شکایت برای سند رسمی

یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های نظام حقوقی و اجتماعی ایران، سامان‌دهی معاملات املاک و تثبیت مالکیت افراد بر دارایی‌های غیرمنقول است. ملک و زمین نه‌تنها دارای ارزش اقتصادی کلان بوده، بلکه پیوندی عمیق با امنیت اجتماعی، ثبات اقتصادی، و اعتماد عمومی در بازار معاملات دارد. از این‌رو، قانونگذار از همان آغاز قانونگذاری با تصویب مقرراتی چون قانون مدنی (1307) و به‌ویژه قانون ثبت اسناد و املاک (1310) تلاش کرده است تا مسیر انتقال مالکیت املاک، شفاف، دقیق و تضمین‌شده باشد  و نهایتا با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول(1403) تکلیف اسناد عادی مالکیت را یکبار برای همیشه تعیین نموده است به گونه ای که با اجرایی شدن این قانون و سپری شدن مهلت های قانونی مقرر، دیگر هیچ انتقال مالکیتی جز با سند رسمی معتبر و قابل استناد نخواهد بود.

با این حال باتوجه به اینکه بسیاری از معاملات ملکی در حال حاضر و تا پیش از اجرایی شدن قانون فوق، به صورت سند عادی انجام می‌شود (یعنی طرفین معامله در بنگاه‌های املاک یا حتی به صورت دست‌نویس توافق می‌کنند، بدون آن‌ که سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود) چنین وضعیتی، منشاء بروز اختلافات گسترده‌ای می‌شود. زیرا از یک‌سو خریدار پول یا بخش زیادی از ثمن معامله را پرداخت کرده و انتظار دارد مالکیت رسمی ملک به نام او منتقل گردد و از سوی دیگر فروشنده یا به بهانه‌های مختلف از حضور در دفترخانه خودداری می‌کند یا در بدترین حالت ملک را به دیگری منتقل می‌نماید.

در این مقاله ضمن بررسی ماهیت دعوای شکایت برای سند رسمی، شرایط، مراحل رسیدگی،چالش‌های پیش روی متقاضی سند رسمی و تفاوت شکایت برای تنظیم سند رسمی ملک با سایر دعاوی مشابه مورد مطالعه قرار می گیرد.

 گرفتن سند رسمی برای آپارتمان از فروشنده

ماهیت حقوقی دعوای شکایت برای سند رسمی

دعوای شکایت برای سند رسمی را باید در زمره دعاوی الزام‌آور یا دعاوی تعهدی قرار داد. این دعوا به‌منظور اجرای تعهد قراردادی فروشنده اقامه می‌شود. زیرا فروشنده به‌موجب قرارداد بیع، موظف به انتقال مالکیت است و یکی از مقدمات انتقال مالکیت رسمی، حضور در دفترخانه و امضای سند رسمی است.

از دیدگاه نظریه‌های حقوقی، این دعوا مصداق تعهد به فعل است. بر اساس ماده ۲۳۷ قانون مدنی، اگر متعهد به انجام عملی ملتزم شده باشد، در صورت امتناع، متعهدله می‌تواند الزام او را از دادگاه بخواهد. در همین راستا، شکایت برای تنظیم سند رسمی مصداق بارز چنین تعهدی است.

افزون بر این، این دعوا ماهیتی مالی دارد؛ زیرا مربوط به انتقال مالکیت ملک و در نتیجه دارای آثار مالی مستقیم است. به همین دلیل، هزینه دادرسی آن بر اساس دعاوی مالی و مطابق قیمت منطقه ای ملک محاسبه می‌شود.

باید توجه داشت تا زمانی که مهلت های مقرر در مواد 1 و 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سپری نگردد، دعوای شکایت برای تنظیم سند رسمی، تنها راه ارتباط دهنده میان قرارداد خصوصی و تشریفات قانونی ثبت می باشد، به‌گونه‌ای که از یک‌سو بر اصل لزوم قراردادها و تعهدات خصوصی استوار است و فروشنده به استناد قرارداد عادی ملزم به تنظیم سند رسمی باشد و از سوی دیگر بدون تحقق تشریفات ثبت و تنظیم سند رسمی به نام خریدار، نمی‌توان به نتیجه نهایی بیع یعنی انتقال مالکیت رسمی به خریدار و استناد به مالکیت وی در برابر ثالث رسید.

وکیل برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

شرایط طرح شکایت برای سند رسمی

برای اینکه چنین دعوایی در دادگاه قابل استماع و نهایتاً منجر به صدور حکم شود، باید شرایط خاصی وجود داشته باشد که در ادامه به تفصیل بیان می‌گردد:

۱. وجود قرارداد معتبر (بیع‌نامه،مبایعه‌نامه یا قولنامه): شرط نخست، وجود قراردادی معتبر است که دلالت بر تعهد فروشنده به انتقال ملک داشته باشد. به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است. بنابراین، اگر خریدار تنها به یک توافق شفاهی یا قول و قرار غیرمکتوب استناد کند، امکان اثبات دعوا برای او دشوار خواهد شد. مبایعه‌نامه باید به امضای طرفین برسد، مشخصات ملک به‌طور کامل ذکر شود (پلاک ثبتی، حدود اربعه، مساحت، شماره دفترچه مالکیت) و ثمن معامله نیز تعیین شده باشد.

۲. مالکیت یا اختیار فروشنده: دادگاه تنها زمانی فروشنده را ملزم به انتقال رسمی ملک می‌کند که وی مالک یا مأذون از مالک باشد. چنانچه فروشنده مالک نباشد و بدون اذن مالک اقدام به فروش کند، موضوع مشمول عنوان دعوای حقوقی “معامله ی فضولی” یا شکایت کیفری “فروش مال غیر” می‌گردد و شکایت برای سند رسمی نیز قابلیت استماع نخواهد داشت. ازاین‌رو، بررسی مالکیت فروشنده از طریق استعلام ثبتی یا ارائه سند مالکیت ضروری است.

۳. پرداخت یا ایفای تعهد خریدار: یکی از شرایط اصلی استماع دعوای شکایت برای سند رسمی، اجرای تعهدات خریدار است. اگر خریدار ثمن معامله یا اقساط آن را پرداخت نکرده باشد یا تعهدات قراردادی دیگر مثل پرداخت مالیات، هزینه دفترخانه یا تحویل چک تضمینی را ایفا نکرده باشد، دادگاه دعوا را مسموع نخواهد دانست. مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین نه تنها به اجرای تعهدات مذکور در قرارداد بلکه به نتایجی که عرف و عادت و قانون از عقد حاصل می‌کند نیز ملزم هستند. بنابراین، خریدار باید اثبات کند که به تعهدات خود وفادار بوده یا حداقل برای اجرای آن‌ها آمادگی دارد.

۴. قابلیت انتقال ملک (نبود مانع قانونی یا حقوقی): ملک مورد معامله باید قابلیت انتقال داشته باشد. در صورتی که ملک بازداشت شده باشد (مثلاً در نتیجه حکم دادگاه یا توقیف اجرایی توسط اداره ثبت)، فروشنده حق انتقال رسمی ندارد و در نتیجه شکایت برای تنظیم سند امکان‌پذیر نیست. همچنین در مواردی که ملک دارای معارض یا سند مالکیت معارض باشد، دعوا قابلیت استماع نخواهد داشت.

۵. طرح دعوا علیه مالک رسمی یا قائم‌مقام قانونی او: دعوای شکایت برای سند رسمی باید علیه کسی طرح شود که نام او در دفتر املاک اداره ثبت به‌عنوان مالک قید شده یا قائم‌مقام قانونی وی (وارث، وکیل، قیم، ولی قهری) باشد. به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت تنها کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. بنابراین، حتی اگر فروشنده در مبایعه‌نامه نامش ذکر شده باشد ولی هنوز سند رسمی به نام او صادر نشده باشد، الزام او به تنظیم سند ممکن نیست مگر اینکه مالک رسمی نیز طرف دعوا قرار گیرد.

۶. اهلیت و سمت طرفین دعوا: مطابق مواد ۲۱۰ و ۲۱۱ قانون مدنی، طرفین باید اهلیت قانونی برای معامله داشته باشند. اگر فروشنده محجور (صغیر، مجنون یا غیررشید) باشد، معامله و به تبع آن دعوای شکایت برای سند با اشکال مواجه خواهد شد و باید ولی یا قیم او طرف دعوا قرار گیرد. همچنین دادگاه بررسی می‌کند که خواهان دعوا (خریدار) ذی‌نفع و ذی‌سمت باشد، زیرا بر اساس ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، هیچ‌کس نمی‌تواند به‌نام خود دعوای دیگری را مطرح کند مگر با داشتن سمت قانونی.

۷. توجه به صلاحیت محلی دادگاه: مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی راجع به اموال غیرمنقول باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است. بنابراین، شکایت برای سند رسمی ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح گردد و طرح دعوا در دادگاه‌های دیگر منجر به صدور قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه صالح خواهد شد و جریان رسیدگی را طولانی تر خواهد نمود.

نمونه پرونده الزام به تنظیم سند مغازه و آپارتمان

مراحل رسیدگی به شکایت برای سند رسمی

رسیدگی به دعوای شکایت برای سند رسمی در دادگاه حقوقی، تابع مقررات آیین دادرسی مدنی است و از لحظه ثبت دادخواست تا صدور و اجرای حکم، چندین مرحله اساسی دارد که هرکدام دارای آثار و الزامات حقوقی ویژه‌ای هستند. در ادامه این مراحل به تفصیل بررسی می‌شود:

۱. ثبت دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی: نخستین گام در طرح دعوای شکایت برای سند رسمی، تنظیم دادخواست توسط خریدار (یا وکیل وی) و ثبت آن در سامانه خدمات الکترونیک قضایی(adliran.ir) است. مطابق ماده ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی، هیچ دعوایی بدون تقدیم دادخواست و ثبت در دفاتر خدمات قابل رسیدگی نیست. دادخواست باید مشتمل بر مشخصات طرفین (خواهان و خوانده)، نشانی دقیق، موضوع دعوا (الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی…)، دلایل و مستندات، و خواسته‌های تبعی (مانند خسارت تأخیر تأدیه یا الزام به تحویل مبیع) باشد.

۲. ارجاع پرونده به شعبه دادگاه صالح: پس از ثبت دادخواست، پرونده از طریق معاون ارجاع به یکی از شعب دادگاه حقوقی در حوزه محل وقوع ملک ارجاع می‌شود. بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی راجع به اموال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع مال مطرح شود. بنابراین اگر ملک در اصفهان باشد، حتی اگر طرفین در تهران اقامت داشته باشند، دادگاه اصفهان صالح خواهد بود.

۳. بررسی مقدماتی دادخواست توسط مدیر دفتر: پس از ارجاع دادخواست به یک شعبه مشخص، مدیر دفتر شعبه دادگاه دادخواست را بررسی می‌کند تا نواقص احتمالی آن مشخص شود. در صورت وجود نقص (مانند فقدان پیوست‌ها، عدم درج نشانی دقیق خوانده یا پرداخت ناقص هزینه دادرسی)، اخطار رفع نقص صادر می‌شود و خواهان موظف است در مهلت قانونی نسبت به رفع آن اقدام کند. در غیر این صورت، دادخواست رد می‌شود (ماده ۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی).

۴. ابلاغ دادخواست به خوانده: پس از تکمیل دادخواست، وقت رسیدگی تعیین و اخطار وقت رسیدگی همراه با دادخواست خواهان و ضمایم آن به خوانده ابلاغ می‌شود. ابلاغ طبق مواد ۶۷ به بعد قانون آیین دادرسی مدنی باید به صورت قانونی و واقعی انجام گیرد. در صورتی که خوانده در سامانه ثنا ثبت نام نموده باشد، کلیه ابلاغیه ها به صورت الکترونیکی به وی ابلاغ می گردد.

۵. تشکیل جلسه دادرسی: جلسه دادرسی مطابق ماده ۹۵ قانون آیین دادرسی مدنی با حضور قاضی، خواهان، خوانده یا وکلای آنان تشکیل می‌شود. در جلسه، قاضی از طرفین توضیحات لازم را اخذ می‌کند و ادله و مستندات طرفین مورد بررسی قرار می‌گیرد. اگر یکی از طرفین حاضر نشود، دادگاه به استناد محتویات پرونده و دلایل موجود تصمیم خواهد گرفت.

۶. بررسی مستندات و دلایل طرفین: در این مرحله، قاضی دادگاه به بررسی صحت و اعتبار مبایعه‌نامه، استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک، پرداخت ثمن و هرگونه دلیل دیگر می‌پردازد. مطابق ماده ۱۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه در کشف حقیقت مکلف است همه اقدامات لازم را انجام دهد، حتی اگر طرفین تقاضا نکرده باشند.

۷. ارجاع به کارشناس رسمی (در صورت نیاز): اگر در خصوص مشخصات ملک، اصالت سند یا میزان ثمن اختلافی وجود داشته باشد، دادگاه به استناد ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی می‌تواند موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد. نظر کارشناس معمولاً در پرونده‌های ملکی نقش تعیین‌کننده دارد، هرچند دادگاه الزاماً مقید به تبعیت از آن نیست.

۸. صدور رأی دادگاه بدوی: پس از تکمیل تحقیقات و بررسی مستندات، دادگاه رأی خود را صادر می‌کند. اگر دادگاه دعوا را وارد بداند، حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به نام خواهان صادر می‌شود. در غیر این صورت، حسب مورد دعوای خواهان را به جهت ایرادات شکلی( با صدور قرار رد دعوا یا عدم استماع دعوا) یا به جهت مسائل ماهوی(با صدور حکم به بی‌حقی یا بطلان دعوا) رد خواهد نمود. رأی دادگاه بدوی ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است (ماده ۳۳۶ قانون آیین دادرسی مدنی).

۹. تجدیدنظرخواهی (مرحله دوم رسیدگی): اگر یکی از طرفین به رأی دادگاه بدوی معترض باشد، می‌تواند در مهلت قانونی تجدیدنظرخواهی کند. دادگاه تجدیدنظر استان رسیدگی ماهوی انجام می‌دهد و ممکن است دادنامه ی بدوی را تأیید، نقض یا اصلاح کند.

۱۰. اجرای حکم شکایت برای سند رسمی: پس از قطعیت حکم مبنی بر شکایت برای سند رسمی( در صورت مضی مهلت قانونی اعتراض و یا در صورت صدور رأی در دادگاه تجدیدنظر)، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می‌شود. اگر محکوم‌علیه (فروشنده) حاضر به حضور در دفترخانه و انتقال ملک نشود، دادگاه به استناد ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۱۲۹ قانون ثبت، نماینده دادگاه را به جای او مأمور انتقال رسمی می‌کند. در این حالت، حتی بدون حضور فروشنده، سند رسمی به نام خریدار صادر خواهد شد.

اختلاف سازندگان با مالکین و سند نزدن به نام خریدار

تفاوت دعوای شکایت برای سند رسمی با سایر دعاوی مشابه

باید توجه داشت بسته به شرایط و اوضاع و احوال خاص هر پرونده خواهان باید نسبت به انتخاب عنوان صحیح خواسته و طرح دعوای درست اقدام نماید. در غیر این صورت به نتیجه مورد انتظار خود نخواهد رسید. بنابراین ضروری است خواهان ضمن مشورت با وکیل متخصص املاک، نسبت به تعیین خواسته به صورت دقیق و کامل اقدام نماید؛ چرا که گاهی لازم است علاوه بر دعوای شکایت برای سند رسمی، خواسته های دیگری نیز از دادگاه مطالبه شود که این خواسته ها یا پیش نیاز صدور رای الزام به تنظیم سند رسمی هستند و یا خواهان را از طرح دعوای بعدی بی نیاز خواهد نمود. گاهی نیز خواهان باید بجای خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای دیگری طرح نماید که گرچه از نظر عموم مردم، مشابه دعوای الزام به تنظیم سند می باشد، اما تفاوت های ظریف و کلیدی با این دعوا دارد. از جمله این دعاوی می توان به موارد زیر اشاره نمود:

1. دعوای اثبات مالکیت: در دعوای اثبات مالکیت، خواهان مدعی است که مالکیت ملک به او منتقل شده ولی هنوز سند ملک صادر نشده است یا با وجود صدور سند، در اسناد رسمی اداره ثبت منعکس نشده است و این دعوا معمولاً زمانی مطرح می‌شود که هیچ سند عادی یا رسمی برای انتقال وجود ندارد یا اینکه سند موجود از نظر ثبتی قابلیت استناد ندارد.با صدور حکم اثبات مالکیت، مالکیت خواهان از نظر قانونی مورد شناسایی قرار می گیرد و می‌تواند مبنای ثبت سند در اداره ثبت قرار گیرد.

اما در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وجود مبایعه‌نامه یا قرارداد عادی معتبر، شرط اصلی است و مالکیت خواهان معمولاً به واسطه عقد بیع یا قرارداد معتبر شکل گرفته و تنها نیاز به رسمیت یافتن در دفترخانه دارد. با صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، صرفاً دادگاه فروشنده یا قائم‌مقام او را مجبور به حضور در دفترخانه و انتقال سند می‌کند.

2. دعوای ابطال سند رسمی: در دعوای ابطال سند رسمی، خواهان مدعی است که سند تنظیم‌شده نزد دفترخانه یا اداره ثبت برخلاف واقع یا بدون رعایت تشریفات قانونی صادر شده و باید باطل گردد و خوانده دعوا معمولاً طرف مقابل اداره ثبت یا دارنده سند رسمی است. در صورت صدور حکم ابطال سند رسمی سند موجود بی اعتبار می‌شود و مالکیت خواهان را تثبیت می‌کند.

در حالی که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان به دنبال ایجاد و صدور سند جدید است، نه ابطال سند موجود و خوانده این دعوا همان فروشنده یا قائم‌مقام قانونی او است و در صورت صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی تنها یک الزام اجرایی برای تنظیم سند انتقال فراهم می شود و به مالکیت پیشین خریدار جنبه رسمی می‌بخشد.

3. دعوای تحویل ملک (تسلیم مبیع): دعوای الزام به تحویل ملک مربوط به تصرف و انتفاع از عین معامله است و زمانی مطرح می شود که صرفنظر از اینکه خریدار سند رسمی دارد یا نه، فروشنده ملک را تحویل وی نداده است. با صدور حکم تحویل ملک، صرفاً به خریدار امکان استفاده و تصرف می‌دهد ولی این حکم اثر ثبتی ندارد.

در حالی که دعوای الزام به تنظیم سند زمانی طرح می شود که خریدار پس از امضای مبایعه‌نامه، سند رسمی نگرفته است؛ صرفنظر از اینکه ملک را تحویل گرفته باشد یا نه. صدور حکم الزام به تنظیم سند منجر به ثبت مالکیت خریدار در دفاتر اسناد رسمی و دفتر املاک اداره ثبت می‌شود و ارتباطی به تصرف فیزیکی خریدار ندارد. مگر اینکه خریدار همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، تحویل مبیع را نیز از دادگاه خواسته باشد.

4. دعوای خلع ید و رفع تصرف: خلع ید و رفع تصرف معمولاً زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون مجوز قانونی ملک دیگری را تصرف کرده است و ناظر بر جنبه‌های تصرف و انتفاع هستند. به منظور طرح این دعاوی، خواهان باید مالک رسمی باشد و سند رسمی مالکیت داشته باشد. بنابراین اگر صرفاً مبایعه‌نامه عادی داشته باشد، نمی‌تواند دعوای خلع ید طرح کند. در این شرایط ابتدا باید الزام به تنظیم سند رسمی را مطالبه کند و پس از دریافت سند رسمی، دعوای خلع ید یا تخلیه را مطرح کند.

5. دعوای الزام به ایفای تعهدات فرعی (مانند اخذ پایان‌کار یا صورت‌مجلس تفکیکی): برخی دعاوی ملکی مربوط به تعهدات مقدماتی فروشنده است؛ مانند اخذ پایان‌کار شهرداری، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی یا مفاصا حساب مالیاتی. این دعاوی متفاوت از الزام به تنظیم سند رسمی هستند ولی معمولاً در کنار آن مطرح می‌شوند. باید توجه داشت به نتیجه رسیدن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون انجام این مقدمات عملاً امکان‌پذیر نیست. لذا خریدار باید همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به انجام این تعهدات مقدماتی را نیز اقامه کند.

وکیل خوب برای گرفتن سند آپارتمان، زمین و مغازه

چالش‌ها و موانع عملی در شکایت برای سند رسمی

دعوای شکایت برای سند رسمی ملک یکی از پرکاربردترین و در عین حال پیچیده‌ترین دعاوی حقوقی در ایران است. این دعوا در واقع نقطه تلاقی میان آزادی قراردادها در حقوق مدنی و تشریفات ثبتی در حقوق ثبت است. خریدار برای تثبیت مالکیت خویش ناگزیر است این دعوا را مطرح کند، زیرا بدون سند رسمی، مالکیت او در برابر اشخاص ثالث به رسمیت شناخته نمی‌شود.

اگرچه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از لحاظ نظری ساده به نظر می‌رسد، اما در عمل موانع متعددی وجود دارد که از جمله آن ها می توان به فوت فروشنده و لزوم طرف دعوا قرار دادن وراث، بازداشت ملک در اثر بدهی‌های فروشنده، انتقال ملک به شخص ثالث و ایجاد تزاحم منافع، فقدان پایان‌کار یا صورت‌مجلس تفکیکی در املاک آپارتمانی و طولانی بودن روند دادرسی و اجرای احکام اشاره نمود. این موارد سبب می‌شود که دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی گاهی سال‌ها به طول بیانجامد و خریدار با مشکلات عدیده‌ای مواجه گردد.به همین جهت پیشنهاد می گردد قبل از هرگونه اقدام قضایی در خصوص املاک با یک وکیل متخصص املاک و دعاوی قراردادی مشاوره نمایید تا به بهترین صورت، با کمترین موانع و در کوتاه ترین زمان ممکن به حقوق قانونی خود دست پیدا کنید.

ارتباز با وکیل برای دعوای ملکی- 02188019243