خرید ملک به صورت مشترک از جمله مسائلی است که در روابط خانوادگی و اجتماعی بسیار اتفاق میافتد. در این وضعیت، معمولاً به دلیل اعتماد بین شرکا ـ بهویژه در روابط مادر و فرزند، یا خواهر و برادر ـ دقت کافی در تعیین و ثبت سهمها صورت نمیگیرد. همین موضوع بعدها منشأ بروز اختلاف میشود. اهمیت موضوع از آن جهت است که ملک، یکی از مهمترین و گرانترین اموال در جامعه محسوب میشود و اختلاف در مالکیت آن میتواند به نزاعهای طولانی در دادگاهها منجر گردد. در این میان، اسناد عادی مثل قولنامه و حتی وکالتنامه نقشی حیاتی در تعیین سهم مالکیت دارند، اما کافی نیستند و باید نهایتاً به سند رسمی ختم شوند. بنابراین بررسی دقیق وضعیت حقوقی قولنامه، شراکت مشاع، و آثار آن بر دعوای مطروحه ضروری است. در مواجهه با انکار شراکت توسط شریک، ارائه اسناد و مدارک مالکیت مشترک بهترین راه برای دفاع از انکار شراکت آپارتمان و اثبات حقوق قانونی شماست.
وکیل برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
ماهیت حقوقی قولنامه در خرید آپارتمان مشترک
قولنامه یا مبایعهنامه عادی، به عنوان یک قرارداد خرید و فروش، از نظر قانون مدنی معتبر است و تعهد به انتقال رسمی ملک ایجاد میکند. مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی تا زمانی که مخالف صریح قانون نباشند، معتبرند. بنابراین وقتی خریداران توافق میکنند که یک ملک را مشترکاً خریداری کنند و سهم هر یک (مثلاً سه دانگ به نام یکی و سه دانگ به نام دیگری) در قولنامه ذکر شود، این توافق الزامآور است.
نکته مهم این است که قولنامه سند «عادی» است، نه رسمی. یعنی در برابر اشخاص ثالث و اداره ثبت، قدرت اجرایی همانند سند رسمی ندارد، اما در روابط بین طرفین قرارداد معتبر است. به بیان ساده، قولنامه تعهد میآورد و دادگاه نیز در صورت بروز اختلاف میتواند بر اساس آن رأی صادر کند. پس در خریدهای خانوادگی، قولنامه اگرچه یک دلیل معتبر است، اما برای جلوگیری از اختلاف، باید با سند رسمی تکمیل شود.
شراکت و ملک مشاع از دیدگاه قانون
مطابق ماده ۵۷۱ قانون مدنی، شراکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه. در ملک مشاع، سهم هر شریک در کل ملک پراکنده است؛ یعنی شریک سهدانگی نمیتواند بگوید این اتاق یا این بخش از حیاط متعلق به من است، بلکه در کل آپارتمان مالک سه دانگ از شش دانگ است.
آثار ملک مشاع بسیار مهم است: هیچ شریکی بدون رضایت سایر شرکا حق تصرف مادی در ملک ندارد (مثل فروش کل ملک یا اجاره آن)، اما میتواند سهم مشاع خود را بفروشد یا حتی به رهن بگذارد. برای مثال، اگر شما مالک سه دانگ باشید، حق فروش همان سه دانگ را دارید، اما نمیتوانید کل خانه را بفروشید. همچنین هر شریک میتواند از دادگاه درخواست تقسیم (افراز) ملک کند، مگر اینکه تقسیم موجب ضرر یا غیرممکن باشد (مثلاً در آپارتمانهای کوچک). در این صورت، قانون فروش ملک مشاع و تقسیم بهای آن را پیشبینی کرده است.
گرفتن سند رسمی برای آپارتمان از فروشنده
آثار اختلاف در شراکت ملکی
شراکت ملکی زمانی رخ میدهد که چند نفر به صورت مشاع در ملکی شریک باشند. به عبارت دیگر، ملک بهطور مشاع در مالکیت همۀ شرکا قرار دارد و هیچیک مالک بخش معین و مفروز از ملک نیست، بلکه سهم هر شریک در کل ملک پراکنده است.مثلاً اگر دو نفر هر کدام ۵۰ درصد از ملکی را مالک باشند، هیچکدام نمیتوانند ادعا کنند “این اتاق یا این قسمت مخصوص من است” مگر پس از افراز یا تفکیک رسمی.
هنگامی که بین شرکا اختلاف ایجاد شود، پیامدهایی در بر خواهد داشت که عبارتند از:
الف) محدودیت در تصرف: هیچ شریکی بدون رضایت بقیه شرکا حق تصرف مادی در ملک مشاع (مثلاً اجاره دادن، فروش یا تغییر کاربری ملک) را ندارد. اگر چنین کند، سایر شرکا میتوانند دعوای ممانعت از حق یا خلع ید طرح کنند.
ب) اختلاف در میزان سهم: اگر اسناد مالکیت، قرارداد یا مبایعهنامه به روشنی سهم هر شریک را مشخص نکرده باشد، اختلاف در “میزان مالکیت” ایجاد میشود. در این حالت، یکی ممکن است ادعا کند سهم بیشتری دارد یا پرداخت بیشتری کرده است.
ج) مشکلات در استفاده مشترک: گاهی یکی از شرکا کل ملک را در تصرف دارد و مانع استفاده دیگران میشود. این امر میتواند موجب طرح دعوای افراز، تقسیم یا مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف گردد.
د) دعوا بر سر فروش یا تقسیم ملک: اگر ملک قابل افراز باشد (طبق نظر اداره ثبت یا دادگاه)، هر شریک میتواند افراز بخواهد. اگر قابل افراز نباشد (مانند آپارتمان یا زمین کوچک)، تنها راه، فروش ملک مشاع از طریق دادگاه و تقسیم ثمن بین شرکاست.
نحوه اثبات سهم شرکا در صورت بروز اختلاف
وقتی سند مالکیت مشاعی یا توافق کتبی موجود نباشد، اثبات سهم شرکا اهمیت زیادی پیدا میکند. راههای متعارف اثبات عبارتاند از:
الف) اسناد رسمی: اگر ملک دارای سند رسمی تکبرگی باشد، میزان سهم هر شریک در سند درج میشود (مثلاً ۳ دانگ از ۶ دانگ) و قویترین دلیل مالکیت است.
ب) مبایعهنامه یا قرارداد عادی: اگر شرکا با قولنامه یا مبایعهنامه سهمی خریده باشند، میتوان با ارائه همان سند و سایر ادله (رسیدهای پرداختی، شهادت شهود) سهم را اثبات کرد. باید توجه داشت که اگر قرارداد عادی باشد و طرف مقابل انکار کند، نیاز به اثبات اصالت آن از طریق کارشناسی خط و امضا خواهد بود.
ج) شهادت شهود و اقرار: در نبود سند، شهادت شهود یا اقرار طرف مقابل میتواند مبنای قضاوت قرار گیرد. البته در دعاوی ملکی، اصل بر وجود سند کتبی است و شهادت نقش تکمیلی دارد.
د) رسیدهای مالی و بانکی: اگر یکی از شرکا ثابت کند بخشی از ثمن معامله یا هزینههای خرید را پرداخت کرده، میتواند مالکیت خود را بر همان میزان اثبات کند. این امر نیاز به بررسی کارشناسی و تطبیق پرداختها با قرارداد دارد.
هـ) امارات قضایی: رفتار و اعمال طرفین (مانند استفاده مشترک، پرداخت مالیات و عوارض شهرداری توسط هر شریک) میتواند برای قاضی قرینه و اماره قضایی بر وجود و میزان شراکت باشد.
اهمیت سند رسمی در انتقال سهم
سند رسمی انتقال ملک که در دفترخانه تنظیم میشود، از نظر قانون ثبت، اصلیترین و قطعیترین دلیل مالکیت است. مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت کسی را مالک میشناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.
بنابراین حتی اگر قولنامه و وکالتنامه موجود باشد، مادامی که سند رسمی به نام شما تنظیم نشده باشد، هنوز مالکیت قطعی در اداره ثبت ندارید. اما از آنجا که قولنامه و پرداخت وجه نزد دادگاه معتبر است، شما میتوانید الزام طرف مقابل را به تنظیم سند رسمی بخواهید.
در نتیجه، اگر سه دانگ آپارتمان در دفترخانه به نام شما منتقل شود، مالکیت شما قطعی و غیرقابل انکار است. در مقابل، مادرتان تنها نسبت به سه دانگ دیگر مالک است و ادعای او نسبت به کل ملک بدون سند رسمی بیاعتبار خواهد بود.
نمونه سوال قولنامه و شراکت در آپارتمان مشترک و انکار شریک
سلام وقت بخیر. مادرم و من یک واحد آپارتمان مسکونی خریداری کردیم. بخشی از پول را من پرداخت کردم و شرط کردم سه دانگ از خانه به نام من شود. او هم قبول کرد. قولنامه و وکالت به نام من تنظیم شده تا کارهای سند انجام شود و سپس سه دانگ به نام مادرم انتقال دهم. اکنون که همه مراحل انجام شده، مادرم مدعی مالکیت کل ملک شده و در واقع شریک من شراکت را انکار میکند و درخواست فاکتور داده است. آیا میتواند چنین ادعایی داشته باشد؟ و پاسخ من به ادعای مالکیت شریکم چه باید باشد؟
پاسخ به سؤال شراکت در آپارتمان مشترک
در این پرونده، شما و مادرتان با یکدیگر آپارتمان خریداری کردهاید. قولنامه و وکالتنامه به نام شماست و بخشی از ثمن معامله نیز توسط شما پرداخت شده است. بنابراین شما از نظر حقوقی مستحق مالکیت سهم خود هستید.
اگر سه دانگ به نام شما و سه دانگ به نام مادرتان در سند رسمی منتقل شده باشد، تکلیف روشن است: هر کدام به نسبت سهم خود مالک هستید. ادعای مادرتان مبنی بر مالکیت کل ملک خلاف اسناد است و در دادگاه پذیرفته نخواهد شد.
اگر هنوز سند رسمی صادر نشده باشد، شما میتوانید با استناد به قولنامه، رسیدهای پرداخت و وکالتنامه، الزام مادرتان را به انتقال سهم خود (سه دانگ) در دفترخانه بخواهید. این دعوا در رویه قضایی کاملاً پذیرفتهشده است. در پروندهای که انکار شراکت آپارتمان توسط شریک مطرح شده و شریک شراکت در آپارتمان را انکار میکند، ارائه مدارک مالکیت و دلایل مشارکت برای اثبات حق شراکت ضروری است.
نتیجهگیری
شراکت در خرید آپارتمان، به ویژه میان اعضای خانواده، باید با دقت و ثبت شفاف سهم هر شریک انجام شود تا زمینه اختلاف از بین برود.
قولنامه و وکالتنامه اگرچه اسناد معتبر و الزامآور هستند، اما نهایتاً باید به تنظیم سند رسمی منجر شوند تا مالکیت هر شریک تثبیت شود. هیچ شریکی نمیتواند بیش از سهم خود مدعی مالکیت گردد و ادعای خلاف اسناد عادی یا رسمی در دادگاه مردود است.
در نتیجه، شما میتوانید با استناد به اسناد و مدارک موجود از حق خود دفاع کنید و حتی در صورت امتناع شریک (مادرتان) از انتقال سهم، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح نمایید.
