اموالی که از متوفی به جا می ماند مصادیق و انواع متفاوتی دارد؛ در صورتی که بین ورثه در مورد تقسیم اموال مورثی همراهی، همکاری و اتفاق نظر وجود داشته باشد، نوع اموال و دلایل مالکیت آن هرچه که باشد هیچ تفاوتی نمینماید.
در صورتی اموال اعم از منقول یا غیر منقول، دارای سند رسمی مالکیت باشند هم مشکل چندانی وجود ندارد و ورثه میتوانند با مراجعه با دادگاه و طی تشریفات، تقاضای تقسیم اموال و ملاک موروثی را داشته باشند.
مشکل در آنجایی ظاهر میشود که ملک یا مال اعم از منقول و غیر منقول، فاقد سند رسمی قابل استناد باشد(ملک قولنامه ای)؛ در این فرض به دلیل اینکه اصولا مبایعه نامه و قولنامه و سند عادی نزد محاکم و مراجع دولتی به عنوان دلیل مالکیت قابلیت اسناد ندارد، می تواند منشا بروز مشکلات و پیچیده شدن موضوع گردند.هر چند که نظر ما به عنوان یک وکیل متخصص دعاوی مالی و ملکی و قراردادها، با طرح و مدیریت یک دعوای صحیح و جریان یک دادرسی درست، در این موارد هم میتوان به نتیجه تقسیم اموال موروثی حتی با مبایعه نامه، قولنامه و سند عادی دست یافت.
مراحل و شرایط تقسیم ارث و ترکه متوفی
محاسبه میزان سهم ارث هر یک از ورثه
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل:
02188019244 – 02188019243
مبانی حقوقی تقسیم املاک فاقد سند رسمی در رویه قضایی
بسیاری از اشخاص تصور میکنند ملکی که سند رسمی نداشته باشد، دعوای تقسیم آن در دادگاه رد میشود. اما باید میان «دعوای اثبات مالکیت» و «دعوای تقسیم ماترک» تفکیک قائل شد. بر اساس ماده ۳۰۰ قانون امور حسبی، تمام ورثه یا نمایندگان قانونی آنها میتوانند تکنسیم ماترک را از دادگاه بخواهند. قانونگذار در این ماده و مواد قانونی مرتبط، حق درخواست تقسیم را منوط به «رسمی بودن سند» نکرده است.
در واقع، ماترک متوفی به محض فوت بهصورت قهری به ملکیت مشاعی ورثه در میآید (ماده ۸۶۷ قانون مدنی) و اگر اگر مورث (شخص متوفی) در زمان حیات خود مالکیت ملکی را از طریق مبایعهنامه صحیح تحصیل کرده باشد، این حق مالی جزء ماترک محسوب شده و ورثه حق دارند کلیه ی حقوق ناشی از آن سند عادی را بین خود تقسیم کنند.
نکته کلیدی اینجاست که در املاک فاقد سند رسمی، ما با «تقسیم عین ملک» به معنای ثبتی آن طرف نیستیم، بلکه با «تقسیم حق مالکیت و حقوق قراردادی» روبرو هستیم. لذا دادگاه وظیفه دارد با احراز اصالت سند عادی منتسب به مورث و اطمینان از عدم معارض، نسبت به تقسیم آن اقدام کند و پذیرش این دعوا در دادگاه، از باب فصل خصومت و جلوگیری از بلاتکلیفی مالی وراث صورت می گیرد.
آیا ملک موروثی که سند عادی و قولنامه دارد قابل تقسیم است؟
سوال: سلام. یک قطعه باغ و ملک قولنامه ای از مرحوم پدر مان فاقد سند ثبتی به ۴ برادر ۴ خواهر به ارث رسیده . تعدادی از ورثه امکان دادن وکالت جهت تقسیم اموال ندارند. از دادگاه درخواست تقسیم ملک ارثی و در غیر اینصورت فروش آنرا نموده ام لیکن تمایلی به مزایده ندارم. کارشناس هم تعیین شده؛ آیا ملک مذکور تقسیم میشود یا مزایده میرود؟
پاسخ وکیل: در بسیاری از مواقع، تقسیم ارث با سند عادی و بدون رعایت تشریفات، منجر به بروز اختلاف ملکی بین وراث و اعضای یک خانواده میشود. به همین جهت، برای جلوگیری از ضررهای مالی احتمالی، بررسی دقیق اسناد توسط وکیل پیش از هرگونه اقدامی ضروری است.
برای تقسیم ملک موروثی که فاقد سند رسمی مالکیت است (املاک قولنامهای)، در صورت وجود توافق میان تمامی ورثه، مطابق همان توافق عمل میشود؛ به این معنا که اگر همگی بر فروش ملک توافق داشته باشند، ملک فروخته شده و حاصل آن تقسیم میگردد و اگر بر سر تقسیمِ فیزیکی ملک توافق کنند، سهم هر یک از وراث مشخص و به او تسلیم میشود.
اما در صورت عدم توافق بر سر تقسیم، هر یک از ورثه میتواند از دادگاه تقاضای «تقسیم ماترک» نماید. در این مرحله، دادگاه موضوع را به کارشناس ارجاع میدهد؛ چنانچه کارشناس تشخیص دهد ملک بدون کاهش ارزشِ قابلتوجه، قابل تقسیم فیزیکی است، دادگاه حکم به تقسیم و «افراز» آن میدهد. در مقابل، اگر تشخیص داده شود که تقسیم ملک منجر به کاهش ارزش آن میشود، دادگاه حکم به فروش ملک صادر میکند. در این صورت، ملک از طریق مزایده به فروش میرسد که البته هر یک از ورثه نیز حق دارند مانند سایرین در عملیات مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری کنند.
نکته مهم این است که اگر جریان ثبتی ملک به پایان رسیده و ملک دارای سند رسمی باشد، میتوان تقاضای افراز را از «اداره ثبت» و درخواست صدور دستور فروش را از «دادگاه» محل وقوع ملک پیگیری کرد. اما در خصوص املاک فاقد سند رسمی، امکان مراجعه به اداره ثبت وجود ندارد و رسیدگی به تقاضای افراز صرفاً در صلاحیت «دادگاه حقوقی» محل وقوع ملک است. همچنین باید توجه داشت که برای املاک فاقد سند رسمی مالکیت، نمیتوان درخواست «دستور فروش» (به معنای خاص آن در قانون افراز) مطرح کرد.
رایجترین شیوه برای مطالبه سهمالارث در املاک موروثی، دادخواست «تقسیم ماترک» است. از آنجا که قانونگذار برای تقاضای تقسیم، محدودیتی در نوع اموال (منقول یا غیرمنقول) در نظر نگرفته است، صرفنظر از نوع دلیلِ مالکیت (رسمی یا عادی)، میتوان برای تقسیم هر مالی به این خواسته متوسل شد. البته الزامی است که پیش از این اقدام، حتماً «گواهی انحصار وراثت» صادر شده باشد.
یکی دیگر از اقداماتی که به طور غیرمستقیم بر تسریع روند تقسیم تأثیر میگذارد، طرح دعوای «خلع ید مشاعی» است. به این صورت که یکی از ورثه علیه متصرف ملک، شکایت خلع ید مطرح میکند تا وی را مجبور به پذیرش پیشنهاد تقسیم نماید. با این حال، باید به این محدودیت قانونی توجه داشت که امکان طرح دعوای خلع ید در خصوص املاکی که فاقد سند رسمی هستند و تنها سند عادی (قولنامه) دارند، وجود ندارد.
وکیل برای گرفتن و مطالبه سهم ارث
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص ارث- 88019244
2 پاسخ
ایابامبایعه نامه وبرگه صورتجلس زمین واگذاری اداره برق میتوانیم اقدام به خلع ید وپلمپ ملک نمایم؟
نظر مشهور و قالب در رویه قضایی این است که خلع ید از جمله حقوقی است که برای مالک ملک وجود دارد و برای طرح شکایت تحت این عنوان باید دلیل قابل قبول برای مالکیت وجود داشته باشد. توجه داشته باشید که به جکم ماده 22 قانون ثبت هیچ سند عادی هیچگاه دلیل مالکیت محسوب نمی شود و در محاکم و مراجع به عنوان مستند مالکیت قابل پذیرش نیست. اگر میبینید افراد با مبایعه نامه اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند می کنند از باب اجبار و انجام تعهد است و نه از باب ثبوت مالکیت.