‌الشرکه و جلوگیری از تضییع حق شریک دیگر است.

بنابراین، هرگاه برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع تقسیم عینی ممکن باشد اما برابری واقعی سهام فقط از طریق پرداخت مبلغی اضافه یا جبرانی حاصل شود، تقسیم به رد راه‌حل مناسب و منطبق با انصاف حقوقی خواهد بود. این روش در عمل، به‌ویژه در تقسیم املاک با ارزش‌های نامتوازن، کاربرد فراوانی دارد.

۵- فروش مال مشاع

گاهی مال مشاع به گونه‌ای است که اصولاً قابل تقسیم نیست، یا تقسیم آن موجب از بین رفتن منفعت اقتصادی مال یا ورود ضرر جدی به یکی از شرکا می‌شود. در این موارد، قانون آخرین راه پایان دادن به شراکت در مال مشاع را فروش مال و تقسیم بهای آن میان شرکا دانسته است. این شیوه معمولاً زمانی مطرح می‌شود که ملک یا مال مشترک، غیرقابل افراز تشخیص داده شود و مبنای قانونی این راهکار، ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ است که مقرر می‌دارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.»

همچنین ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع بیان می‌کند که در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه به درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را صادر می‌کند و اجرای احکام مدنی فرآیند فروش را انجام می‌دهد. مطابق ماده ۱۰ همان آیین‌نامه نیز وجوه حاصل از فروش، پس از کسر هزینه‌های اجرایی، به نسبت سهم میان شرکا تقسیم می‌شود. بنابراین، هرگاه هیچ‌یک از روش‌های قبلی برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع ممکن نباشد، فروش مال، راهکار نهایی و قانونی است.

۵- مطالبه و تقسیم سهم‌الارث

برای پایان دادن به شراکت در مال مشاعی که از طریق ارث ایجاد شده است، حسب موضوع می‌توان از «تقسیم ترکه» یا «افراز ملک مشاع» استفاده کرد. این دو روش با وجود شباهت، از نظر موضوع، دامنه رسیدگی و مرجع صالح یکسان نیستند.

اگر درخواست وارث ناظر به مجموعه دارایی‌های متوفی، اعم از اموال منقول، املاک، وجوه نقد، مطالبات و سایر حقوق مالی باشد، راه مناسب اصولاً درخواست تقسیم ترکه است. در این رسیدگی، دادگاه مجموعه ترکه، میزان سهام وراث، دیون متوفی، وصایای معتبر و امکان تقسیم اموال را بررسی می‌کند. مزیت تقسیم ترکه آن است که وارث می‌تواند تعیین تکلیف تمام اموال باقی‌مانده از متوفی را در یک فرایند قضایی درخواست کند و رسیدگی صرفاً به یک ملک محدود نیست. اما اگر موضوع درخواست فقط افراز یک ملک موروثی مشخص باشد، می توان با استناد به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ نسبت به تقسیم اقدام نمود.

بنابراین وراث به دلیل موروثی بودن مال می‌توانند متناسب با موضوع درخواست، از نهاد تقسیم ترکه استفاده کنند و یا اینکه در خصوص یک ملک معین، با رعایت شرایط قانونی، درخواست افراز بدهند که انتخاب میان این دو راه به نوع اموال، دامنه اختلاف، وضعیت ثبتی ملک و شرایط وراث بستگی دارد.

مرجع صالح برای افراز ملک مشاع

در حقوق ایران، رسیدگی به افراز همیشه در صلاحیت دادگاه نیست و در بسیاری از موارد، ابتدا باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرد. مبنای اصلی این تفکیک، ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ است. به موجب این ماده: «افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صلاحیت واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.» بر اساس این حکم، هرگاه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، اصل بر آن است که درخواست افراز باید در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مطرح شود، نه در دادگاه. در این فرض، متقاضی افراز باید تقاضای خود را به واحد ثبتی مربوط تقدیم کند و تصمیم اداره ثبت نیز وفق مقررات، قابل اعتراض در دادگاه خواهد بود.

در مقابل، اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، رسیدگی به افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. علت این امر آن است که تا پیش از پایان عملیات ثبتی، وضعیت حقوقی ملک به‌گونه‌ای نیست که اداره ثبت بتواند مستقلاً تصمیم نهایی درباره افراز آن اتخاذ کند. بنابراین مرجع قضایی باید به موضوع رسیدگی کند.

علاوه بر این، قانونگذار در مواردی حتی نسبت به املاکی که از حیث ثبتی خاتمه‌یافته‌اند نیز صلاحیت را صرفا به دادگاه سپرده است و آن زمانی است که بین شرکای ملک، شخص محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد. مستندا به ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی: “هرگاه در تقسیم ترکه یا اموال مشترک، بین ذی‌نفعان شخص محجور یا غایب وجود داشته باشد، تقسیم باید با رعایت تشریفات قانونی و تحت نظارت مرجع قضایی انجام شود”.

انواع دعاوی پایان دادن به شراکت در مال مشاع

پس از شناخت روش‌های حقوقی پایان دادن به اشاعه، باید دید این هدف از چه مسیر اداری یا قضایی قابل پیگیری است. از حیث عملی، مهم‌ترین اقدامات برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع عبارت‌اند از درخواست افراز ملک مشاع، درخواست تقسیم ترکه، و درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز. تفاوت این اقدامات در موضوع درخواست، مرجع صالح و آثار حقوقی آنها می باشد که در ادامه به بررسی آن ها می پردازیم.

۱- درخواست افراز ملک مشاع

هر یک از شرکا می‌تواند به تنهایی افراز ملک مشاع را درخواست کند و برای طرح این درخواست، رضایت سایر شرکا لازم نیست. مبنای این حق، ماده ۵۸۹ قانون مدنی است که به هر شریک اجازه داده هر زمان بخواهد، تقاضای تقسیم مال مشترک را مطرح کند؛ مگر در مواردی که قانون منع کرده یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم به عدم تقسیم شده باشند. در افراز قضایی لازم است همه شرکا طرف دعوا قرار گیرند و در رسیدگی ثبتی نیز مشخصات همه آنان باید در درخواست منعکس شود. همچنین اگر تصمیم اداره ثبت بر قابل افراز نبودن ملک باشد، این تصمیم برابر ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، به همه ی شرکا ابلاغ می گردد و ظرف مهلت قانونی ده روزه قابل اعتراض در دادگاه خواهد بود.

۲- درخواست تقسیم ترکه

هرگاه منشأ شراکت، ارث باشد و وارث بخواهد مجموعه اموال باقی‌مانده از متوفی تعیین تکلیف شود، مناسب‌ترین اقدام، درخواست تقسیم ترکه است. این درخواست فقط ناظر به یک ملک خاص نیست، بلکه می‌تواند همه دارایی‌های متوفی، اعم از اموال منقول، غیرمنقول، مطالبات و حقوق مالی را دربرگیرد. مستند این حق، ماده ۳۰۰ قانون امور حسبی است که مقرر می‌دارد هر یک از وراث می‌تواند تقسیم سهم خود را از سهم سایر ورثه بخواهد. بنابراین، برای شروع رسیدگی، موافقت همه ورثه لازم نمی باشد. اما چون تصمیم دادگاه بر حقوق همه آنان اثر می‌گذارد، باید تمام وراث و اشخاص ذی‌حق در ترکه در رسیدگی حضور داشته یا طرف درخواست قرار گیرند.

در تقسیم ترکه، دادگاه علاوه بر تعیین سهم وراث، وضعیت دیون و حقوق متعلق به ترکه را نیز بررسی می‌کند. این موضوع با مواد ۸۶۸ و ۸۶۹ قانون مدنی منطبق می باشد؛ زیرا مالکیت مستقر ورثه نسبت به ترکه پس از ادای حقوق و دیون متوفی محقق می‌شود. همچنین ماده ۶۰۶ قانون مدنی نشان می‌دهد که تقسیم ترکه بدون تعیین تکلیف دیون، می‌تواند برای وراث آثار حقوقی داشته باشد. اگر وراث درباره تقسیم توافق داشته باشند و همگی حاضر و رشید باشند، مطابق ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی می‌توانند ترکه را به تراضی تقسیم کنند؛ در غیر این صورت، تقسیم با دخالت دادگاه انجام می‌شود.

۳- درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز

هرگاه ملک مشاع به موجب تصمیم قطعی اداره ثبت، غیرقابل افراز تشخیص داده شود، هر یک از شرکا می‌تواند از دادگاه درخواست فروش آن را بخواهد . مستند این اقدام، ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع است که مقرر می‌دارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه … فروخته می‌شود.» بنابراین، درخواست فروش زمانی قابل طرح است که ابتدا غیرقابل افراز بودن ملک در مرجع صالح احراز و قطعی شده باشد. پس از آن، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، به درخواست شریک، دستور فروش را صادر می‌کند و فروش ملک از طریق اجرای احکام مدنی انجام می‌شود. مطابق مواد ۹ و ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، پس از فروش و کسر هزینه‌های اجرایی، بهای ملک به نسبت سهم میان شرکا تقسیم خواهد شد.

نکته مهم این است که در این مرحله، رضایت همه شرکا شرط نیست و مخالفت هیچ یک از شرکا مانع فروش نخواهد بود.

 وکیل برای دستور فروش ملک مشاع و مشترک

پاسخ به پرسش راه پایان دادن به شراکت در مال

سوال: من و چند نفر از وراث در یک ملک موروثی شریک هستیم و بر سر تقسیم آن توافق نداریم. آیا برای پایان دادن به شراکت در مال مشاع باید فقط علیه یکی از وراث اقدام کنم یا لازم است همه وراث طرف دعوا باشند و اساساً چه دعوایی باید مطرح شود؟

پاسخ: در پاسخ به پرسشی که مطرح فرمودید باید گفت در کلیه دعاوی با موضوع اموال مشترک و اموال مشاع اعم از اینکه موضوع شراکت، سرقفلی که یک مال اعتباری و انتزاعی است باشد یا اموال عینی و فارق از اینکه منشا شراکت ارث باشد یا سایر طرق، مالک ملک باید به طرفیت همه وراث طرح دعوا کند و دعاوی که در این خصوص می توان جهت پایان دادن به اختلاف بین ورثه طرح نمود و راه های پایان دادن به شراکت در مال به شرح زیر است:

1- دعوای افراز املاک مشاع: باید بسته به اینکه جریان ثبتی ملک پایان رسیده است یا نه به اداره¬ی ثبت یا دادگاه مراجعه نمود و این دادخواست باید به طرفیت کلیه ی مالکین مشاعی یعنی همه ی وراث باشد در غیر این صوردت دعوای شما رد خواهد شد. لازم به ذکر است که اگر میان ورثه صغیر، سفیه، مجنون یا غایب مفقودالاثری باشد، صلاحیت طرح دعوای افراز ملک مشاع در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
2- دعوای مطالبه و تقسیم سهم الارث: پس از فوت شخص، ابتدا دیون او پرداخت گردیده و سپس اموالی که به جا می ماند متعلق به وارثین بوده و باید مطابق قانون میان آنان تقسیم گردد. برای تقسیم سهم الارث در صورتی که چند وراث وجود داشته باشند، مراجعه م مطالبه ی سهم الارث توسط هریک از آن ها می تواند انجام گیرد و اگر یکی از وراث محجور باشد، ولی یا قیم او می تواند از جانب او این تقاضا را ارئه دهد. در خصوص تقسیم سهم الارث باید گفت ابتدا انحصار وراثت صورت می گیرد. بدین صورت که ماترک بطور کامل توسط دادگاه مهر و موم و ثبت می شود و پس از پرداخت دیون و تعیین و تکلیف قانونی ترکه نسبت به تقسیم آن اقدام می کنند. 
3- دستور فروش ملک مشاع: به موجب آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، در صورت صدور حکم قطعی مبنی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک مشاع، دادگاه حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش ملک را به دایره ی اجرای احکام مدنی خواهد داد و مدیر اجرا مطابق قوانین و مقررات نسبت به فروش ملک اقدام می کند. در نهایت پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، مطابق دستور دادگاه بین شرکا (ورثه) به نسبت سهام آنها تقسیم خواهد گردید.

وکیل متخصص قراردادها و املاک

مستندات قانونی – راه های پایان شراکت در مال

ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.

ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.

ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء ‌عمل چند نفر و نحو اینها.

ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.

ماده ۵۷۸ قانون مدنی
شرکاء همه وقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت ‌باقی است حق رجوع ندارند.

ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱) در صورت تقسیم.
۲) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.

 وکیل برای دستور فروش ملک مشاع و مشترک

ماده ۵۸۹ قانون مدنی
هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.

ماده ۵۹۲ قانون مدنی
هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد درصورتیکه تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار ‌میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.

ماده ۵۹۸ قانون مدنی
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل ‌میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.

ماده ۵۹۹ قانون مدنی
تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.

ماده ۶۰۶ قانون مدنی
هر گاه ترکه میت قبل از اداء دیون تقسیم شود و یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هر یک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفر از وراث معسر شده باشد طلبکار میتواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وارث دیگر رجوع نماید.

ماده 4 ‌قانون افراز و فروش املاک مشاع ‌مصوب 1357
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد. مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.

ماده ۱۰ آیین‌ نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص حقوقی  – 88019243