تخلیه مغازه بدون پرداخت سرقفلی چگونه است؟

مهمترین دغدغه مالکان و موجرین املاک تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه، خود تخلیه ملک تجاری نیست بلکه ضرورت پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه و نیز مبلغ آن است!

بسیار جذاب و مورد توجه خواهد بود که مالک بتواند مستاجر ملک تجاری خود را تخلیه کند و هیچ مبلغی تحت عنوان سرقفلی و حق کسب و پیشه نپردازد یا اینکه فقط قسمتی از این مبلغ را بپردازد یا اینکه مبلغ با روشها و ترفندهایی خیلی دست بالا و حداکثری برای او محاسبه و کارشناسی نشود!!!

نقش اساسی را در این فرایند یک وکیل خوب و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها و فرد متخصص و با تجربه در زمینه دعاوی ناشی از اجاره اماکن تجاری دارای حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت ایفا میکند.

برای تخلیه مغازه بدون سرقفلی و یا حق کسب و پیشه و تجارت، شرایط خاصی لازم است که در ادامه این مطلب تلاش میشود به نحو ساده و قابل فهم به شرایط لازم برای تخلیه و مواردی که موجر برای تخلیه نیازی به پرداخت سرقفلی ندارد اشاره شود.

نکته : در لسان و ادبیات حقوقی واژه های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به جای هم و در معنای هم به کار میروند؛ این امر مبتنی بر مسامحه است؛ در واقعیت منظور قانونگذار از این دو عبارت در عین شباهت، متفاوت است؛ برای اطلاع از تفاوتها و تعاریف هریک از این مفاهیم بهتر مقاله اختصاصی تعریف مفهوم سرقفلی و تفاوت آن حق کسب و پیشه را در سایت دادگران جستجو و مطالعه نمایید.

تعریف و مقررات سرقفلی و حق کسب و پیشه

تفاوت سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ باحق کسب و پیشه در قانون ۱۳۵۶

باید توجه داشت مبحث سرقفلی و ضرورت پرداخت آن از خصوصیات قوانین موجر و مستاجر مصوب سال 1376 وقانون سال 1356 است. البته در قانون سال 1356 فقط به مفهوم حق کسب و پیشه اشاره شده ولی در جایی که موجر مبلغی بابت سرقفلی دریافت نموده باشد، باید در انتهای اجاره آن را پرداخت نماید.

ممکن است قرارداد مشمول قانون سال 1376 باشد ولی مستاجر در ابتدای اجاره پولی پرداخت ننموده باشد، درنتیجه در پایان قرارداد هم استحقاقی به دریافت مبلغی ندارد. بر خلاف حق کسب و پیشه و مقررات قانون سال 1356 که مستاجر در زمان تخلیه در هر حال مستحق دریافت وجهی تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت است که در میان عموم به سرقفلی مشهور است. به جز مواردی که به موجب قانون و در موارد استثنایی، از این مبلغ تماما یا جزئا محروم می گردد.

بنابراین به طور خلاصه می توان گفت مستاجر موضوع قانون سال 1376 در هر حال اگر حکم تخلیه وی صادر شود، اگر در ابتدای اجاره سرقفلی پرداخت نموده باشد، مستحق دریافت سرقفلی است و مستاجر موضوع قانون سال 56 اصولا حق کسب و پیشه(با مسامحه همان سرقفلی) را دریافت می کند مگر در موارد مقرر در قانون که به جهت تخلف مستاجر، از این حق محروم می شود.

تخلیه تجاری بدون پرداخت سرقفلی در چه مواردی امکانپذیر است؟

در اجاره‌ اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، اصل بر حمایت از مستأجر و شناسایی «حق کسب یا پیشه یا تجارت» برای اوست. بنابراین، موجر نمی‌تواند صرفاً به دلیل پایان مدت اجاره، افزایش قیمت ملک، نیاز مالی یا تمایل به تصرف مجدد، تخلیه ملک تجاری را بدون پرداخت حق مستأجر بخواهد.

البته این اصل، استثناهایی دارد. قانون‌گذار در مواردی که تخلیه ناشی از تخلف مستأجر باشد، به موجر اجازه داده است که تخلیه عین مستأجره را بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت درخواست کند که مهم‌ترین این موارد در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ پیش‌بینی شده‌اند و در ادامه به بررسی هر یک از موارد امکان تخلیه ملک تجاری، بدون نیاز به پرداخت تمام یا بخشی از حق کسب و پیشه می پردازیم.

۱. تخلیه به علت انتقال به غیر بدون مجوز

یکی از مهم‌ترین موارد تخلیه ملک تجاری، انتقال منافع مورد اجاره به شخص ثالث بدون داشتن حق انتقال است. اگر محل کسب، پیشه یا تجارت برای استفاده شخص مستأجر اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون اجازه موجر یا بدون داشتن حق انتقال، تمام یا بخشی از منافع ملک را به دیگری واگذار کند، موجر می‌تواند تخلیه را از دادگاه بخواهد.

مبنای این حکم، تخلف مستأجر از حدود قراردادی و منع قانونی مندرج در قانون سال 1356 می باشد. در اجاره‌های تجاری، شخصیت مستأجر، نوع فعالیت و نحوه استفاده از ملک برای موجر اهمیت دارد. بنابراین مستأجر نمی‌تواند بدون مجوز، شخص دیگری را جایگزین خود کند یا منافع ملک را به او منتقل نماید.

با این حال، باید میان ماده ۱۴ و ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶ دقت کرد. در مواردی که انتقال غیرمجاز مشمول ماده ۱۹ و تبصره یک آن باشد، دادگاه ممکن است حکم به تخلیه بدهد، اما مستأجر یا متصرف، حسب مورد، مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت شناخته می‌شود. بنابراین انتقال به غیر، به معنای تخلیه بدون پرداخت هیچ میزان از حق کسب و پیشه نیست بلکه در این حالت موجر موظف به پرداخت نیمی از سرقفلی به مستاجر می باشد.

۲. تخلیه به علت تغییر شغل بدون رضایت موجر

اگر در اجاره‌نامه، شغل خاصی برای استفاده از محل تعیین شده باشد، مستأجر مکلف است صرفا همان شغل را در آن ملک داشته باشد و تغییر شغل بدون رضایت موجر، در صورتی که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نباشد، مستندا به ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. در این فرض، چون تخلیه ناشی از تخلف مستأجر است، موجر اصولاً مکلف به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نخواهد بود.

برای مثال، اگر مغازه برای شغل خیاطی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر آن را به رستوران، تعمیرگاه، سوپرمارکت یا شغلی کاملاً متفاوت تبدیل کند، موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر، تخلیه را مطالبه کند. اما اگر شغل جدید از نظر عرفی مشابه شغل قبلی باشد، ممکن است دادگاه تغییر شغل را احراز ننموده و حکم به تخلیه ندهد.

۳. تخلیه به علت تعدی یا تفریط مستأجر

تعدی و تفریط از دیگر مواردی است که می‌تواند موجب تخلیه ملک تجاری بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت شود. منظور از تعدی این است که مستأجر از حدود اجازه و استفاده متعارف خارج شود و تفریط نیز به معنای کوتاهی در نگهداری و محافظت از عین مستأجره می باشد.

برای مثال تخریب غیرمجاز، ایجاد تغییرات اساسی بدون اجازه، آسیب زدن به بنا، استفاده خطرناک یا نامتعارف از ملک یا بی‌مبالاتی‌ای که موجب ورود خسارت به عین مستأجره شود، می‌تواند از مصادیق تعدی یا تفریط باشد. در این حالت، موجر باید تخلف مستأجر را اثبات کند. صرف ادعا کافی نیست و معمولاً ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، تأمین دلیل، گزارش وضعیت ملک، عکس، شهادت شهود یا سایر دلایل اثباتی اهمیت زیادی دارد.

دراین موارد چنانچه دادگاه تعدی یا تفریط را احراز کند، حکم تخلیه ملک را بدون الزام موجر به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌ نماید.

۴. تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها یا اجرت‌المثل

عدم پرداخت اجاره‌بها یکی از مهم‌ترین و شایع‌ترین موارد تخلیه در اجاره‌های مشمول قانون ۱۳۵۶ است، اما این مورد تشریفات خاصی دارد و صرف تأخیر در پرداخت اجاره، همیشه برای تخلیه کافی نیست.

مطابق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، اگر مستأجر اجاره‌بها یا اجرت‌المثل را در موعد مقرر نپردازد، موجر باید حسب مورد از طریق دفترخانه تنظیم‌کننده سند رسمی اجاره یا از طریق ارسال اظهارنامه، پرداخت اجور معوقه را مطالبه کند. پس از ابلاغ اخطار یا اظهارنامه، مستأجر ده روز مهلت دارد اجاره‌بهای عقب‌افتاده را پرداخت کند. اگر مستأجر در این مهلت قانونی پرداخت نکند، موجر می‌تواند درخواست تخلیه مطرح کند.

در اجاره‌نامه‌های عادی یا مواردی که اجاره‌نامه رسمی وجود ندارد، مستأجر این امکان را دارد که تا پیش از صدور حکم دادگاه، اصل اجور معوقه به اضافه بیست درصد آن را در صندوق دادگستری تودیع کند. در این صورت، حکم تخلیه صادر نمی‌شود. البته این ارفاق قانونی فقط یک بار قابل استفاده است.

بنابراین، تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها، از موارد تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت است، اما تحقق آن منوط به رعایت دقیق تشریفات قانونی، ابلاغ صحیح، سپری شدن مهلت ده‌روزه و بررسی سابقه استفاده ی مستأجر از ارفاق قانونی است.

۵. تخلیه در صورت تکرار بدحسابی مستاجر

تبصره یک بند ۹ ماده ۱۴، وضعیت سخت‌گیرانه‌تری را برای مستأجری پیش‌بینی کرده است که در پرداخت اجاره‌بها مکرراً بدحسابی می‌کند. مطابق این تبصره، اگر مستأجر دو بار ظرف یک سال، پس از اخطار یا اظهارنامه، اجاره‌بها را پرداخت کرده باشد و برای بار سوم نیز اجاره‌بها را در موعد مقرر نپردازد یا تودیع نکند، موجر می‌تواند تخلیه را از دادگاه بخواهد.

اهمیت این تبصره در آن است که قانون‌گذار نمی‌خواهد مستأجر به صورت مکرر با تأخیر، پس از اخطار یا اظهارنامه، اجاره را بپردازد و رابطه استیجاری را با بدحسابی دائمی ادامه دهد. بنابراین، پس از تحقق شرایط مقرر در تبصره، امکان صدور حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت وجود دارد.

البته برای استناد به این تبصره، باید شرایط آن دقیقاً احراز شود. صرف اینکه مستأجر چند بار دیر اجاره داده باشد، کافی نیست. باید اخطار یا اظهارنامه‌های قانونی، تاریخ ابلاغ، تاریخ پرداخت، فاصله زمانی یک‌ساله و عدم پرداخت در مرتبه سوم به‌درستی قابل اثبات باشد.

۶. تخلیه به علت استفاده از مورد اجاره برخلاف منظور مقرر

اگر ملک برای استفاده مشخصی اجاره داده شده باشد و مستأجر از آن برخلاف مقصود قرارداد استفاده کند، این رفتار می‌تواند از موجبات تخلیه باشد. به‌ویژه اگر استفاده جدید با مفاد قرارداد، وضعیت ملک، عرف محل یا حقوق موجر تعارض داشته باشد. برای مثال، اگر محلی برای دفتر تجاری یا فروشگاه خاصی اجاره شده باشد، اما مستأجر آن را به انبار مواد خطرناک، کارگاه پرخطر یا فعالیتی متفاوت و زیان‌بار تبدیل کند، موجر می‌تواند با استناد به تخلف مستأجر، تخلیه را درخواست کند. در این مورد نیز ملاک اصلی، مفاد اجاره‌نامه، عرف، نوع استفاده مورد توافق و آثار استفاده جدید بر ملک و حقوق موجر است. در صورت احراز تخلف، تخلیه به سبب رفتار مستأجر خواهد بود فلذا موجر اصولاً تعهدی به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت ندارد.

با توجه به توضیحات فوق می توان گفت در اجاره‌های تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت یک امر استثنایی است. مهم‌ترین موارد آن عبارت‌اند از انتقال غیرمجاز، تغییر شغل بدون رضایت موجر، تعدی و تفریط، عدم پرداخت اجاره‌بها و تکرار بدحسابی مستأجر در چارچوب بند ۹ ماده ۱۴ و تبصره آن.

با این حال، در هر پرونده باید مستندات به‌دقت بررسی شود؛ زیرا کوچک‌ترین ایراد در اظهارنامه، اخطار، ابلاغ، مهلت قانونی، اثبات تخلف یا تشخیص شمول قانون ۱۳۵۶ می‌تواند نتیجه دعوا را تغییر دهد. همچنین در مواردی مانند انتقال به غیر، ممکن است موضوع مشمول ماده ۱۹ شود و به جای تخلیه کاملاً بدون پرداخت، مستأجر یا متصرف مستحق نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد. بنابراین، برای طرح دعوای تخلیه تجاری بدون پرداخت سرقفلی، صرف ادعای تخلف کافی نیست؛ بلکه باید یکی از جهات قانونی به طور دقیق و مستند احراز شود و دادخواست بر پایه همان جهت قانونی تنظیم گردد.

وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران

پاسخ به پرسش تخلیه مغازه بدون سرقفلی به دلیل ندادن اجاره بها

سوال: سلام ما 4 خواهر و برادر مغازه ای فقط مالکیت مغازه را طبق قانون موجر و مستاجر سال 56 داریم پارسال برج 4 تقاضای تعدیل و اجور معوقه دادیم و بعد از اون هم 2 بار اظهار نامه برای هر ماه برای عدم پرداخت اجاره بها دادیم و دفعه سوم 10 روز اجاره را دیر پرداخت کردند البته تا آخر سال را پرداخت کردند.ظاهرأ شرایط تبصره 1 بند 9 ماده 14 حادث شده آیا میتوانیم تقاضای تخلیه بدون پرداخت سرقفلی کنیم؟لازم به ذکر است که این ملک از زمان پدربزرگمان بوده و مستاجر بدون دادن سرقفلی و فقط با قانون حکومتی صاحب سرقفلی شده است.حال آیا میتوانیم به دلیل ندادن اجاره بها مغازه را تخلیه کنیم بدون اینکه سرقفلی بدهیم؟

پاسخ وکیل: در پاسخ به پرسشی که در خصوص تقاضای تخلیه بدون پرداخت سرقفلی طرح کردید باید گفت سرقفلی به موجب قانون مبلغی است که مالک ملکی در ازای اجاره ی آن ملک به دیگری آن را دریافت میکند و در پایان مدت عقد اجاره ملزم است این مبلغ را متناسب با قیمت روز به مستاجر برگرداند. بنابراین سرقفلی از ابتدای اجاره وجود داشته و با توافق موجر و مستاجر تعیین می گردد و مبنای آن پرداخت مبلغ در ابتدای عقد اجاره است و تخلیه ی ملک بدون پرداخت سرقفلی تنها مطابق تبصره ی ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بوده و بدین صورت است که چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

اما با توجه به اینکه رابطه استیجاری شما مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است، صرفِ تأخیر در پرداخت اجاره‌بها یا ارسال چند اظهارنامه، به‌تنهایی برای صدور حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت کافی نیست. به موجب بند ۹ ماده ۱۴ قانون مذکور، اگر مستأجر با وجود ابلاغ اظهارنامه، اجاره‌بهای معوقه را نپردازد، موجر می‌تواند دادخواست تخلیه مطرح کند. با این حال، تا قبل از صدور حکم قطعی، پرداخت بدهی و خسارات قانونی در بسیاری از موارد می‌تواند مانع صدور حکم تخلیه شود

♦  بهتر است برای بررسی و اطلاع از راه های دیگر تخلیه حضورا به دفتر وکالت مراجعه نموده و با وکیل متخصص تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی مشورت نمائید. 

 وکیل برای تخلیه ملک تجاری و مغازه

مستندات قانونی – مقررات تخلیه مغازه بدون سرقفلی

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. ‌در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌ می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر‌وصول و به موجر بپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح‌ فوق درخواست کند.
‌تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

‌ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر‌گاه اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی ‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌ به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از‌دفا‌تر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. ‌دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به‌دفترخانه مزبور مراجعه نماید.‌

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید. 

‌ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.

راه های تماس و مشاوره با وکیل متخصص دعاوی سرقفلی در تهران