وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
وکیل برای دستور فروش ملک مشاع و مشترک
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل: 02188019244 – 02188019243
قانون تملک آپارتمانها
ماده 1 – مالكيت در آپارتمان هاي مختلف و محل هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است. مالكيت قسمت هاي اختصاصي و مالكيت قسمتهاي مشترك .
ماده 2 – قسمتهاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمتهايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي گيرد به طور كلي قسمتهايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است.
يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمتها مشترك محسوب مي شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.
ماده 3 – حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصه او در قسمت هاي مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي به هر صورتي كه باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود.
ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمتهاي اختصاصي از مخارج قسمتهاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و يا اينكه مالكان
ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش بيني كرده باشند. پرداخت هزينه هاي مشترك اعم از اينكه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است .
تبصره 1- مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون , ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين مي كند.
تبصره 2- در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان مي باشند هزينه هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به تصويب مجمع عمومي ساختمان مي رسد, حسب زيربناي اختصاصي هر واحد, محاسبه مي شود.
تبصره 3- چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه اي باشد كه تنها از يك يا چند واحد مسكوني , امكان دسترسي به آن باشد, هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده كننده يا استفاده كنندگان
است.
ماده 5 – انواع شركتهاي موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد تجارت كه به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت يا پيشه يا اجاره يا فروش تشكيل مي شود از انجام ساير معاملات بازرگاني غير مربوط به كارهاي ساختماني ممنوعند.
ماده 6 – چنانچه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت هاي مشترك به اكثريت آرا مالكيني است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي را مالك باشند.
تبصره – نشاني مالكين براي ارسال كليه دعوتنامه ها و اعلام تصميمات مذكور در اين قانون همان محل اختصاصي آنها در ساختمان است مگر اين كه مالك نشاني ديگري را در همان شهر براي اين امر تعيين كرده باشد.
ماده 7 – هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد باشد مالكين يا قايم مقام قانوني آنها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند راي اكثريت بقيه مالكين نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اين كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكين باشد كه در اين صورت براي يكدفعه تجديد دعوت خواهد شد.
ماده 8 – در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتي كه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط به مدت مديريت و ساير موضوعات مربوطه در آيين نامه اين قانون تعيين خواهد شد.
مقررات آپارتمان نشینی و شرح قانون تملک آپارتمانها
راه های تماس و مشاوره با وکلای دادگران: 44-02188019243
ماده 9 – هر يك از مالكين مي تواند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني عملياتي را كه براي استفاده بهتري از قسمت اختصاصي خود مفيد مي داند انجام دهد هيچيك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتي در محل يا شكل در يا سردر يا نماي خارجي در قسمت اختصاصي خود كه در مريي و منظر باشد بدهند.
ماده 10 – هر كس آپارتماني را خريداري مي نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهيم مي گردد مگر آن كه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد كه در اين صورت بايد اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهاي مشترك و به طور كلي مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا به علت طبع ساختمان يا تاسيسات آن اقتضا دارد يك جا انجام شود نيز بايد به تناسب حصه هر مالك به ترتيبي كه در آيين نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آن است صرفنظر نمايد.
ماده 10 مكرر – در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك از طرف مدير يا هيات مديران وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي شود. هر گاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيات مديران مي توانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ – تهويه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غيره به او خودداري كنند و در صورتي كه مالك و يا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيات مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراييه صادر خواهد كرد. عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا هيات مديران موظف مي باشند كه به محض وصول وجوه مورد مطالبه يا ارايه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فورا اقدام نمايند.
تبصره 1- در صورتي كه عدم ارايه خدمات مشترك ممكن يا موثر نباشد, مدير يا مديران مجموعه مي توانند به مراجع قضايي شكايت كنند, دادگاهها موظفند اين گونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارايه مي شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه هاي معوق واحد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
نحوه محاسبه شارژ و هزینه های مشترک در آپارتمان
تبصره 2 – رونوشت مدارك مثبت سمت مدير يا هيات مديران و صورت ريز سهم مالك يا استفاده كننده از هزينه هاي مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالك يا استفاده كننده بايد ضميمه تقاضانامه صدور اجراييه گردد.
تبصره 3 – نظر مدير يا هيات مديران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است . دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و راي مي دهد اين راي قطعي است . در مواردي كه طبق ماده فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلايل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات
مشترك را تا صدور راي خواهد داد.
تبصره 4 – در صورتي كه مالك يا استفاده كننده مجددا و مكررا در دادگاه محكوم به پرداخت هزينه هاي مشرك گردد علاوه بر ساير پرداختي ها مكلف به پرداخت مبلغي معادل مبلغ محكوم بها به عنوان جريمه مي باشد.
تبصره 5 – مقررات قانون تملك آپارتمان در خصوص نحوه اداره و وصول هزينه هاي مشترك مربوط به حفظ و نگاهداري اعيانات و تاسيسات اختصاصي و اشتراكي در مورد شهركها و مجمتعهاي مسكوني كه فاقد شهرداري مي باشند قابل اجرا و اعمال مي باشد.
نحوه تشخيص هزينه ها و ترتيب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالكان تعيين خواهد كرد.
ماده 11 – دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اين قانون آيين نامه هاي اجرايي آن را تهيه و بعد از تصويب هيات وزيران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجراي اين قانون است .
ماده 12- دفاتر اسناد رسمي موظف مي باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال , اجاره , رهن , صلح , هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه هاي مشترك را كه به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قايم مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل اليه را به پرداخت بدهي هاي معوق مالك نسبت به هزينه هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد نمايند.
ماده 13- در صورتي كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني برود و اقليت مالكان قسمتهاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند, آن دسته از مالكان كه قصد بازسازي مجموعه را دارند, مي توانند براساس حكم دادگاه , با تامين مسكن استيجاري مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري مي ورزند نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هريك از مالكان از بنا و هزينه هاي انجام شده , سهم مالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجوري كه براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استيفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان , وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيات مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.
تبصره 1- مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف مالكان مي توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند.
تبصره 2- چنانچه مالك خودداري كننده از همكاري اقدام به تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نكند, حسب درخواست مدير يا مديران مجموعه , رييس دادگستري يا رييس مجتمع قضايي محل با احراز تامين مسكن مناسب براي وي توسط ساير مالكان , دستور تخليه آپارتمان ياد شده را صادر خواهد كرد.
ماده 14- مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش سوزي بيمه نمايند. سهم هريك از مالكان به تناسب سطح زيربناي اختصاصي آنها وسيله مدير يا مديران تعيين و از شركا اخذ و به بيمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزي مدير يا مديران مسئول جبران خسارات وارده مي باشند.
ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامي نيست .
تاريخ تصويب 11 / 3 / 1376
تاريخ تاييد شوراي نگهبان 21 / 3 / 1376
23 نکته حقوقی و مهم در خرید ملک و آپارتمان
اصلاح قانون تملك آپارتمانها
ماده 1- ماده ( 4 ) قانون تملك آپارتمانها به شرح زير اصلاح و ( 3 ) تبصره به آن ملحق مي گردد:
ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمتهاي اختصاصي از مخارج قسمتهاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش بيني كرده باشند. پرداخت هزينه هاي مشترك اعم از اينكه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است .
تبصره 1- مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون , ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين مي كند.
تبصره 2- در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان مي باشند هزينه هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به تصويب مجمع عمومي ساختمان مي رسد, حسب زيربناي اختصاصي هر واحد, محاسبه مي شود.
تبصره 3- چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه اي باشد كه تنها از يك يا چند واحد مسكوني , امكان دسترسي به آن باشد, هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده كننده يا استفاده كنندگان است .
ماده 2- تبصره زير به عنوان تبصره ( 1 ) به ماده ( 10 ) مكرر قانون اضافه و شماره تبصره هاي آن به ترتيب به تبصره هاي ( 2 ) و ( 3 ) و ( 4 ) و ( 5 ) تغيير مي يابد:
تبصره 1- در صورتي كه عدم ارايه خدمات مشترك ممكن يا موثر نباشد, مدير يا مديران مجموعه مي توانند به مراجع قضايي شكايت كنند, دادگاهها موظفند اين گونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارايه مي شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند. استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه هاي معوق واحد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده
مجدد خواهد بود.
ماده 3- مواد زير به عنوان مواد ( 12 ) , ( 13 ) , ( 14 ) و ( 15 ) به قانون ملحق مي شود:
ماده 12- دفاتر اسناد رسمي موظف مي باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال , اجاره , رهن , صلح , هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه هاي مشترك را كه به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قايم مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل اليه را به پرداخت بدهي هاي معوق مالك نسبت به هزينه هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد نمايند.
ماده 13- در صورتي كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني برود و اقليت مالكان قسمتهاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند, آن دسته از مالكان كه قصد بازسازي مجموعه را دارند, مي توانند براساس حكم دادگاه , با تامين مسكن استيجاري مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري مي ورزند نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هريك از مالكان از بنا و هزينه هاي انجام شده , سهم مالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجوري كه براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استيفا كنند.در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان , وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيات مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.
تبصره 1- مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف مالكان مي توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند.
تبصره 2- چنانچه مالك خودداري كننده از همكاري اقدام به تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نكند, حسب درخواست مدير يا مديران مجموعه , رييس دادگستري يا رييس مجتمع قضايي محل با احراز تامين مسكن مناسب براي
وي توسط ساير مالكان , دستور تخليه آپارتمان ياد شده را صادر خواهد كرد.
ماده 14- مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش سوزي بيمه نمايند. سهم هريك از مالكان به تناسب سطح زيربناي اختصاصي آنها وسيله مدير يا مديران تعيين و از شركا اخذ و به بيمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزي مدير يا مديران مسيول جبران خسارات وارده مي باشند.
ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامي نيست .
تاريخ تصويب 11 / 3 / 1376
تاريخ تاييد شوراي نگهبان 21 / 3 / 1376
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص ملکی- 88019243
