سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی(ساغر)

ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، سامانه ی جدیدی تحت عنوان سامانه ی ساماندهی اسناد غیررسمی(سامانه ساغر) پیش بینی نموده است که با راه اندازی این سامانه، گرچه نظام حقوقی ما برای چندین سال با حجم بسیار زیادی از دعاوی ملکی به استناد اسناد عادی مدعیان روبرو خواهد شد، اما یک بار برای همیشه در خصوص اسناد عادی مالکیت وحقوق عینی اشخاص نسبت به اموال غیر منقول تعیین تکلیف می گردد و پس از راه اندازی سامانه ساغر و گذشت مهلت های مقرر در این ماده علاوه بر اینکه تقریبا تمامی املاک واقع در ایران دارای پلاک ثبتی و سند دار می گردد، بلکه در خصوص مالکیت املاک و حقوق عینی راجع به آن نیز تعیین تکلیف و سند رسمی صادر می شود. ساماندهی اسناد غیررسمی ضمن اعتباربخشی به اسناد عادی، امکان رهگیری و استعلام اسناد عادی توسط مراجع ذی‌ربط  را فراهم نموده و با ایجاد بستری برای اتصال اسناد عادی به نظام رسمی ثبت و تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی، سبب کاهش و در نهایت، حذف اختلافات ناشی از اسناد عادی در مراجع قضایی، شبه قضایی، داوری و ادارات خواهد گردید. برخی به سامانه ساغر یا ساماندهی اسناد غیر رسمی املاک، سامانه ثبت ادعا هم می گویند.

وکیل دعاوی ملکی و قرارداد ها در تهران

زمان راه اندازی سامانه ساغر

سامانه ساغرکه در لسان عموم با عنوان سامانه ثبت ادعا شناخته می شود، به موجب قانون الزام به ثبت رسمی املاک می بایست ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون راه اندازی و مراتب راه اندازی آن، توسط رئیس قوه ی قضاییه از طریق روزنامه ی رسمی به اطلاع عموم برسد. بنابراین با توجه به ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در تاریخ 1403/03/17 ، سازمان ثبت می بایست حداکثر تا 1404/03/17 نسبت به راه اندازی سامانه ساغر اقدام می نمود. اما به رغم گذشت مهلت قانونی این سازمان هنوز به تکلیف خود در خصوص راه اندازی سامانه عمل ننموده است.

کارکرد سامانه ثبت اسناد غیررسمی

سامانه ساغر کارکردهای متفاوتی در رابطه با املاک و اسناد عادی معاملات راجع به املاک دارد که عبارتند از:

1. تصدیق نسبی مالکیت مدعی در سامانه ساغر با وجود نداشتن سند رسمی، که از طریق امکان ثبت ادعاها و مستندات راجع به املاکی که برای مدعی، سند مالکیت صادر نشده است صورت می گیرد.
2. الزامی شدن ثبت معاملات املاک در سامانه ساغر، با پیش بینی لزوم ثبت کلیه معاملات راجع به انتقال مالکیت عین و منافع بیش از دو سال و حقوق عینی در سامانه ساغر درخصوص املاکی که مدعی نسبت به درج ادعا در سامانه اقدام نموده است اما هنوز برای مدعی، سند مالکیت صادر نشده است.

وکیل برای تنظیم سند رسمی ملک

ویژگی های سامانه ثبت ادعا راجع به املاک

به منظور کارآیی هرچه بیشتر سامانه ساغر، جلوگیری از صدور اسناد متعارض، تسریع و  تسهیل در روند تعیین تکلیف اسناد عادی راجع به املاک، سامانه ساغر با ویژگی های زیر طراحی شده است:

1. ارتباط برخط و آنی سامانه ساغر با سامانه های قانون تعیین تکلیف، قانون ساماندهی و املاک و کاداستر و سایر سامانه های مرتبط با حوزه تثبیت ملک و مالکیت
2. دارای امکان نظارت و شناسایی درخواست های موازی از ناحیه مدعیان نسبت به یک موقعیت مکانی واحد
3. مکان محور و مبتنی بر سیستم های اطلاعات جغرافیایی بوده و تداخل نقشه های یو تی ام بارگزاری شده توسط مدعیان با یکدیگر یا با اسناد حدنگار را شناسایی می نماید
4. عدم امکان درج مجدد ادعای یکسان نسبت به یک قطعه توسط یک شخص تا زمان تعیین تکلیف ادعای اول
5. عدم امکان درج ادعا بدون درج مستندات، نقشه یو تی ام و جدول اطلاعات توصیفی
6. تکمیل خودکار مساحت، ابعاد و حد فاصل قطعه موضوع ادعای مدعی و جانمایی آن در تقسیمات کشوری بر اساس ادعای مدعی و اخذ تاییدیه از مدعی پیش از درج نهایی ادعا
7. اتصال به سامانه جامع املاک و کاداستر سازمان ثبت به منظور امکان استعلام آنی آخرین وضعیت اسناد مالکیت حدنگار در خصوص قطعات موضوع ادعای اشخاص
8. ارسال مستقیم نقشه، مستندات و سایر اطلاعات درج شده در سامانه به مراجع قانونی ای که مدعی نزد آن ها اقدام قانونی (اعم از طرح دعوا یا انجام امور اداری) بعمل آورده است.
9. ملزم نمودن مدعی به انتخاب عرصه، اعیان یا هردو در زمان درج ادعا
10. فراهم نمودن امکان مشاهده ی اراضی دارای سند مالکیت حدنگار، اراضی دارای ادعا و اراضی فاقد موارد مذکور برای اشخاص
11. اعلام مراتب اقدامات و تعارض در نقشه ها به مراجع قانونی اقدام و نیز به مدعی معارض،  در صورت ثبت ادعای جدیدی که با ادعای سابقی به صورت کلی یا جزئی در تعارض بوده و نسبت به آن در مراجع قانونی اقدام صورت گرفته باشد
12. امکان درج هر ادعا صرفا نسبت به یک قطعه و عدم امکان درج یک ادعا نسبت به قطعات منفصل متعدد

 پرونده و رای ابطال قرارداد و معامله عادی

چه ادعاهایی می بایست در سامانه ساغر ثبت گردد؟

کلیه ادعاهای مربوط به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حقوق عینی راجع به املاک (شامل حق انتفاع عمری یا رقبی بیش از دو سال و حق ارتفاق)، حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی املاک که حداکثر تا یک سال پس از راه اندازی سامانه به موجب سند عادی ایجاد شده باشد و هنوز سند رسمی برای آن اخد نشده باشد می بایست در سامانه ساغر ثبت گردد.

ثبت چه املاک و معاملاتی در سامانه ساغر الزامی است؟

1.  کلیه معاملاتی که راجع به املاک و قبل از راه اندازی سامانه ساغر نسبت به حقوق فوق الذکر با سند عادی صورت گرفته باشد و سند مالکیت آن ها قبل از لازم الاجرا شدن این قانون صادر شده باشد(اعم از سند دفترچه ای یا سند حدنگار زردرنگ)
2. کلیه معاملات عادی نسبت به حقوق فوق الذکر راجع به املاک، که قبل از صدور سند مالکیت حد نگار سبزرنگ در خصوص آن ملک صورت گرفته باشد
3. املاکی که به کلی فاقد سند مالکیت باشد(اعم از اینکه فاقد اقدام برای ثبت باشد یا در جریان ثبت باشد و عملیات ثبتی آن خاتمه نیافته باشد )
4. املاک مجهول المالک ثبتی
5. اسناد رسمی تنظیم شده در اجرای قوانین اصلاحات ارضی که منجر به درج در دفتر املاک نشده است
6. اسناد تنظیمی در اجرای ماده 88 قانون ثبت اسناد
7. چنانچه مالکیت یا ذیحقی شخص به موجب حکم قطعی مراجع ذیصلاح یا رای داوری قطعی ثابت شده باشد اما هنوز منتهی به صدور سند رسمی نشده باشد

 تمامی موارد فوق، مشمول حکم ماده 10 بوده و می بایست در سامانه ساغر درج گردد. اما در صورتی که مالکیت شخص در دفتر املاک ثبت شده باشد و یا اینکه ملکی که دارای سابقه ثبتی است با سند رسمی انتقال یا از طریق وراثت به شخصی منتقل شده باشد و نیز در مواردی که مالکیت منافع و حقوق عینی راجع به ملک به موجب سند رسمی ایجاد یا منتقل شده باشد دیگر نیازی به ثبت ادعای مالکیت یا حق در سامانه ساغر نمی باشد و کلیه معاملات بعدی راجع به این املاک نیز مشمول ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می باشد و پس از اجرایی شدن آن ماده(یعنی ظرف یک سال پس از راه اندازی سامانه ساغر) می بایست در سامانه ی ثبت الکترونیک اسناد(کاتب) به ثبت برسد.

نکات کلیدی و مهم در خرید ملک و آپارتمان

مراحل ثبت ادعا و اقدام در سامانه ساماندهی اسناد عادی

الف- تشریفات ثبت ادعای مالکیت توسط اشخاص

1- تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی

صرفا نقشه هایی که از طریق کارشناسان رسمی با تخصص نقشه برداری، اشخاص دارای پروانه نقشه برداری یا نقشه برداران دارای مجوز از سازمان ثبت تهیه شده باشد در سامانه ساغر معتبر و قابل استناد می باشد.

2- ثبت نام در سامانه ثنای قوه قضاییه

 به منظور امکان درج ادعا در سامانه ساغر ابتدا اشخاص باید از طریق ثبت نام در سامانه ی ثنای قوه قضاییه احراز هویت گردند. پس از آن می توانند اسناد عادی مستند ذیحقی خودرابه انضمام سایرمدارک در سامانه بارگزاری نمایند.

3- درج مستندات و ادعاها در سامانه

کلیه اشخاص حقیقی یا حقوقی(اعم از حقوق عمومی و حقوق خصوصی) که به استناد سند عادی ادعایی در خصوص حقوق فوق الذکر نسبت به ملکی داشته باشند مکلف هستند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه ساغر نسبت به درج ادعای خود به انضمام نقشه مختصات جغرافیایی و جدول اطلاعات توصیفی و مستندات ادعا در سامانه اقدام نمایند.چنانچه ملک دارای سند رسمی باشد درج سند رسمی توسط مدعی اختیاری است و در هر صورت سازمان ثبت مکلف به شناسایی پلاک ثبتی و اعلام آن می باشد. اما اگر ملک فاقد سابقه ثبتی و بدون پلاک ثبتی باشد، سازمان ثبت نسبت به تخصیص پلاک ثبتی به ملک مذکور اقدام می نماید.

4- صدورآنی گواهی الکترونیکی

به محض درج ادعا و مستندات مربوطه توسط اشخاص، سامانه ساغر گواهی الکترونیکی درج ادعا که مشتمل بر کد رهگیری، تاریخ درج ادعا، مهلت اقدام و ضمانت اجرای عدم اقدام می باشد را صادر و در اختیار مدعی قرار می دهد.

5- ضرورت اقدام قانونی مدعیان مالکیت با سند عادی

کلیه اشخاصی که اقدام به درج ادعا و مستندات خود در سامانه ساغر نموده اند، ظرف دوسال از تاریخ درج ادعا و مستندات در سامانه، مهلت دارند نسبت به انجام عمل مقتضی جهت اخذ سند رسمی اقدام نماید. که این اقدام حسب مورد ممکن است یکی از اعمال زیر باشد: طرح دعوای مقتضی در مراجع قضایی یا داوری، تنظیم سند رسمی(در صورت دسترسی و توافق با مالک رسمی)،اخذ سند رسمی مالکیت با طی مراحل قانونی مطابق قوانین خاص ثبتی (از جمله قانون ساماندهی، قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی و …)، ثبت تقاضای اخذ سند در اداره ثبت و سایر مراجع ذیصلاح و یا پیگیری اجرای حکم قطعی مراجع قضایی یا داوری مبنی بر تنظیم سند رسمی.لازم به ذکر است درج ادعا در سامانه فی نفسه حقی در مالکیت عین یا منافع یا حقوق عینی مربوط به املاک برای مدعی ایجاد نمی نماید و در هر صورتی مراجع قانونی بر اساس مقررات و قوانین مربوطه به ادعا رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نمایند.

6-درج مدارک مربوط به انجام اقدام قانونی

مدعی موظف است پس از انجام اقدام مقتضی ، در همان مهلت دو ساله ی پس از درج ادعا، مستندات اقدام خود را شخصا در سامانه درج نماید. ضمن اینکه پس از اقدام مدعی در مراجع قانونی اقدام، با تقاضای مدعی گواهی ثبت اقدام به صورت برخط و آنی توسط مراجع مذکور به سامانه ساغر ارسال می گردد.

7-درج نتیجه ی اقدام قانونی در مورد ملک موضوع ادعا

مراجع اقدام موظف هستند نتیجه اقدامات مدعی را(اعم از رای قطعی صادره در خصوص دعوای مدعی در دادگاه یا داوری، رای هیات های مربوطه، صدور سند و …) به سامانه ساغر ارسال و در سامانه درج نمایند.

وکیل برای تخلیه ملک تجاری و مغازه

ب- معرفی متصرفین به سازمان ثبت بدون نیاز به ثبت ادعا

به منظور جلوگیری از تضییع حقوق روستاییان و افرادی که در مناطق دورافتاده زندگی می کنند و از مقررات قانون جدید و ساز و کار سامانه ی ثبت ادعا اطلاع کافی ندارند قانون الزام به ثبت رسمی املاک، برخی نهادهای دولتی را ملزم نموده نسبت به شناسایی متصرفین و معرفی آن ها به اداره ثبت جهت صدور سند رسمی مالکیت برای ایشان اقدام نمایند. در این موارد، بدون اینکه نیازی به ثبت ادعا یا اقدام دیگری توسط اشخاص باشد، سند مالکیت به نام ایشان صادر می گردد.

1- تکلیف بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت کشاورزی در اراضی روستایی، زراعی و باغی

به موجب تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در خصوص اراضی و مستحدثات داخل در طرح هادی روستا ها و وزارت کشاورزی در خصوص اراضی زراعی و باغی خارج از محدوده قانونی شهرها مکلف گردیده اند:

1- متصرفین زمین های مذکور را شناسایی نمایند.

2- نقشه ی یوتی ام این زمین ها را تهیه نمایند.

3- در خصوص عدم تداخل محدوده مورد تصرف اشخاص با اراضی عمومی(شامل اراضی ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و اراضی موات) استعلام نمایند.

4- مراتب را جهت صدور سند برای متصرفین به سازمان ثبت اعلام نمایند.

2- تکلیف سازمان ثبت در خصوص املاک دارای سند غیر رسمی

پس از انجام اقدامات لازم توسط نهادهای فوق الذکر و ارسال مراتب به سازمان ثبت، این سازمان مکلف است نسبت به:

1- درج نقشه ها در هر پلاک ثبتی منضم به اسامی متصرفان قانونی در سامانه ی ساغر

2- و الصاق نقشه های هر پلاک ثبتی که منضم به اسامی متصرفان قانونی می باشد در محل املاک مذکور

اقدام نماید.

3- تکلیف اشخاص ذینفع و مدعی موضوع اسناد غیر رسمی مالکیت

اشخاص ذینفع و کسانی که مدعی حقی نسبت به اراضی مذکور می باشند مکلف هستند:

1- ظرف 6 ماه از تاریخ بارگزاری نقشه فوق الذکر در سامانه ساغر نسبت به ثبت اعتراض در سامانه ساغر اقدام نمایند.

2- ظرف 1 ماه از تاریخ ثبت اعتراض در سامانه ساغر دادخواست خود را به دادگاه صالح تقدیم نموده و گواهی تقدیم دادخواست به مرجع صالح را در سامانه ساغردرج کنند.

اختلاف سازندگان با مالکین و سند نزدن به نام خریدار

مستنداتی که ادعای مدعی را ثابت می نماید

مدعی جهت اثبات حق مورد ادعای خود می تواند هر مدرک و دلیلی که مثبت ادعای وی باشد را در سامانه بارگزاری نماید. بنابراین هر گونه دلیل یا اماره ای که مثبت ادعای مدعی باشد به عنوان مستند ادعا، قابل درج می باشد. از جمله این مستندات می توان به مبایعه نامه، صلحنامه، رای قطعی مراجع قضایی یا شبه قضایی یا داوری، هبه نامه، تقسیم نامه، استشهادیه، قولنامه، گواهی حصر وراثت و نسق زارعانه اشاره نمود.

دعاوی قابل طرح مرتبط با اسناد ثبت‌ شده در سامانه ساغر

ممکن است به دلایل متعددی از جمله عدم همکاری مالک رسمی، اختلاف میان فروشنده و خریدار، وجود معاملات معارض قبلی یا بعدی، عدم دسترسی به مالک رسمی و …، امکان تنظیم سند رسمی به راحتی برای مدعی فراهم نباشد و مدعی ناچار از طرح دعوای مقتضی در دادگاه جهت اخذ سند رسمی گردد. مهمترین دعاوی که ممکن است مدعی در ارتباط با ادعاهای ثبت شده در سامانه ساغر، اقدام به طرح آن ها نماید عبارتند از:

۱. دعوای اثبات مالکیت یا حق: وقتی سند عادی ثبت‌شده در سامانه به عنوان دلیل وقوع معامله مطرح می‌شود، دارنده سند می‌تواند دعوی اثبات مالکیت یا حق انتفاع را علیه دیگران مطرح کند.

۲. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: در صورتی که طرف مقابل از انجام ثبت رسمی ملک امتناع کند، دارنده سند ثبت‌شده می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تنظیم کند.

۳. دعوای فسخ یا ابطال قرارداد: اگر یکی از طرفین مدعی باشد که قرارداد عادی با اشکال یا تخلف تنظیم شده، می‌تواند دعوای فسخ یا ابطال قرارداد را مطرح کند.

4. دعوای الزام به انجام تعهدات قراردادی: برای اجرای مفاد قرارداد یا الزام طرف مقابل به انجام تعهدات مندرج در سند، دارنده سند می‌تواند دعوی الزام به ایفای تعهدات مطرح کند.

۵. دعوای ابطال سند: طرف مقابل سند ثبت‌شده می‌تواند دعوی ابطال سند صادر شده را به جهات مختلف(از جمله عدم رعایت شرایط اساسی صحت معامله، رد معامله فضولی و ..)  را ارائه دهد.

6. شکایت انتقال مال غیر و کلاهبرداری: کسی که ملک ابتدائا ولو با سند عادی به وی منتقل شده باشد می تواند با طرح شکایت انتقال مال غیر علیه منتقل الیه و فروشنده و اثبات تقدم معامله خود، نسبت به ابطال سند رسمی خریدار دوم و اخذ سند رسمی به نام خود اقدام نماید.

 دادخواست تقابل با موضوع ابطال سند عادی مالکیت آپارتمان

ضمانت اجرای عدم رعایت مواعد سامانه ساغر

1. ضمانت اجرای عدم درج مستندات و ادعا ها در سامانه ساغر ظرف مهلت دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه ساغر، عدم قابلیت ثبت ادعای جدید در سامانه می باشد. مگر اینکه شخص ثالثی ادعایی را در خصوص ملک مذکور در سامانه ثبت نکرده باشد (و اگر ثبت نموده ادعای وی رد شده باشد) و هیچ معامله ی رسمی ناقل ملکیتی در خصوص پلاک ثبتی مذکور در سامانه ثبت نشده باشد که در این صورت امکان ثبت ادعای جدید در سامانه حتی با گذشت موعد مقرر قانونی وجود دارد.  مضافا اینکه پس از راه اندازی سامانه ی ساغر تا پایان مهلت دو ساله ی درج ادعا، هیچ اقدامی از مدعی در مراجع قانونی(اعم از طرح دعوا یا پیگیری مراحل اداری اخذ سند) تا پیش از درج ادعا در سامانه امکان پذیر نخواهد بود.
2. ضمانت اجرای عدم درج مدارک مربوط به اقدام قانونی در ساغر ظرف مهلت دو سال از تاریخ ثبت ادعا، عدم پذیرش هیچ گونه ادعایی از مدعی(اعم از اثبات مالکیت، ابطال سند، مطالبه قیمت روز و …)  در هیچ یک از مراجع قانونی و قضایی علیه اراضی عمومی و دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیتی است که نسبت به مورد ادعا سند مالکیت اخذ نموده باشند. اما در مورد اراضی غیر عمومی و غیردولتی و نیز نسبت به اشخاص ثالث با حسن نیت که هنوز موفق به اخذ سند رسمی مالکیت نشده باشند دعاوی مذکور قابل طرح و رسیدگی می باشد.
3. ضمانت اجرای عدم اخذ سند رسمی ظرف مدت هشت سال از تاریخ ثبت ادعا در سامانه، عدم امکان ثبت معاملات عادی راجع به ملک موضوع ادعا در سامانه ساغر و شمول مقررات ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نسبت به این املاک می باشد. به این معنی که دیگر هیچ سند عادی نسبت به این املاک در هیچ مرجع قضایی، شبه قضایی، داوری یا اداری قابل استماع و استناد نمی باشد و معاملات راجع به این املاک نیز صرفا باید درسامانه ثبت الکترونیک اسناد(کاتب) به ثبت برسد.
4. در صورت عدم اعتراض اشخاص ذینفع در مرجع قضایی ظرف مهلت 6 ماه از تاریخ بارگزاری نقشه در سامانه و یا عدم درج مستندات طرح اعتراض در سامانه ظرف مدت 1 ماه از ثبت اعتراض نسبت به اراضی واقع درطرح هادی روستاها یا اراضی زراعی و باغی خارج از حریم شهرها، اداره ی ثبت مکلف به صدور سند مالکیت برای متصرف قانونی می باشد. در این صورت ذینفع صرفا در صورت بقای مهلت های مقرر در ماده 10 حق ثبت ادعا در سامانه و امکان ابطال سند را دارد و در صورت انقضای مهلت های مقرر در ماده 10 صرفا می تواند علیه ثالث بدون حسن نیت اقدام به طرح دعوای مطالبه ی قیمت روز ملک نماید.

ضمانت اجرای درج ادعا و مستندات در سامانه ی ساغر با علم به عدم استحقاق

در صورتی که شخصی با علم به عدم استحقاق خود اقدام به درج ادعا در سامانه ی ساغر نماید و مستندات ادعای خود را نیز درج کند، صرف انجام این عمل به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول جرم انگاری شده است و مجازات آن جزای نقدی به میزان 20 درصد قیمت روز ملک مذکور می باشد.

حال ممکن است این پرسش مطرح شود که تکلیف آن ادعا چه می شود:

در صورتی که مدعی دیگری در مهلت مقرر قانونی اقدام به ثبت ادعا نسبت به همان ملک نماید، پس از انجام اقدام قانونی، حکم قطعی به نفع هر شخصی صادر گردد سند به نام وی صادر می شود و مدعیان دیگر از سامانه حذف می شوند.

اما در صورتی که مالک واقعی در مهلت مقرر قانونی اقدام به ثبت ادعا و طرح دعوای مقتضی ننماید، چنانچه برای مدعی ای که استحقاق ندارد سند مالکیت صادر نشده باشد، می تواند نسبت به طرح دعوای ابطال معامله عادی و الزام به تنظیم سند به نام خود اقدام نماید اما در صورتی که برای مدعی یا ثالث سند صادر شده باشد ولو اینکه بدون حسن نیت هم باشند، دیگر امکان طرح دعوای ابطال سند رسمی ایشان وجود ندارد و مالک واقعی صرفا می تواند علیه شخص با سوءنیت، دعوای مطالبه قیمت روز ملک را طرح نماید. بنابراین به رغم جرم انگاری ثبت ادعا و مستندات با علم به عدم استحقاق، ضمانت اجرای بطلان سندی که از این طریق اخذ شود پیش بینی نشده است و صرفا امکان اخذ قیمت روز ملک برای مالک وجود دارد.

نکته ی قابل توجه این است که به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، در صورتی که شخص ثالثی با سوء نیت اقدام به درج اسناد جعلی و خلاف واقع در سامانه نماید و یا اقدام به معامله ی معارض با حق مدعی نماید، در صورتی که موفق به اخذ سند مالکیت بر اساس اقدامات مذکور گردد، تلف حکمی تلقی شده و ذیحق نمی تواند نسبت به ابطال سند ثالث اقدام نماید و صرفا می تواند با طرح دعوای اثبات سوء نیت، قیمت روز ملک را  از ثالث با سوء نیت مطالبه نماید. در صورت عدم اثبات سوء نیت، صرفا می تواند قیمت روز ملک را از ید ماقبل خود مطالبه نماید.

 گرفتن سند مالکیت برای آپارتمان از فروشنده

چالش‌ها و راهکارهای سامانه ثبت اسناد غیر رسمی مالکیت

با وجود مزایا و ویژگی های مثبت این سامانه، در عمل ممکن است اجرایی شدن مقررات مربوط به سامانه ساغر با چالش هایی روبرو گردد که از جمله می توان به عدم آگاهی عمومی نسبت به لزوم ثبت سند عادی در سامانه و یا نحوه ی ثبت ادعا در سامانه ساغر، احتمال ورود اطلاعات نادرست یا ناقص توسط کاربران غیرحرفه‌ای، وجود فروض گوناگون و موارد پیش بینی نشده در سامانه که ثبت ادعا یا انتقال در سامانه را غیرممکن یا دشوار می کند اشاره نمود. در هر صورت با راه اندازی سامانه ساغر و عملی شدن مقررات قانونی راجع به آن، به مرور زمان، ایرادات و نواقص آن نیز شناسایی و رفع خواهد گردید. همچنین  ارایه ی آموزش عمومی درباره مزایای ثبت اسناد عادی و نحوه درج ادعا در سامانه، ایجاد سامانه‌های واسط کاربرپسند برای تنظیم و ثبت صحیح ادعاها و معاملات راجع به آن و الزام دفاتر مشاوره املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی به ثبت معاملات عادی راجع به املاک موضوع ادعا در سامانه ساغر، اقدام مقتضی و طرح دعوای صحیح جهت اثبات ادعا و جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص با مراجعه به وکلای متخصص در حوزه ی املاک می تواند به عملی شدن هرچه بیشتر این مقررات منجر شود.

سامانه‌ی ساماندهی اسناد غیررسمی بر اساس ماده ۱۰ قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ابزار نوین و مؤثری برای کاهش تعارضات ملکی، افزایش شفافیت حقوقی و ساماندهی به بازار معاملات غیررسمی املاک است. بهره‌برداری صحیح از این سامانه می‌تواند تحولی ساختاری در نظام حقوقی و ثبتی کشور ایجاد کند و در درازمدت موجب کاهش حجم قابل توجه پرونده‌های قضایی شود.

تماس با وکیل متخصص ملک و سند املاک در تهران