درخواست افراز ملک مشاع و مشترک چگونه است؟

افراز را نباید با تقسیم، تعدیل و تفکیک اشتباه گرفت؛ افراز ملک مشاع مقدمه ضروری و قانونی بسیاری از موارد امکان فروش ملک شراکتی یا ملک مشاع و مشترک است؛ به عبارت دیگر در بسیاری از موارد قانونگذار شرط پایان دادن به شراکت را ابتدا تقاضای افراز یا داشتن حکم عدم افراز دانسته است.

در صورتیکه ملکی به هر دلیل بین چند نفر مشترک باشد (دلیل شراکت میتواند ارث باشد یا خرید هم زمان یا توقیف و اجرای حکم دادگاه) اگر شرکا در خصوص تقسیم با هم توافق داشته باشند که مشکل خاصی وجود ندارد و مطابق توافق رفتار میشود.مشکل زمانی ایجاد میشود که هیچ یک از شرکا بر سر نحوه تقسیم و تعیین سهم هر شریک به توافق نرسند که در این خصوص راه حل قانونی، درخواست افراز ملک مشاع است.

البته در بسیاری از مواقع ملک قابل افراز نیست و افراز ممکن است آن را از ارزش انداخته یا اینکه با توجه به ویژگیهای ملک اصلا ممکن نباشد؛ مثلاً در اکثر مواقع آپارتمان قابل افراز نیست و برای رفع اختلاف باید راه حل دیگری پیدا کرد که این راه حل معمولا تقاضای دستور فروش  است.

علاوه بر مطالعه این مطلب جهت اطلاع و آگاهی از مقررات حاکم بر افراز املاک مشاع و نیز دستور فروش املاک مشاع بهتر است قبل از هر اقدام با یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی و دعاوی ناشی از قرارداد مشورت نمائید.

اطلاع از نحوه تقسیم اموال مشاع و مشترک

مفهوم افراز ملک مشاع    

قبل از پرداختن به مقررات افراز املاک مشاع و فروش آنها لازم است با مفهوم مال مشاع و افراز آشنا شد.مال مشاع عبارت است از مالی که چند نفر در آن شریک باشند و سهم هریک را نتوان در خارج، از هم تشخیص داد؛ مانند مالکیت مالکان یک ساختمان آپارتمانی، نسبت به راه روی مشترک و راه پله، که تصرف هر یک از مالکان در این نوع اموال به شکلی که با مالکیت سایر شریکان معارض باشد، جایز نیست. مانند خانه ای که با ارث به فرزندان می رسد و یا زمانی که چند نفر با پول مشترک خانه ای می خرند که هر یک نسبت به سهم خود در آن شریک هستند. یعنی جزء جزء آن خانه به طور اشاعه برای همه شرکا است.

این نوع مال در مقابل مال مفروز یا ملک اختصاصی است که آن عبارت است از مالی که شخص به نحو انحصار، مالک آن باشد؛ مانند خانه یا ماشینی که منحصرا در ملک یک فرد است و کسی با او شریک نیست و اگر قبلا نیز مشاع بوده، فعلا تقسیم شده و هر کدام سهم خاص به خود را مالک اند. افراز اموال مشاع نیز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.

مرجع تقدیم درخواست افراز ملک مشاع

هرگاه یک یا چند نفر از شرکای مال مشاع بخواهند ملک مشاع را افراز کنند، مرجع صالح برای رسیدگی، با توجه به وضعیت جریان ثبتی ملک و ماهیت مالکیت آن تعیین می‌شود. اصل بر این است که افراز ملک مشاع غیرترکه، اگر جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، در صلاحیت اداره ثبت است. اما اگر ملک جزء ترکه متوفی باشد، مرجع صالح دادگاه می باشد.

در صورتی که ملک مشاع از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است، درخواست افراز باید به واحد ثبتی محل وقوع ملک تقدیم شود، اعم از اینکه ملک در دفتر املاک ثبت شده باشد یا نشده باشد. واحد ثبتی نیز با رعایت کلیه قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا را افراز می‌کند و در صورت عدم قابلیت افراز، نسبت به صدور گواهی عدم افراز اقدام خواهد کرد. با این حال، چنانچه برای ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده باشد، تا زمانی که تعارض رفع نشده است، اقدام به افراز ممکن نخواهد بود.

اما اگر ملک مشاع از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، درخواست افراز باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم شود.

نکته مهم آن است که اگر بین شرکا، محجور یا غایب مفقود الاثر باشد یا ملک، جزء ترکه متوفی باشد، تقسیم و افراز آن در صلاحیت دادگاه است، حتی اگر ملک سابقه ثبتی داشته و جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد. زیرا در این فرض، قانون امور حسبی حاکم است.

مشاوره با وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی

اعتراض به تصمیم واحد ثبتی برای افراز یا عدم افراز

تصمیم واحد ثبتی درباره افراز یا عدم افراز ملک مشاع، یک تصمیم اداریِ مهم است که مستقیماً بر حق شرکای ملک اثر می‌گذارد. به همین دلیل قانون‌گذار برای آن امکان اعتراض قضایی پیش‌بینی کرده تا دادگاه، در صورت وجود ایراد در تشخیص اداره ثبت، موضوع را بررسی و تصمیم نهایی را اصلاح کند.

1) تصمیم واحد ثبتی ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض است: طبق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، هر یک از شرکا می‌تواند نسبت به تصمیم واحد ثبتی اعتراض کند و این اعتراض باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مطرح شود. بنابراین مبدأ مهلت، ابلاغ واقعی یا قانونی تصمیم است، نه تاریخ صدور آن و اگر اعتراض خارج از این مهلت باشد، اصولاً قابل استماع نخواهد بود.

2) مرجع اعتراض، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است: ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع مرجع رسیدگی به اعتراض را دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تعیین کرده است که با توجه به ساختار قضایی فعلی، این مرجع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

3) رسیدگی دادگاه به اصل اعتراض و صدور حکو: : به موجب ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، دادگاه پس از رسیدگی به اعتراض، حکم مقتضی صادر می‌کند و تصمیم واحد ثبتی را تأیید، اصلاح یا نقض می کند. در این مرحله، رسیدگی دادگاه صرفاً کنترل شکلی نیست بلکه می‌تواند بررسی کند که آیا ملک واقعاً قابل افراز بوده، سهم شرکا درست رعایت شده، و تصمیم اداره ثبت مطابق ضوابط قانونی بوده است یا نه.

4) حکم دادگاه شهرستان قابل فرجام‌خواهی است: در پایان ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع آمده که حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است. بنابراین رأی دادگاه بدوی در این نوع دعوا، در فرض و شرایط قانونی، قابلیت طرح در دیوان عالی کشور از مسیر فرجام را دارد؛ هرچند در عمل باید شرایط و تشریفات فرجام‌خواهی طبق قوانین آیین دادرسی مدنی نیز رعایت شود.

هزینه افراز املاک مشاع

هزینه افراز، مطابق مقررات مربوط به هزینه‌های ثبتی و تفکیک، در زمان اجرای تصمیم قطعی بر افراز توسط واحد ثبتی دریافت می‌شود. مطابق ماده ۱۲ «آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع»، هزینه‌ی افراز دقیقاً تابع مقررات هزینه‌ی تفکیک است. بر این اساس، مالک یا قائم‌مقام او مکلف است در هنگام تقدیم درخواست، ارزش مورد تقاضا را بر اساس «ارزش معاملاتی» (موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم) تعیین و هزینه قانونی آن را پرداخت نماید. مبنای محاسبه این هزینه، ارزش معاملاتی روز است، حتی اگر قیمت واقعی یا بهای معامله بیش از آن باشد.

ترتیب رسیدگی واحد ثبتی به درخواست افراز

وظیفه مسوول واحد ثبتی: مسوول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده، رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می نماید.

وظیفه نماینده ثبت: نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر، اعلام نظر نموده، پرونده را به نظر مسوول واحد ثبتی می رساند.

پس از تایید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی باشد، مسوول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت ماموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکا و نماینده ثبت، محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان، نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر می رساند.

وظیفه نقشه بردار: نقشه بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه، به طوری که در تفکیک معمول است، حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس و به امضای نماینده ثبت و شرکای حاضر رسانیده و به مسوول واحد ثبتی تسلیم نماید. اما در عمل نقشه بردار امکان افراز یا عدم افراز ملک را از شهرداری منطقه استعلام نموده و بر اساس پاسخ شهرداری نسبت به قابلیت افراز یا عدم قابلیت افراز اظهار نظر می نماید.

مسوول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.

تصمیم مسوول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکا ابلاغ می شود تا اگر شرکا اعتراضی داشته باشند، وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع اعتراض خود را، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تسلیم می نمایند.

 وکیل برای دستور فروش ملک مشاع و مشترک

تشریفات قانونی فروش املاک مشاع غیرقابل‌افراز

مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، در صورتی که ملک مشاع به موجب تصمیم قطعیِ مرجع صالح (اداره ثبت یا دادگاه)، غیرقابل افراز تشخیص داده شود، هر یک از شرکا می‌توانند با تقدیم دادخواست، «دستور فروش» ملک را از دادگاه بخواهند. این دستور که از نوع «دستور» (و نه حکم قضایی) است، قطعی و غیرقابل تجدیدنظرخواهی می‌باشد. پس از صدور دستور فروش، پرونده جهت انجام تشریفات مزایده به دایره اجرای احکام مدنی ارجاع می‌شود.

باید توجه داشت در برگزاری مزایده، شریک مشاعی هیچ‌گونه حق تقدم، رجحان یا امتیاز ویژه‌ای نسبت به سایر خریداران ندارد. فرآیند مزایده کاملاً رقابتی است و برنده کسی خواهد بود که در زمان برگزاری جلسه، بالاترین مبلغ را پیشنهاد دهد. هر شخص (اعم از شریک یا غیرشریک) که پیشنهاد قیمت بالاتری ارائه کند، ملک به او واگذار خواهد شد.

تشریفات مزایده و نحوه پرداخت بهای آن به این صورت است که ابتدا آگهی مزایده منتشر می شود و کلیه جزئیات ملک از جمله وضعیت ثبتی، سکونت، اجاره، حقوق ثالث و قیمت پایه (تعیین‌شده توسط کارشناس رسمی) باید در آگهی مزایده درج گردد. لازم به ذکر است که هر شخصی امکان شرکت در مزایده را دارد به جز ارزیابان، مأموران اجرا، مباشر امر فروش و اقربای نسبی و سببی آنان تا درجه سوم از طبقه دوم که مجاز به شرکت در مزایده نیستند. کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد برنده مزایده می شود و باید ۱۰ درصد از مبلغ پیشنهادی را فی‌المجلس به‌عنوان سپرده به صندوق اجرا بپردازد. الباقی مبلغ باید حداکثر ظرف یک ماه پرداخت شود و در صورتی که برنده، باقی‌مانده بها را در موعد مقرر نپردازد، سپرده او (پس از کسر هزینه‌های مزایده) به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می‌گردد.

در صورتی که یکی از شرکای مشاع برنده مزایده شود، به دلیل مالکیت پیشین وی بر بخشی از ملک، نیازی به پرداخت کل ثمن معامله نیست. شریک برنده می‌تواند سهمِ مشاعی خود را از قیمت کل کسر کرده و صرفاً مبلغ مربوط به سهم سایر شرکا را به صندوق اجرای احکام بپردازد. این عمل در قالب تهاتر سهمِ مشاعی با ثمن معامله صورت می‌گیرد.

نکته مهم: در صورتی پروسه درخواست افراز به موفقیت منجر نشود و واحد ثبتی یا دادگاه ملک را غیر قابل افراز تشخیص دهند و متقاضی نیز اصرار به پایان دادن به شراکت داشته باشد، اگر ملک از طریق ارث به متقاضی رسیده باشد هم میتواند درخواست دستور فروش بدهد و هم تقاضای تقسیم ارث یا مطالبه سهم ارث ولی اگر منشا شراکت غیر از ارث باشد متقاضی فقط امکان تقاضای دستور فروش دارد. نکته طلایی دیگر اینکه در موارد ارث حتی متقاضی بدون طی تشریفات افراز میتواند از ابتدا تقاضای مطالبه سهم ارث و یا تقسیم ارث بدهد.

مراحل و راه های تقسیم ارث و ترکه متوفی

وکیل برای افراز و تقسیم ملک مشاع

ضرورت مشاوره با وکیل برای تنظیم متن انواع قرارداد