راههای تقسیم اموال مشترک و مشاع

مال مشترک یا مشاع، مالی است که مالکیت آن به نحو اشاعه به دو یا چند نفر تعلق دارد؛ به طوری که هر ذره از مال به تمام شرکا منتسب است و هیچ‌یک نمی‌توانند بخش مشخص و مجزایی را بدون تقسیم، متعلق به خود بدانند. این مال می‌تواند یک مال عینی، قابل رویت و ملموس باشد، مانند خانه، زمین یا باغ. همچنین می‌تواند منفعت باشد، مثل منافع خانه مورد اجاره که در اثر فوت مستأجر به ورثه منتقل می‌شود و ورثه به صورت مشاع از آن بهره‌مند می‌گردند. علاوه بر این، مال مشترک می‌تواند یک حق مالی باشد، مثل حق خیار (حق فسخ قرارداد)، حق شفعه (حق تملک سهم شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم در قبال پرداخت ثمن) و حقوقی از این دست که در نتیجه فوت مورث به ورثه منتقل می‌شود و تا زمان تعیین تکلیف، حالت اشاعه دارد.

در قانون مدنی ایران، بحث رابطه شرکا و اموال مشترک تحت عنوان «شرکت» مورد قانونگذاری قرار گرفته است که البته واضح است منظور از شرکت در اینجا، شراکت در اموال (شرکت مدنی) است و با شرکت‌های تجاری موضوع قانون تجارت تفاوت دارد. شرکت، چنانکه ماده ۵۷۱ قانون مدنی می‌گوید، عبارت است از: «اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه» که ممکن است به صورت اختیاری یا قهری ایجاد شده باشد.

به طور خاص در مورد تقسیم ارث بین ورثه که فراگیرترین مصداق اینگونه دعاوی در مراجع قضایی است و ضرورت آن بعد از محاسبه میزان سهم‌الارث هر یک از ورثه پیش می‌آید، روش‌ها و پیچیدگی‌های فنی متعددی وجود دارد که مشاوره با یک وکیل متخصص ارث و دعاوی ملکی مرتبط با خانواده را جهت احقاق حقوق قانونی ضروری می‌نماید.

 راه ها و مراحل تقسیم ارث و ترکه متوفی

روش های تقسیم اموال و املاک مشاع

تقسیم به معنای تعیین و تفکیک حصه هر یک از شرکای مال مشاع معین (اعم از منقول یا غیرمنقول) از یکدیگر، یا جدا کردن سهم بعضی از شرکا از بعضی دیگر است که می‌تواند به تراضی (توافق) یا به حکم دادگاه انجام شود. در خصوص تقسیم املاک مشترک یا به تعبیر عامیانه «تقسیم ملک شریکی»، در عمل تفاوت‌های اساسی با اموال منقول وجود دارد؛ هرچند که قانونگذار با توجه به زمان قانونگذاری قانون مدنی و قدمت آن، حساسیتی به تفکیک اموال غیرمنقول و اموال منقول در بحث تقسیم نداشته است، اما قوانین بعدی (مانند قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷) مرجع صالح و فرآیند رسیدگی به تقسیم املاک ثبت‌شده را به کلی از اموال منقول جدا کرده است.

تقسیم در حقیقت «زوال حالت اشاعه» است. مال شرکا که قبل از تقسیم به صورت مشاعی و منتشر متعلق به همه شرکا بوده، بر اثر تقسیم، حصه ها از یکدیگر جدا می‌شود. از نظر حقوقی، تقسیم نوعی «تمیز حق» (آشکار کردن حق) است و نه انتقال مالکیت جدید؛ به این معنا که آنچه پس از تقسیم در حصه اختصاصی هر شریک قرار می‌گیرد، به طور مستقیم کاشف از تحقق مالکیت مستقل او بر آن بخش اختصاصی، از همان زمان پیدایش حالت اشاعه دارد و شرکا مالک جدید بخش خود محسوب نمی‌شوند، بلکه مالکیت سابق آن‌ها که منتشر بود، اکنون در یک بخش معین متمرکز شده است.

تعریف تقسیم مال مشاع

تقسیم مال مشاع عبارت است از تبدیل حق مالکیت منتشر در مال مشخص به سهام اختصاصی و معین، با این هدف که به هر یک از شرکا به جای سهم مشاع منتشر در کل مجموعه، بخش معینی از مال داده شود تا بتوانند در آن بخش، مالکیت مستقل و تصرفات مادی و حقوقی انحصاری پیدا کنند.

مفهوم تقسیم اعم است از «تفکیک» و «افراز». برای مثال، هرگاه کسی فوت کند، ترکه او بین ورثه تقسیم می‌شود. این ترکه شامل اموال منقول و غیرمنقول می‌شود و در این مورد اصطلاح حقوقی «تقسیم ترکه» به کار برده می‌شود، نه افراز یا تفکیک آن؛ زیرا تقسیم ترکه فرآیندی جامع است که شامل رد، تعدیل و افراز اموال گوناگون متوفی می‌گردد.

تعریف تفکیک اموال مشترک

تفکیک در لغت به معنای جدا کردن است و در اصطلاح ثبتی و حقوقی، یعنی جدا کردن و تقسیم ملک شریکی به قطعات کوچک‌تر. برای مثال، قطعه زمینی به مساحت ۵ هزار متر مربع که مالک یا مالکان آن تصمیم دارند آن را به قطعات ۲۰۰ متر مربعی تقسیم کنند؛ اگر این اقدام صورت بگیرد، می گوییم آن زمین به قطعات ۲۰۰ متر مربعی تفکیک شده است.

در تفکیک، حالت اشاعه و اشتراک ملک لزوماً از بین نمی‌رود. به عبارت دیگر، تفکیک هم در خصوص ملک مشاع و هم در خصوص ملک غیرمشاع (دارای مالک واحد) امکان‌پذیر است. اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود، پس از تفکیک نیز تمام شرکا در تک‌تک قطعات جدید به نسبت سهم خود مالک مشاعی هستند، مگر آنکه بعداً اقدام به تقسیم و انتقال سهم نمایند.

تعریف افراز اموال مشاع

افراز به معنای جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا به نسبت سهم آنان در مال مشترک است. طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی، هر شریک‌المالی می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم ملک یا مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع باشد یا شرکا به وجه ملزمی (مانند شرط ضمن عقد لازم) متعهد به عدم تقسیم شده باشند.

باید توجه داشت گرچه گاهی اوقات اصطلاح افراز و تفکیک به جای هم به کار برده می شوند اما این دو اصطلاح از نظر حقوقی تفاوت های اساسی با یکدیگر دارند. از جمله اینکه در تفکیک، لازم نیست ملک غیرمنقول مشاع باشد و مالک واحد نیز می‌تواند ملک خود را به قطعات تفکیک کند؛ ولی در افراز، وجود حالت اشاعه و تعدد مالکان (مشاع بودن ملک) الزامی است. دیگر اینکه، اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود، حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی‌رود (شرکا در قطعات تفکیک‌شده همچنان شریک‌اند)؛ اما در افراز، سهم شریک متقاضی مشخص و معین شده و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می‌گردد. همچنین در افراز، ملک دقیقاً بر مبنای میزان سهم و مالکیت شرکا تقسیم و جدا می‌شود. اما معمولاً تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمی‌گیرد، بلکه بر اساس ضوابط شهرداری و نقشه‌برداری، به ترتیبی که مثلاً فروش قطعات سهل‌تر باشد، انجام می‌شود.

انواع تقسیم از جهت اراده شرکا

راه های تقسیم اموال مشترک از منظر رضایت و اراده شرکا به دو دسته اصلی تقسیم می‌شود:

۱. تقسیم با تراضی شرکا

طبق قسمت اول ماده ۵۹۱ قانون مدنی، در صورتی که تمامی شرکا به تقسیم مال مشترک و طرز آن راضی باشند، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می‌آید؛ زیرا هر مالکی طبق قاعده تسلیط، حق همه گونه تصرف و انتفاع را در مال خود دارد و تقسیم نیز یکی از همین تصرفات مالکانه است. ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی نیز مقرر می‌دارد: «در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند، به هر نحوی که بخواهند می‌توانند ترکه را بین خود تقسیم نمایند.»

در تقسیم به تراضی، رضایت و حضور تک‌تک شرکا بدون استثنا شرط است. تراضی به تقسیم بر اساس ماده ۵۹۹ قانون مدنی لازم و الزام‌آور است: «تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچ یک از شرکاء نمی‌توانند بدون رضایت دیگران از آن رجوع کنند.» شرکا با رضایت بر تقسیم و نتیجه آن، موجبات الزام‌آور بودن آن را فراهم می‌آورند و هیچ‌یک نمی‌توانند به صورت یک‌جانبه آن را برهم بزنند.

تقسیم به تراضی معمولاً به روش‌های زیر انجام می‌شود:

• توسط خود شرکا و با تنظیم تقسیم‌نامه عادی یا رسمی.
• با کمک کارشناسان و اهل خبره در خارج از دادگاه.
• با کمک کارشناس رسمی دادگستری در جریان دادرسی ای که منجر به صدور گزارش اصلاحی می‌شود.

۲. تقسیم اجباری و بدون رضایت

به موجب ماده ۵۹۱ قانون مدنی، هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی نباشند و توافقی حاصل نشود، حاکم (دادگاه) شرکا را به تقسیم اجبار می‌کند؛ مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر فاحش نباشد، که در این صورت اجبار جایز نبوده و تقسیم باید صرفاً به تراضی باشد.

در صورتی که یکی از شرکا تقسیم مال مشترک را بخواهد و شرکای دیگر توافق بر این امر ننمایند، شریکی که افراز سهم خود را می‌خواهد، می‌تواند از مرجع صالح تقسیم مال مشترک را بخواهد. مرجع صالح به دستور ماده ۵۹۱ قانون مدنی، شرکا را احضار و پس از جریان و ختم رسیدگی، رأی به افراز و تقسیم صادر می‌نماید؛ مشروط بر آنکه تقسیم مشتمل بر ضرر ممتنع (ضرری که مانع تقسیم است) نباشد. در غیر این صورت، اجبار به تقسیم نمی‌شود.

طبق ماده ۵۹۲ قانون مدنی، هرگاه تقسیم برای بعضی از شرکا مضر و برای بعضی دیگر بی‌ضرر باشد، در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار می‌شود؛ اما اگر برعکس، تقاضا از طرف شریک غیرمتضرر باشد، شریک متضرر را نمی‌توان به تقسیم اجبار کرد (قاعده اقدام به ضرر خود؛ یعنی متضرر خودش می‌تواند علیه خود اقدام کند، اما دیگری نمی‌تواند او را به تحمل ضرر مجاب سازد).

ضرری که مانع از تقسیم اجباری است، طبق ماده ۵۹۳ قانون مدنی عبارت است از: «نقصان فاحش قیمت حصه مفروزه نسبت به قیمتی که در حال اشاعه داشته است، به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.» تشخیص این ضرر فاحش با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری صورت می‌گیرد.

مانع دیگری که در مسیر تقسیم وجود دارد، از مالیت افتادن مال مشترک است. بر این اساس، ماده ۵۹۵ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است، اگرچه شرکاء تراضی نمایند.» در این حالت، به دلیل لغو بودن تقسیم و از بین رفتن مالیت مال، دادگاه قرار رد دادخواست تقسیم را صادر می‌نماید.

از دیگر موانع تقسیم می‌توان به ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ اشاره نمود؛ املاک مشاعی که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته است، حتماً باید فرآیند افرازشان ابتدا در واحد ثبتی محل وقوع ملک پیگیری شود و شرکا نمی‌توانند بدون طی این تشریفات، مستقیماً از دادگاه تقاضای افراز کنند.

همچنین منع تقسیم مال موقوفه بین موقوف‌علیهم موضوع ماده ۵۹۷ قانون مدنی است که مقرر می‌دارد: «تقسیم ملک از وقف جایز است، ولی تقسیم مال موقوفه بین موقوف‌علیهم جایز نیست.» چرا که وقف مال را حبس می‌کند و مالکیت آن متعلق به موقوف‌علیهم به نحو اشاعه استحبابی است و قابل قطعه‌بندی و تملک خصوصی نیست.

 وکیل برای دستور فروش ملک مشاع و مشترک

انواع تقسیم اجباری وسیله دادگاه

هرگاه شرکا بر سر تقسیم تراضی نکنند و موضوع به دادگاه ارجاع شود، دادگاه با رعایت سلسله مراتب قانونی (که از افراز شروع شده و در صورت عدم امکان، به تعدیل و سپس به تقسیم به رد می‌رسد) اقدام به تقسیم اجباری به یکی از روش‌های زیر می‌کند:

1. تقسیم به افراز

این تقسیم زمانی است که مال مشترک دارای اجزای متساوی‌الاجزا یا به اصطلاح «مثلی» باشد (مانند حبوبات، گندم یا زمین‌های کاملاً یکدست). در این حالت، بدون آنکه نیاز به ارزیابی قیمت یا ضمیمه کردن مال دیگری باشد، برای هر یک از شرکا از همان مال مشترک، حصه‌ای معین و مساوی با سهمش جدا می‌شود.

2. تقسیم به تعدیل

در صورتی است که مال مشترک قیمی باشد و نتوان بدون ارزیابی مادی، اجزای آن را به طور مساوی تقسیم کرد (مانند چند باب خانه با ارزش‌های متفاوت یا زمینی که بخش‌های مختلف آن ارزش متفاوتی دارند؛ مثلاً بر اتوبان بودن یک بخش). در تقسیم به تعدیل، کارشناس ارزش مادی مال را مبنا قرار داده و مساحت یا مقدار حصه ها را به گونه‌ای کم و زیاد می‌کند که ارزش ریالی تمام حصه‌ها با سهم شرکا برابر شود (مثلاً به یک شریک مساحت کمتر اما با ارزش بیشتر، و به شریک دیگر مساحت بیشتر با ارزش کمتر داده می‌شود تا ارزش ریالی هر دو سهم معادل گردد).

3. تقسیم به رد

این روش زمانی به کار می‌رود که به دلیل عدم تساوی ارزش بخش‌های مال مشترک، نتوان حتی با کم و زیاد کردن مساحت حصه ها (تعدیل)، عدالت را برقرار کرد. در تقسیم به رد، به ناچار ارزش یک حصه بیشتر از سهم واقعی آن شریک می‌شود؛ لذا شریکی که سهم با ارزش‌تری دریافت کرده، ملزم می‌شود مبلغی پول یا مالی از خارج (مال غیرمشترک) به شریکی که سهم کم‌ارزش‌تری گرفته پرداخت کند تا تعادل برقرار شود (اصطلاحاً مابه‌التفاوت را رد کند).

ماده ۳۱۶ قانون امور حسبی در این خصوص مقرر می‌دارد: «تقسیم طوری به عمل می‌آید که برای هر یک از ورثه از هر نوع از اموال، حصه‌ای معین شود و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت نباشد، ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرار داد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول و اموال باشد، به ضمیمه آن تعدیل می‌شود.» گرچه ماده مزبور در مورد تقسیم ارث است، اما طبق ماده ۳۲۶ قانون امور حسبی، در مورد تقسیم سایر اموال مشترک نیز جاری خواهد بود.

4.فروش مال مشاع و تقسیم ثمن آن

در صورتی که تقسیم به هیچ‌یک از سه روش فوق (افراز، تعدیل و رد) ممکن نباشد یا منجر به ضرر فاحش و از مالیت افتادن حصه بعضی یا تمامی شرکا بشود، مال غیرقابل تقسیم تلقی می‌شود. در این حالت، هر یک از شرکا می‌توانند طبق ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی درخواست فروش مال مشترک را بنمایند تا مال از طریق مزایده فروخته شده و سهم هر کس از ثمن فروش پرداخت گردد. ماده ۳۱۷ مقرر می‌دارد: «در صورتی که مالی اعم از منقول و یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد، ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود. فروش اموال به ترتیب عادی به عمل می‌آید، مگر آنکه یکی از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.»

این ماده اگرچه در باب ترکه و ارث تدوین شده، اما از نظر وحدت ملاک و به تصریح ماده ۳۲۶ قانون امور حسبی، مفاد آن در تمامی موارد تقسیم مال مشترک جاری است. در واقع، هنگامی که راه های تقسیم اموال مشترک به بن‌بست برسد، تنها راه خلاصی از شراکت و اشاعه، فروش مال مشاع خواهد بود.

املاک مشاعی که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته است (خواه ماترک باشد خواه غیر آن)، مطابق ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع، عمل افراز آن‌ها در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است. اما در موارد زیر، عمل تقسیم (خواه با عنوان افراز و خواه غیر آن) به استناد ماده ۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی، مواد ۱۶۳ تا ۱۶۵ قانون امور حسبی و آرای دیوان عالی کشور، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است:

1- املاکی که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه نیافته است.

2- مواردی که بین شرکا، غایب مفقودالاثر یا محجور (صغیر، مجنون، غیررشید) وجود داشته باشد.

مراحل افراز املاک مشاع در اداره ثبت

یکی از مراجعی که صلاحیت تقسیم ملک مشاع را بین شرکا تحت شرایطی بر عهده دارد، واحد ثبتی محل وقوع مال است. به موجب ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته است (اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد)، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی است که ملک در حوزه آن واقع است. مراحل درخواست افراز در اداره ثبت به شرح زیر انجام می‌شود:

۱. وصول درخواست تقسیم از طرف شریک یا شرکا: متقاضی درخواست خود را به همراه مشخصات ملک و شرکا به اداره ثبت تسلیم می‌کند.

۲. بررسی وضعیت ثبتی ملک از روی پرونده: پرونده ثبتی ملک توسط متصدیان بررسی می‌شود.

۳. بررسی خاتمه یافتن جریان ثبتی یا عدم آن: جریان ثبتی زمانی خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک در دفتر املاک ثبت شده یا تحدید حدود آن بدون اعتراض سپری شده باشد.

۴. اظهارنظر در مورد وجود سند مالکیت معارض یا عدم آن: در صورت وجود سند معارض، تا رفع تعارض، افراز متوقف می‌شود.

۵. دعوت از کلیه شرکا و نقشه‌بردار: تعیین وقت معاینه محلی و ابلاغ آن به تمام شرکا جهت حضور در محل ملک.

۶. معاینه و بررسی ملک با حضور کارشناس و شرکا: نقشه‌بردار و نماینده ثبت به محل ملک مراجعه کرده و وضعیت مادی آن را با سوابق ثبتی تطبیق می‌دهند.

۷. تنظیم صورتمجلس افرازی: صورتمجلسی حاوی مشخصات ملک، نظرات کارشناس و امضای نماینده ثبتی و شرکای حاضر تنظیم می‌شود.

۸. انجام استعلامات مربوط به ملک: استعلام از شهرداری (برای املاک شهری) یا مراجع ذی‌ربط جهت رعایت ضوابط شهرسازی و کاربری.

۹. تصمیم مسئول واحد ثبتی محل بر قبول یا رد درخواست تنظیم: رئیس واحد ثبتی با ملاحظه پرونده و نقشه افرازی، تصمیم خود مبنی بر غیرقابل افراز بودن یا نحوه افراز اتخاذ می‌کند.

۱۰. ابلاغ تصمیم مسئول واحد ثبتی به کلیه شرکا: این تصمیم به تمام شرکا ابلاغ می‌شود. شرکا حق دارند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، به این تصمیم در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اعتراض کنند.

۱۱. اجرای تقسیم ملک بین شرکا: در صورت عدم اعتراض نسبت به تصمیم اداره ثبت مبنی بر نحوه افراز یا تایید تصمیم ثبت در دادگاه، اسناد مالکیت مشاعی باطل و سند مفروزی صادر می‌شود.

روش تقسیم اموال مشترک منقول

اموال مشترک منقول (مانند خودرو، ماشین‌آلات، اثاثیه و…) نیز در زمره اقسام مال‌الشرکه هستند که ممکن است مابین شرکا به موجب عقد یا واقعه‌ای غیرارادی به حالت اشاعه درآمده باشند. قانون مدنی در خصوص تقسیم اموال مشترک منقول، تشریفات خاصی را پیش‌بینی نکرده و صرفاً اصول کلی تقسیم را بیان داشته است. قانون امور حسبی نیز در ماده ۳۱۴ در مورد عدم تراضی ورثه در ارزیابی اموال منقول، ارجاع امر به کارشناس را مطرح کرده و تصریح نموده که این اموال توسط کارشناس رسمی ارزیابی می‌شوند.

از نظر مرجع صالح، مطابق ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده صالح برای طرح دعوی تقسیم مال مشترک منقول است. البته طبق قانون، خواهان اجازه دارد به دادگاهی رجوع کند که عقد شراکت در حوزه آن منعقد شده یا تعهد می‌بایست در آن محل انجام شود.

صلاحیت مرجع ثبتی برای افراز، صرفاً ناظر به مواردی است که مال موضوع افراز فقط غیرمنقول باشد. بنابراین، افراز اموال مشاعی که متضمن ترکیبی از اموال منقول و غیرمنقول (مانند ترکه متوفی شامل خودرو و خانه) است، از شمول مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع خارج بوده و رسیدگی به کل دعوای تقسیم در صلاحیت دادگاه‌ها می باشد.

اگر ماترک اعم از منقول و غیرمنقول باشد و تقاضای تقسیم آن شود، دادگاه نمی‌تواند اموال را تفکیک نموده و نسبت به منقول رسیدگی کند و راجع به غیرمنقول قرار عدم صلاحیت صادر نماید؛ زیرا ترکه باید به صورت یکپارچه مورد رسیدگی قرار گیرد. در مقام تردید در صلاحیت بین دادگاه و مرجع ثبتی، اصل و قاعده کلی بر صلاحیت عام دادگاه‌های دادگستری است.

 مقررات افراز املاک مشاع

تقسیم منافع اموال مشترک

علاوه بر تقسیم عین اموال، تقسیم منافع آن‌ها نیز متصور است. یعنی یکی از شرکا می‌تواند علیه شریک دیگر به خواسته تقسیم منافع، دعوی افراز منافع را (که به تبع عین مشاع مطرح می‌شود) اقامه کند. این امر اختصاص به اموال غیرمنقول ندارد و تقسیم منافع اموال منقول را نیز شامل می‌شود (مانند استفاده نوبتی از خودروی مشترک).

در خصوص افراز منافع یک مغازه (حق کسب و پیشه و تجارت متعلق به مستأجرین مغازه)، دو حالت حقوقی مجزا وجود دارد:

۱. وجود حق انتقال مورد اجاره توسط مستأجر

اگر مستأجران طبق اجاره‌نامه حق انتقال منافع به غیر را داشته باشند، افراز منافع محل کسب با دخل و تصرف در عین مستأجره یا افراز مالکیت عین ملازمه ندارد. بنابراین، درخواست افراز منافع مادام که موجب تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره و حق مالکیت عین نباشد و خلاف مقررات و ضوابط شهرداری تلقی نگردد، در دادگاه قابل رسیدگی و صدور حکم است.

افراز منافع محل کسب در این فرض تنها در صورتی به طور فیزیکی امکان‌پذیر است که یا همه شرکا راضی به قطعه‌بندی باشند، یا افراز به صورت «زمانی» (مهایات مهایاتی با رعایت نوبت در استیفای منفعت توسط شرکا نسبت به کل مورد اجاره) انجام شود. در غیر این صورت، به علت عدم امکان افراز، منافع مورد نزاع باید فروخته شود.

۲. عدم وجود حق انتقال مورد اجاره به غیر

اگر مستأجران حق انتقال به غیر را نداشته باشند، نظر به اینکه افراز فیزیکی منافع با تفکیک و تغییر در عین مستأجره ملازمه داشته و مستلزم دخل و تصرف در عین و افراز مالکیت آن است، و از آنجا که افراز منافع در این حالت مغایر با ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می‌باشد (که انتقال بدون اذن مالک را موجب سقوط نصف حق کسب و پیشه یا ایجاد حق تخلیه برای مالک می‌داند)، رسیدگی دادگاه و صدور حکم دایر بر افراز منافع جایز نیست.

راه حل حقوقی قضیه در این فرض، رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون فوق‌الذکر است؛ بدین معنا که شریک متقاضی یا باید رضایت مالک (موجر) را جلب کند، یا در صورت عدم رضایت مالک، دادخواست «تجویز انتقال منافع» را نسبت به سهم خود به طرفیت موجر و شریک دیگر به دادگاه تقدیم نماید تا دادگاه اجازه انتقال سهم او را به غیر یا به شریک دیگر صادر کند.

 وکیل برای گرفتن و مطالبه سهم ارث

دستور فروش، ضمانت اجرای عدم امکان افراز

طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی، غیرقابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه فروخته می‌شود.» بنابراین، دستور فروش ضمانت اجرای نهایی برای رهایی از بن‌بست شراکت در املاک غیرقابل تقسیم است. به عنوان مثال، مغازه‌ای را فرض کنید که به صورت مشاع در مالکیت دو شخص قرار دارد. به دلیل پیدایش اختلاف شدید میان آن دو و عدم تراضی بر سر نحوه اداره یا تقسیم آن، راهکار قانونی چیست؟ طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی، هر شریک‌المالی می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید. این قاعده زمانی اجرا می‌شود که مال به لحاظ فنی و مادی قابل تقسیم باشد، افراز باعث از بین رفتن مالیت مال یا حصه شرکا نگردد و تقسیم موجب ضرر فاحش شریک ممتنع نشود.

در این مثال، از آنجا که موضوع شراکت، یک باب مغازه مشاع بین دو نفر است و مغازه جزء اموال غیرمنقول (ملک) محسوب می‌شود، مشمول قانون افراز و فروش املاک مشاعی می‌گردد؛ لذا مرجع نخستین برای رسیدگی به درخواست افراز، واحد ثبتی محل وقوع مغازه است.

فرآیند عملی صدور دستور فروش مغازه مشاع:

1. شریک متقاضی با در دست داشتن گواهی عدم افراز و سند مالکیت، دادخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم می‌کند.

2. از آنجا که تصمیم دادگاه در این خصوص «دستور» است و رای نمی باشد، دادگاه بدون نیاز به برگزاری تشریفات پیچیده دادرسی و در قالب یک تصمیم اداری-قضایی غیرقابل اعتراض، دستور فروش مغازه مشاع را صادر و پرونده را به اجرای احکام ارسال می‌کند.

3. مدیر اجرای احکام دادگاه، وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول، مغازه را از طریق کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی کرده و وقت مزایده تعیین می‌کند.

4. در روز مزایده، مغازه به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته شده و پس از کسر هزینه‌های اجرایی و قانونی، حاصل فروش (ثمن) به نسبت سهم مشاعی بین دو شریک تقسیم می‌شود. لازم به ذکر است که هر یک از شرکا نیز شخصاً می‌توانند مانند سایر خریداران در مزایده شرکت کرده و با پرداخت سهم شریک دیگر، مالک ششدانگ مغازه شوند.

اطلاع از اعتبار تقسیم نامه عادی ملک

نمونه یک قرارداد تقسیم یا تقسیم نامه عادی

به موجب ماده 22 و 46 و47 و 48 قانون ثبت تقسیم نامه که بصورت عادی و یا دست نویس تنظیم شود در هیچ یک از مراجع قانونی و محاکم پذیرفته نیست مگر آنکه دادگاه به آن اعتبار ببخشد به عبارتی دادخواست تنفیذ تقسیم نامه باید در دادگاه حقوقی تقدیم گردد.

بدین صورت که سند حاضر در تاریخ …….. بین ورثه مرحوم ……. به تاریخ ……. به شرح ذیل تنظیم و امضاء می گردد.

طرفین تقسیم نامه یا قرارداد تقسیم:

1- خانم …. فرزند …. متولد ….. (همسر)

2- خانم …فرزند …. متولد …. (دختر)

3- خانم .. فرزند… متولد …. (پسر)

همه ی نامبردگان ساکن تهران به نشانی ……… با گواهی انحصاروراثت شماره ……. مورخ …….. صادر از شورای حل اختلاف

مورد تقسیم نامه:

ماترک مرحوم مورث به شرح زیر :

1- شش دانگ سرقفلی و حق کسب و پیشه یکباب مغازه به پلاک ثبتی شماره … و…… فرعی از ….. واقع در بخش ثبتی ……

2- شش دانگ مشاع ا شش دانگ انه به پلاک ثبتی شماره …..

3- فیش حج به شماره ….. مبلغ واریزی ….

قدرالسهم ناشی از تقسیم:

1- تمامیت شش دانگ سرقفلی در سهم اختصاصی پسر به نام ….. قرار گرفته و سایر وراث از تاریخ تنظیم این سند حقی نسبت به آن ندارند.

2- چهاردانگ مشاع از شش دانگ خانه نسبت به سهم الارث بین وراث تقیم خواهد شد.

3- فیش ثبت نام حج عمره در سهم اختصصی همسر مرحوم مورث قرار گرفت و سایر وراث از تاریخ تنظیم این سند حقی نسبت به آن ندارند.

شرایط تقسیم نامه:

1- هر یک از تقسیم کنندگان مرحوم منفرداً یا بعضاً و همه منفقاً ضمن العقد لازم حاضر و ضمن العقد خارج لازم ملزم به اجرای تمامی مفاد این سند تقسیم نامه گردیده اند.

2- کلیه تقسیم کنندگان ضمن العقود هر گونه ادعا و اعتراض بعدی و احتمالی را از خود سلب و ساقط نموده اند.

3- …………….

4- ……………..

5- ……………..

باید توجه داشت که مهم ترین بخش هر قرارداد از جمله تقسیم نامه، همین بخش شروط قرارداد یا سایر شرایط قرارداد است. با این توضح که تمامی منظور شما و جزییات تقسیم نامه و ضمانت اجرای های تعهدات طرفین در این بخش مورد نگارش و توافق قرار میگیرد. لزا توصیه ما این است که حتما قرارداد تقسیم نامه تحت نظر وکیل متخصص قراردادها و شخص با تجربه در زمینه تقسیم اموال، تنظیم شود.

وکیل قرارداد – مشاوره با وکیل متخصص برای تنظیم قرارداد

پرسش های متداول در رابطه با تقسیم اموال مشترک