بنده معامله زمین زراعی انجام دادم و خریدار ملک زمین زراعی بنده علی رقم هشدار های مکرر در دفتر اسناد حضور بهم نمی رساند و اینجانب به ایشان مکررا هشدار داده ام و اظهار نامه داده ام ولیکن نسبت به تسویه ثمن و مبلغ معامله معامله اقدام ننموده و همکاری ندارند. اینجانب خواهان فسخ کردن معامله زمین زراعی به دلیل ندادن و نپرداختن مبلغ و ثمن قرارداد هستم.
معرفی انواع روش های فسخ قرارداد و احکام فسخ معامله
پاسخ – آیا بدلیل ندادن مبلغ و ثمن می شود معامله را فسخ کرد ؟
شرایط فسخ کردن معامله زمین زراعی به دلیل ندادن مبلغ و ثمن
1) معامله بیع
2) خیار مختص به بایع (فروشنده ) باشد
3) مبیع عین معین یا کلی در معین باشد
4) مبیع و ثمن هر دو حال باشند
5) سه روز از لحظه ایی که عقد بیع واقع گردید بگذرد.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
موارد نداشتن حق فسخ معامله زمین زراعی به علت ندادن مبلغ برای فروشنده :
1) التزام به بیع از سوی بایع ؛ مطابق ماده 403 قانون مدنی اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده خیار او ساقط خواهد شد. لازم به ذکر است که مطالبه ثمن به تنهایی موجب سقوط خیار نخواهد شد بلکه باید قصد اسقاط حق فسخ همراه با قرائتی باشد تا احراز گردد فروشنده قصد التزام به بیع را داشته باشد.
2) تحویل و تسلیم تمام مبیع به مشتری : آنچه محرز است این است که تحویل بعض مبیع مسقط خیار تأخیر ثمن نیست. همچنین فرقی نمی کند که این تسلیم قبل از انقضای سه روز باشد یا بعد از سه روز.
3) امتناع بایع از دریافت ثمن (ماده 405 قانون مدنی )
4) ضامن دادن مشتری یا حواله دادن بایع : اگر مشتری بریا ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد بعد از تحقق حواله خیار تءخیر ساقط می شود بنابراین می توان مشاهده نمود که فسخ معامله زمین زراعی به علت نپرداختن ثم معامله در قانون پیش بینی شده. با این حال طرفین ممکن است هنگام انعقاد عقد توافق نمایند که در صورت عدم پرداخت ثمن معامله زمین زراعی در زمان مندرج در مبایعه نامه بایع حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. بنابراین در صورت درج چنین شرطی با تخلف متعهد از شرط، مشروط می تواند قرارداد را فسخ نماید.
لازم به ذکر است غیر از فسخ معامله زمین زراعی، فروشنده می تواند با مراجعه به دادگاه الزام خریدار به تأدیه ثمن را درخواست کند. همچنین به موجب ماده 377 قانون مدنی هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه مبیع یا ثمن مؤجل باشد. در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.
نکته : حایز اهمیت در این است که در صورت عدم تحقق خیار تأخیر ثمن و در شرایطی که در قرارداد شرط خیار به نفع فروشنده نشده باشد بایع تنها می تواند اجبار خریدار به تأدیه ثمن را مطالبه کند و حق فسخی نخواهد داشت. تأدیه ثمن توسط خریدار از موارد صحت عقد بیع نبوده و از آثار این عقد می باشد. به همین خاطر بعد از عقد مشتری مالک مبیع شده و فروشنده در حکم طلبکار می باشد.
در پاسخ به پرسشی که در رابطه با امکان فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت اقساط ثمن قرارداد مطرح است. بله امکان فسخ کردن معامله زمین زراعی به موجب خیار تأخیر ثمن با تحقق شرایطی که ذکر شد وجود دارد.
همچنین خسارت عدم پرداخت ثمن (اقساط در موعد مقرر) قابل مطالبه خواهد بود.
