ملکتان را در رهن بانک یا هر طلبکار دیگر گذاشته اید و حال نیاز به فروش و انتقال یا انجام معامله ای بر آن به وجود آمده است و با این سوال اساسی مواجه شده اید که آیا میتوانم ملک یا مالی را که در رهن گذاشته ام را بفروشم؟
قانونگذار ما در قانون مدنی ظاهرا جواب این سوال را داده است(ماده 793 قانون مدنی) ولی با مقید کردن آن به تعارض با حقوق مرتهن، در واقع دایره ابهام را پیچیده و گسترده تر نموده است و ما به عنوان مخاطب قانونگذار چاره ای نداریم جز توجیه و تفسیر محدوده و مصادیق حقوق مرتهن(طلبکار یا کسی که مال در رهن او گذاشته شده است) و موارد منافی آن.
در مورد اینکه در صورت انجام معامله بر مال مرهونه(یا مالی که در رهن گذاشته شده)، مضعت آن معامله بطلان است یا عدم نفوذ در رویه قضایی اتفاق نظر وجود ندارد ولی به نظر ما بطلان معامله با توجه به اینکه قصد انشاء مخدوش و معیوب است، به منطق حقوقی نزدیکتر است!
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
حکم خرید مال مرهونه و حکم فروش مال رهنی بدون اجازه مرتهن (طلبکار) صحیح نیست یا غیرنافذ است. یعنی عقد بیع بسته میشود، ولی اثر کامل ندارد تا زمانی که مرتهن اجازه دهد. راهن حق فروش مال رهنی را بدون اجازه مرتهن را ندارد، زیرا مرتهن (طلبکار) نسبت به مال رهنی حق عینی دارد و فروش آن ممکن است این حق را از بین ببرد.
راه فک رهن در قرارداد مشارکت مدنی با بانک
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل: 02188019244 – 02188019243
فروش مال مرهونه بعد از رهن توسط راهن(بدهکار)
- مطابق ماده 771 عقد رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد.
- بنابراین این عقد نوعی وثیقه جهت طلبی است که بدهکار موظف به پرداخت آن است و با به رهن گذاشتن مال تحت عنوان وثیقه پرداخت بدهی خود را تضمین می نماید.
- در این عقد بدهکار یا رهن دهنده راهن و طلبکار مرتهن نامیده می شود.
- قانون مدنی به ویژگیهای مالی که به رهن گذاشته می شود می پردازد که شامل عین معین (یعنی عینی که بصورت متمایز و کاملا مشخص است) یا کلی در معین بودن، قابل نقل و انتقال بودن و قابل تقسیم بودن است.
- مسأله ی حائز اهمیت در خصوص رهن حقوق مرتهن میباشد. در واقع فلسفه ی رهن و قرار دادن مالی نزد طلبکار این است که او بتواند در صورت عدم پرداخت بدهی متعهد، از طریق مال مرهونه طلب خود را وصول نماید. برای کسب اطلاعات بیشتر، 23 نکته حقوقی و مهم در خرید ملک و آپارتمان را مطالعه کنید.
قانونگذار در ماده 793 قانون مدنی تصرفات راهن در مالی که در رهن گذاشته را در صورتی که منافی حق مرتهن باشد ممنوع نموده مگر با اجازه ی مرتهن. به همین خاطر باید به بررسی تصرفات راهن در مالی که همچنان در ملکیت اوست اما منافی حقوق مرتهن است پرداخت.
مطابق ماده 793 قانون مدنی، فروش مال مرهونه به علت آنکه سبب انتقال مالیکت مال می شود، منافی حقوق مرتهن بوده و دسترسی او به مال را دشوار می نماید.بنابراین این انتقال مالیکت غیرنافذ است و برای نفوذ نیاز به اجازه ی مرتهن دارد.
توضیح آنکه عقد غیر نافذ قراردادی است که منعقد گردیده است اما فاقد اثر حقوقی می باشد و برای اینکه این اثر حقوقی بار شود نیاز به اعلام رضایت دارد.
بنابراین این عقد با عقد باطل که هیچ عقدی از ابتدا منعقد نگردیده متفاوت بوده و تحت شرایطی می تواند نافذ گردیده و در صورت اعلام رضایت آثار حقوقی را از روز انعقاد بر عقد بار نماید.
در رابطه با رهن نیز همانگونه که از نص قانون برمی آید باطل نبوده و تنها غیرنافذ است و این مسأله بخاطر حمایت از حق مرتهن می باشد.
از طرف دیگر تصرفاتی که با حقوق مرتهن هیچگونه تعارضی ندارد مانند اجاره ی مال مرهونه مانعی ندارند مگر آنکه فروش مال مرهونه را دشوار نمایند.
بنابراین در رابطه با سوالی که مطرح نمودید باید گفت خرید و فروش ملک در رهن بانک غیرنافذ بوده و در صورت و رضایت مرتهن (بانک) قرارداد مال مرهونه از روز انعقاد صحیح تلقی گردیده و آثار حقوقی بر آن بار می شود.
لازم به ذکر است که اعلام رضایت و اجازه ی مرتهن در خصوص عقدی که راجع به مال مرهونه منعقد گردید به معنای سقوط حق رهن نبوده و مال همچنان در رهن طلبار بوده و در صورت عدم پرداخت بدهی راهن، عین مرهونه با رعایت تشریفات ماده 34 قانون ثبت به فروش خواهد رسید.
متن قرارداد بیع یا خرید و فروش
مستندات قانونی – حکم خرید و فروش مال مرهونه
ماده 771: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند.
ماده 772: مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین میگردد داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.
ماده 773: هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست نمیتواند مورد رهن واقع شود.
ماده 774: مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است.
ماده 775: برای هر مالی که در ذمه باشد ممکن است رهن داده شود ولو عقدی که موجب اشتغال ذمه است قابل فسخ باشد.
ماده 776: ممکن است یک نفر مالی را در مقابل دو یا چند دین که به دو یا چند نفر دارد رهن بدهد در این صورت مرتهنین باید به تراضی معین کنند که رهن در تصرف چه کسی باشد و همچنین ممکن است دو نفر یک مال را به یک نفر در مقابل طلبی که از آنها دارد رهن بدهند.
ماده 777: در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد علیحده ممکن است راهن مرتهن را وکیل کند که اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را اداء ننموده مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خود را استیفاء کند و نیز ممکن است قرارداد وکالت مزبور بعد از فوت مرتهن با ورثه او باشد و بالاخره ممکن است که وکالت به شخص ثالث داده شود.
ماده 778: اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد باطل است.
ماده 779: هر گاه مرتهن برای فروش عین مرهونه وکالت نداشته باشد و راهن هم برای فروش آن و اداء دین حاضر نگردد مرتهن به حاکم رجوع مینماید تا اجبار به بیع یا اداء دین به نحو دیگر بکند.
ماده 780: برای استیفاء طلب خود از قیمت رهن، مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت.
ماده 781:اگر مال مرهون به قیمتی بیش از طلب مرتهن فروخته شود مازاد مال مالک آن است و اگر برعکس حاصل فروش کمتر باشد مرتهن باید برای نقیصه به راهن رجوع کند.
ماده 782: در مورد قسمت اخیر ماده قبل اگر راهن مفلس شده باشد مرتهن با غرماء شریک میشود.
ماده 783: اگر راهن مقداری از دین را ادا کند حق ندارد مقداری از رهن را مطالبه نمایند و مرتهن میتواند تمام آن را تا تادیه کامل دین نگه دارد مگر اینکه بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر شده باشد.
ماده 784: تبدیل رهن به مال دیگر به تراضی طرفین جائز است.
ماده 785: هر چیزی که در عقد بیع بدون قید صریح به عنوان متعلقات جزء مبیع محسوب میشود در رهن نیز داخل خواهد بود.
ماده 786: ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.
ماده 787: عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن میتواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن نمیتواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحاء قانونی از آن بری شود رهن را مسترد دارد.
ماده 788: به موت راهن یا مرتهن رهن منفسخ نمیشود ولی در صورت فوت مرتهن راهن میتواند تقاضا نماید که رهن به تصرف شخص ثالثی که به تراضی او و ورثه معین میشود داده شود. در صورت عدم تراضی شخص مزبور از طرف حاکم معین میشود.
ماده 789: رهن در ید مرتهن امانت محسوب است و بنابراین مرتهن مسئول تلف یا ناقص شدن آن نخواهد بود مگر در صورت تقصیر.
ماده 790: بعد از برائت ذمه مدیون رهن در ید مرتهن امانت است لیکن اگر با وجود مطالبه آن را رد ننماید ضامن آن خواهد بود اگر چه تقصیر نکرده باشد.
ماده 791: اگر عین مرهونه به واسطه عمل خود راهن یا شخص دیگری تلف شود باید تلف کننده بدل آن را بدهد و بدل مزبور رهن خواهد بود.
ماده 792: وکالت مذکور در ماده 777 شامل بدل مزبور در ماده فوق نخواهد بود.
ماده 793: راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.
ماده 794: راهن میتواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای رهن نافع باشد و منافی حقوق مرتهن هم نباشد به عمل آورد بدون اینکه مرتهن بتواند او را منع کند، در صورت منع اجازه با حاکم است.
ماده 34 قانون اصلاح قانون ثبت مصوب 1351
ماده واحد- ماده 34 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1351 به شرح زير اصلاح و ماده 34 مكرر آن حذف مي گردد:
ماده34- در مورد كليه معاملات رهني و شرطي و ديگر معاملات مذكور در ماده 33 قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غير منقول , در صورتي كه بدهكار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهي خود را نپردازد، طلبكار مي تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم كننده سند، درخواست كند. چنانچه بدهكار ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اجرائيه نسبت به پرداخت بدهي خود اقدام ننمايد بنا به تقاضاي بستانكار، اداره ثبت پس از ارزيابي تمامي مورد معامله و قطعيت آن، حداكثر ظرف مدت دو ماه از تاريخ قطعيت ارزيابي، با برگزاري مزايده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به ميزان طلب قانوني وي اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید.
تبصره 1- در مواردي هم كه مال يا ملكي، وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتي قرار داده ميشود مطابق مقررات اين قانون عمل خواهد شد.
تبصره 2- نحوه ابلاغ اجرائيه، بازداشت مازاد مورد رهن وچگونگي ختم عمليات اجرائي و برگزاري مزايده و اعراض از رهن و ساير موارد به موجب آئين نامه اي است كه ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و به تصويب رئيس قوه قضائیه خواهد رسید.
تبصره 3- اين قانون نسبت به اسناد تنظيمي و اجرائيه هاي صادره كه قبل از تصويب اين قانون مختومه نگرديده است نيز جاري است.
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص ملک- 880192443
