قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، یکی از مهم‌ترین تحولات در نظام حقوقی ثبت و نقل و انتقال املاک در ایران به شمار می‌رود. این قانون با هدف مقابله با معاملات عادی، افزایش شفافیت حقوقی، کاهش دعاوی ملکی، مبارزه با فساد و ارتقای سامانه‌های اطلاعاتی تصویب شد و از زمان اجرایی شدن، تاثیرات عمیقی بر دیگر قوانین گذاشته است. در این مقاله، به بررسی قوانین مرتبط و متأثر از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک خواهیم پرداخت، و نحوه نسخ، اصلاح یا تغییر اثرگذاری آن‌ها تحلیل می گردد. به عبارت دیگر این ارتباط بین سایر قوانین و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هم ارتباط مستقیم از جنس نسخ یا تخصیص است و هم ارتباط معنایی و محتوایی.
گرفتن سند مالکیت برای آپارتمان از فروشنده
بخش اول: مقرراتی که به موجب قانون الزام به ثبت، صراحتا نسخ شده اند
برخی ازمواد قوانین سابق به موجب ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک صراحتاً نسخ شده‌اند. این مواد که شامل مقرراتی بودند که به‌طور مستقیم با فرآیند ثبت رسمی معاملات یا استعلامات میان‌بخشی در ارتباط بودند، عبارتند از:
1. ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم: مربوط به الزام دفاتر اسناد رسمی به اخذ مفاصاحساب مالیاتی پیش از تنظیم سند، با رویه‌های زمان‌بر و کاغذی، که اکنون با فرآیندهای سیستمی جایگزین شده است.
2. ماده 73 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310: از جمله مواد قدیمی قانون ثبت می باشد که به بیان ضمانت اجرای عدم اعتباردادن به اسناد ثبت توسط قضات و مامورین دولتی می باشد که با مکانیزم جدید در قانون الزام جایگزین شد.
3. ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور: در ارتباط با ثبت معاملات املاک می باشد، که با توجه به پذیرش موردی اسناد عادی در خصوص املاک، با مقررات قانون الزام در تعارض بوده و با پیش بینی ضمانت اجرای عدم استماع و عدم قابلیت استناد اسناد عادی در قانون جدید الزام به ثبت، جایگزین شده است.
بخش دوم: مقرراتی که با توجه به مفاد قانون الزام به ثبت، نسخ ضمنی شده اند
برخی مواد قانونی گرچه صراحتا نسخ نشده اند اما با توجه به تعارض کلی یا جزیی با مفاد قانون الزام به ثبت رسمی املاک، نسخ ضمنی شده اند.
1. ماده 99 و 100 قانون شهرداری و ماده 74 همان قانون: ناظر به تخلفات ساختمانی و عدم امکان صدور پایان کار تا پیش از اجرای رای کمسیون های مذکور می باشد که با توجه به تبصره 6 ماده 10 قانون الزام مبنی بر امکان صدور پایان کار نسبت به املاک دارای خلافی، به صورت جزئی نسخ ضمنی شده است.
2. قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی: که در ثبت افراز املاک کشاورزی باید از مجاری رسمی و ثبتی انجام گیرد و با قانون الزام به ثبت، هماهنگ شود. توضیح آنکه به موجب قانون مذکور، امکان صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی که کمتر از مساحت مشخصی باشند وجود نداشت. اما به موجب قانون الزام به ثبت تحت شرایط خاص مقرر در این قانون، امکان صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی با هر میزان مساحت وجود دارد. بنابراین قانون الزام به ثبت در خصوص صدور سند مالکیت اولیه برای اراضی کشاورزی، قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی را به صورت ضمنی نسخ نموده است.
فسخ الکترونیکی معاملات ملکی بدون نیاز به رای در قانون جدید
بخش سوم: قوانین مرتبط که در قانون الزام به ثبت نیز مورد استناد قرار گرفته اند
برخی مواد قانونی بدون این که قانون الزام تاثیر مستقیم یا غیرمستقیمی بر آن ها داشته باشد، صرفا در قانون الزام ، به مفاد آن ها استناد گردیده است و می بایست به منظور امکان اجرای کامل قانون الزام به این مقررات تمسک نمود.
1. ماده 3 قانون جامع حدنگار (کاداستر): این ماده با هدف تجمیع اطلاعات مکانی و حقوقی املاک تصویب شده بود، که اکنون به‌عنوان یکی از ارکان اجرای قانون الزام محسوب می‌شود.
2. تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم: در خصوص تعیین ارزش معاملاتی املاک می باشد که در ثبت معاملات مؤثر است. اکنون با ضرورت ثبت رسمی و اعلام دقیق قیمت‌ها به موجب قانون الزام، ماخذ محاسبه ی مالیات، حق الثبت و … ارزش منطقه ای املاک مقرر گردیده است که نحوه تعیین ارزش منطقه ای بر اساس ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مشخص می گردد.
3. ماده 37 قانون تأمین اجتماعی: درباره مشروط نمودن نقل و انتقالات ملکی به پرداخت بدهی های بیمه ای می باشد که در قانون الزام تحت پوشش سامانه ی واحد قرار گرفته است و تحت شرایطی به موجب قانون الزام، امکان انتقال املاک بدون پرداخت بدهی های بیمه ای موضوع ماده 37 قانون تامین اجتماعی فراهم گردیده است.
4. بند «د» ماده 9 قانون رسیدگی به تخلفات اداری: در صورت تخلف اداری کارکنان در عدم رعایت مقررات قانون الزام، به موجب ماده 10 قانون الزام، مشمول ضمانت اجرای مقرر در قانون رسیدگی به تخلفات اداری (شامل انفصال موقت از یک ماه تا یک سال) خواهند گردید.
5. ماده 19 قانون مجازات اسلامی: این ماده به درجه‌بندی مجازات‌ها پرداخته است که به موجب قانون الزام، در صورت عدم اعلام تصمیمات و آرای مربوط به املاک توسط مراجع قضایی، کمیسیون ها و سایر مراجع مرتبط، به صورت آنی به سازمان ثبت و یا عدم ترتیب اثر به اسناد رسمی، مشمول مجازات درجه شش مندرج در ماده 19 قانون مجازات اسلامی (شامل حبس از شش ماه تا دو سال، جزای نقدی بین ۲۰۰ میلیون تا ۸۰۰ میلیون ریال، شلاق از ۳۱ تا ۷۴ ضربه (تا ۹۹ ضربه برای جرایم منافی عفت)، محرومیت از حقوق اجتماعی از ۶ ماه تا ۵ سال، انتشار حکم قطعی در رسانه‌ها و ممنوعیت از فعالیت‌های شغلی یا اجتماعی برای اشخاص حقوقی تا ۵ سال) خواهند گردید.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
بخش چهارم: قوانین دارای ارتباط موضوعی با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول
دسته‌ای از قوانین دارای همپوشانی موضوعی با قانون الزام هستند ومی بایست در تفسیر و اجرا با این قانون منطبق گردند. تأثیر قانون الزام به ثبت بر این قوانین، یا در قالب ضرورت هماهنگی اجرایی با قانون الزام به ثبت است، یا در قالب از دست دادن کارکرد پیشین:
1. قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی (1390): این قانون با هدف سنددار کردن املاک بدون سند دارای سابقه ی ثبتی تصویب شده و اکنون با قانون الزام، تعامل جدی دارد.
2. قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389: که الزام به تنظیم سند رسمی برای پیش‌فروش دارد؛ اما در اجرای آن باید با قانون الزام یکپارچه شوند و حتی به موجب ماده 15 قانون الزام، اصلاحاتی نیز در قانون مذکور صورت گرفته است.
3. بند 2 ماده 1 قانون الحاق به قانون ساماندهی مسکن: که در بخشی که اجازه ی انجام معاملات غیررسمی نسبت به املاک را داده، با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در تعارض قرار می‌گیرد و باید اقدام به جمع بین این دو قانون و تفکیک معاملات نمود.
2. قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی: این قانون با هدف تسهیل اسناد رسمی تصویب شد، که در طول زمان از سوی دفترخانه ها به صورت سلیقه ای اجرا می گردید. اما اکنون به موجب تبصره 7 ماده 10 قانون الزام ، مفاد قانون تسهیل با فرآیندهای سامانه‌ای قانون الزام هماهنگ و اجرا می گردد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فصل تازه‌ای در حقوق املاک و ثبت اسناد کشور گشوده است. با تمرکز بر حذف معاملات عادی، ایجاد سامانه های جامع و شفاف از جمله سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی(ساغر) و سامانه ثبت الکترونیک اسناد(کاتب) و تعامل نهادهای اجرایی، بسیاری از قوانین پیشین را تحت تأثیر قرار داده یا منسوخ کرده است. برای اجرای صحیح و کامل این قانون، ضروری است که تمامی نهادها، مراجع تقنینی و مجریان ثبتی نسبت به هماهنگی و انطباق سایر قوانین و مقررات با این قانون اقدام کنند. چرا که آینده ی ثبات حقوقی در معاملات ملکی، به اجرای کامل این قانون وابسته است.
مشاوره با وکیل متخصص فروش و تقسیم اموال مشاع و مشترک – 88019243
