آپارتمانی را خریده یا فروخته اید و در مدت کوتاهی با افزایش قیمت آپارتمان رخ داده است و شما به عنوان خریدار با این سوال و نگرانی مواجه شده اید که آیا به دلیل افزایش فاحش قیمت، فروشنده حق دارد به جای تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان و التزام به قرارداد به دنبال انحلال آن باشد و معامله آپارتمان را فسخ نموده و مالکیت شما را با خطر روبرو کند؟
همچنین اگر فروشنده باشید و علاقمند به بر هم زدن معامله و بازگرداندن آپارتمان به مالکیت خود، میخواهید بدانید که امکان این کار وجود دارد و اگر پاسخ مثبت است با استناد به چه قانونی و با چه دعوا و طرح و تقدین چه دادخواستی و با استناد به کدام عنوان حقوقی؟
پاسخ کوتاه این است که اگر در زمان معامله تفاوت قیمت وجود داشته و بعد از آن افزایش قیمت آپارتمان رخ داده باشد، خیر چنین امکانی وجود ندارد!
معرفی انواع روش های فسخ قرارداد و احکام فسخ معامله
تاثیر افزایش قیمت در برهم زدن قرارداد فروش آپارتمان
یکی از راه های پایان دادن به عقد لازم فسخ آن می باشد. عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین بطور یکجانبه حق برهم زدن آن را ندارند مگر آنکه به موجب قانون یا قرارداد حق فسخ به آن ها داده شده باشد. در مقابل عقد لازم عقد جایز قرار دارد که در این نوع عقد هر یک از طرفین هر زمان که بخواهد می تواند عقد را برهم بزند.
همانگونه که بیان شد، حق فسخ می تواند یا به موجب قانون باشد یا قرارداد طرفین. پیش بینی فسخ عقد توسط طرفین بدین نحو است که طرفین درضمن قرارداد و یا خارج از آن برای خود یا شخص ثالث، حق فسخ قرارداد در نظر می گیرند.
به موجب ماده 399 قانون مدنی در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد. بنابراین طرفین باید مدت زمان حق فسخ را مشخص نمایند در غیر این صورت هم شرط و هم عقد باطل خواهد بود.
حق فسخ در مواردی توسط قانون پیش بینی گردیده و از آن به عنوان “خیار” یاد شده است. در واقع خیار به معنای حق قانونی یکی از طرفین عقد برای برهم زدن معامله می باشد.
خیار فسخ یا اختیار بر هم زدم معامله یه حق است و صاحب آن میتواند در قرارداد و ضمن عقد، به موجب شرط، آن را ساقط نموده و از آن صرف نظر نماید؛ به این عمل اصطلاحا اسقاط خیارات یا ساقط کردن حق فسخ معامله گفته میشود.
امکان فسخ قرارداد بدلیل تاخیر در پرداخت اقساط ثمن
به موجب ماده 396 قانون مدنی خیارات قانونی از قرار ذیلاند:
- خیار مجلس
- خیار حیوان
- خیار شرط
- خیار تاخیر ثمن
- خیار رویت و تخلف وصف
- خیار غبن
- خیار عیب
- خیار تدلیس
- خیار تبعض صفقه
- خیار تخلف شرط
همچنین می توان از خیار تعذر تسلیم و خیار شرکت نام برد که به طور صریح درقانون نیامده ولی در بین متون قوانین به آنها اشاره شده است.
اثر فسخ قرارداد نسبت به آینده است بدین معنا که تعهدات طرفین نسبت به آینده از بین خواهد رفت و بعد از اعلان فسخ رابطه ی قراردادی طرفین قطع خواهد شد.
لازم به ذکر است که اعمال حق فسخ در خیار مجلس، حیوان، غبن، عیب، تدلیس، رویت و تخلف از وصف فوری است و در خصوص باقی خیارات مدت زمان اعمال حق فسخ براساس عرف در نظر گرفته می شود.
همچنین باید اشاره نمود که شخصی که خواهان فسخ قرارداد است باید در ابتدا اظهارنامه ای ارسال نموده و مراتب فسخ را به طرف دیگر اعلام نماید و سپس تقاضای تنفیذ فسخ را تحت قالب دادخواست فسخ قرارداد از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه ارائه نماید.
23 نکته حقوقی و مهم در خرید ملک و آپارتمان
به هم زدن قرارداد خرید آپارتمان بدلیل گران شدن
سوال: یک اپارتمان را در بهمن ماه خریدم قسمتی از پول را دادم و مبلغی هم وام بود که وام بعد از 3 ماه پرداخت شد و به فروشنده داده شد و او هم در دفتر خانه اسناد رسمی سند را به نام من زد حالا بعد از گذشت 3ماه از انتقال سند میگوید من ضرر کردم و شما باید پول بیشتر ی به من بدهید و اگر نه معامله را به هم میزنم و شکایت میکنم و خانه را خالی نمی کند آیا میتواند فسخ معامله را از دادگاه بخواهد ؟
پاسخ وکیل: در پاسخ به پرسش شما در خصوص امکان بر هم زدن معامله آپارتمان به دلیل گران شدن ملک باید گفت دو راه برای برهم زدن معامله وجود دارد که یکی توافق طرفین در خصوص فسخ عقد می باشد و دیگری ارائه دادخواست فسخ توسط کسی است که ادعای فسخ معامله را به علت تحقق شرایط یکی از خیارات قانونی دارد.
♦ بنابراین کسی که می خواهد معامله آپارتمان را به دلیل گران شدن ملک فسخ نماید ادعای خیار غبن داشته و باید آن را ثابت نماید. توضیح آنکه در شرایطی که یکی از دو طرف معامله از انعقاد معامله دچار ضرر و زیان فاحشی شده که این ضرر ناشی از عدم رعایت تعادل بین عوضین معامله باشد می تواند معامله را به استناد خیار غبن فسخ نماید.
♦ شرایط اعمال خیار غبن به شرح زیر می باشد:
• معامله باید معوض باشد
• کسی که فریب خورده است نباید هنگام عقد از قیمت عادلانه باخبر باشد
• غبن باید فاحش باشد یعنی عرفا قابل مسامحه نباشد
• مغبون باید خیار را فورا اعمال نماید
♦ بنابراین، بعد از آن که هریک از طرفین پی برد که معامله سبب ضرر فاحش او شده است، می تواند معامله را فسخ کند.
در مورد پرونده ی شما باید گفت اصولا در این مرحله و پس از تنظیم سند که فروشنده نمیتواند به ادعای افزایش قیمت موضوع معامله به استناد خیار غبن قرارداد را فسخ کند. چراکه در قراردادها معمولا کلیه خیارات قانونی (از جمله خیار غبن) ساقط می شود و حتی اگر ساقط نشده باشد اعمال خیار غبن فوری است به این معنا که این حق برای طرف (فروشنده) برای مدت نامحدود وجود ندارد و باید ظرف چند روز آن را اعمال نماید. این یک فوریت عرفی می باشد یعنی کسی که در معامله دچار ضرر فاحش شده است بعد از آن که متوجه این موضوع شد باید فورا اقدام کند و اگر این کار را به تعویق بیاندازد، دیگر حق فسخ نخواهد داشت.
♦ ضمناً باید فرق قائل شد بین مورد معامله ای ارزان فروخته می شود و موردی که در زمان انعقاد به قیمت فروخته شده ولی بعداً گران می شود.
مستندات قانونی-بر هم زدن معامله به دلیل افزایش قیمت
ماده ۳۹۶ قانون مدنی: خیارات از قرار ذیلاند:
۱) خیار مجلس
۲) خیار حیوان
۳) خیار شرط
۴) خیار تاخیر ثمن
۵) خیار رویت و تخلف وصف
۶) خیار غبن
۷) خیار عیب
۸) خیار تدلیس
۹) خیار تبعض صفقه
۱۰) خیار تخلف شرط
ماده ۳۹۹ قانون مدنی: در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.
ماده ۴۰۰ قانون مدنی: اگر ابتداء مدت خیار ذکر نشده باشد ابتداء آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.
ماده ۴۰۱ قانون مدنی: اگر برای خیار شرط مدت نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.
ماده ۴۱۵ قانون مدنی: خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت فوری است.
ماده ۴۱۶ قانون مدنی: هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.
ماده ۴۱۷ قانون مدنی: غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.
ماده ۴۱۸ قانون مدنی: اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت.
ماده ۴۱۹ قانون مدنی: در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد.
ماده ۴۲۰ قانون مدنی: خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است.
ماده ۴۲۱ قانون مدنی: اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط نمیشود مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی گردد.
ماده ۴۳۵ قانون مدنی: خیار عیب بعد از علم به آن فوری است.
ماده ۴۴۰ قانون مدنی: خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است.
راه های تماس و مشاوره با وکیل متخصص جهت تنظیم قراردادها
