باسلام من میخواهم از ورثه پدر و مادرم بابت تنظیم سند آپارتمان موضوع قرارداد مورث شکایت کنم و ماجرا از این قرار است که بنده ملکی به امانت نزد پدر داشتم که خیلیها از خود پدر و مادرم شنیدند و میدانند که ملک متعلق به بنده است. سه ماه قبل از فوت پدر اقدام کردیم به نقل و انتقال سند از طریق عمران و دفتر خانه اسناد رسمی که بنده تمامی پول این مراحل را پرداخت کردم اما بدلیل قطع بودن سیستم به ما گفتند بروید تا برای شما پیامک ارسال شود که پدرم سه ماه بعد فوت شد و البته که آن پیامک هم سه ماه بعداز فوت پدر به بنده ارسال شد. در حال حاضر خواهرانم ادعا و طلب ارث میکنند. آیا میتوانم با شکایت از ورثه برای تنظیم سند اقدام کنم؟
آیا می شود از ورثه برای قرارداد با پدر به تنظیم سند شکایت کرد ؟
انتقال سند املاک، بهویژه در شرایطی که مالک اصلی فوت کرده باشد، پیچیدگیهای قانونی بسیاری دارد. در پروندهای که بررسی خواهد شد، شخصی ادعا دارد که ملکی را به امانت نزد پدر خود داشته و پیش از فوت وی، اقدام به انتقال سند کرده است. اما به دلیل مشکلات سیستم، این انتقال نهایی نشده و پس از درگذشت پدر، ورثه مدعی مالکیت و ارث بر آن ملک شدهاند.
مسئله اصلی این است که آیا ورثه میتوانند این ملک را بخشی از داراییهای متوفی محسوب کنند و در فرآیند ارث مطالبه نمایند، یا اینکه شخص مذکور میتواند با استناد به مدارک و شواهد قانونی، ادعای مالکیت خود را اثبات کند و ورثه را ملزم به انتقال سند نماید؟ در ادامه، ابعاد مختلف این پرونده خواهیم پرداخت:
１. وضعیت حقوقی ملک قبل از فوت مالک:
بر اساس قوانین ایران، اصل بر این است که مالک رسمی یک ملک، شخصی است که نام او در سند رسمی ثبت شده است. بنابراین، اگر در زمان فوت مالک، سند رسمی همچنان به نام او باشد، این ملک جزو داراییهای او محسوب میشود و میان ورثه تقسیم خواهد شد. مگر آنکه دلیل قانونی و مستندی وجود داشته باشد که نشان دهد ملک پیش از فوت به شخص دیگری تعلق گرفته است.
شخص موردنظر در این پرونده ادعا دارد که ملک متعلق به او بوده و تنها بهصورت امانت نزد پدر نگهداری میشده است. اما باید توجه داشت که در محاکم حقوقی، ادعای امانتداری یک ملک بدون سند معتبر، معمولاً پذیرفته نمیشود.
برای اثبات چنین ادعایی، وجود مدارک و شواهد زیر ضروری است:
قولنامه یا مبایعهنامهای که نشان دهد پدر، ملک را به او منتقل کرده است.
رسیدهای پرداختی مربوط به هزینههای انتقال سند، که توسط شخص پرداخت شده باشد.
مکاتبات رسمی، پیامکهای ارسالشده از سوی سازمانهای مرتبط، یا هرگونه سند دیگری که تأیید کند فرآیند انتقال ملک پیش از فوت آغاز شده بوده است.
شهادت افرادی که از این توافق مطلع بودهاند.
２. تأثیر فوت مالک بر انتقال سند:
اگر شخص متوفی پیش از فوت، متعهد به انتقال سند ملک به نام شخص دیگری شده باشد، این تعهد از نظر قانونی همچنان پابرجا خواهد بود و با فوت وی از بین نمیرود. بلکه مطابق قانون، ورثه مسئول اجرای این تعهد خواهند بود و باید سند ملک را به نام فرد مذکور انتقال دهند.
در این پرونده، اگر ثابت شود که پیش از فوت، مالک اصلی به انتقال این ملک متعهد شده و تنها به دلیل مشکلات اداری (مانند قطع بودن سیستم)، انتقال نهایی نشده است، فرد موردنظر میتواند از طریق مراجع قانونی، الزام ورثه به تنظیم سند رسمی را درخواست کند.
３. آیا ورثه حق دارند این ملک را بهعنوان ارث مطالبه کنند؟
حالت اول: ملک متعلق به متوفی بوده است
چنانچه هیچ مدرک قانونی یا رسمی مبنی بر انتقال ملک به شخص مذکور وجود نداشته باشد، دادگاه آن را بهعنوان بخشی از داراییهای متوفی محسوب کرده و مطابق قانون ارث، میان ورثه تقسیم خواهد کرد. در چنین شرایطی، تمامی ورثه فرزندان متوفی حق خواهند داشت که سهمالارث خود را از این ملک مطالبه کنند.
حالت دوم: ملک قبل از فوت به شخص دیگری انتقال یافته است
در صورتی که شواهد و مدارک کافی نشان دهد که انتقال ملک پیش از فوت قطعی شده بوده است، دادگاه ممکن است حکم دهد که این ملک جزو ماترک متوفی محسوب نمیشود و در نتیجه، ورثه حقی بر آن نخواهند داشت.
４. طرح دعوی علیه ورثه و اقدامات قانونی:
در این پرونده، شخص مذکور میتواند دو نوع دعوی حقوقی را مطرح کند:
１. طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه ورثه
چنانچه مدارکی وجود داشته باشد که نشان دهد مالک اصلی قبل از فوت، متعهد به انتقال سند به نام این فرد شده بوده است، وی میتواند با استناد به مدارک پرداختی، مکاتبات انجامشده، استعلامهای اداری، و شهادت شهود، دادخواستی تحت عنوان “الزام ورثه به تنظیم سند رسمی” ارائه دهد. در این صورت، دادگاه بررسی خواهد کرد که آیا این تعهد قانونی بوده و ورثه موظف به اجرای آن هستند یا خیر.
２. طرح دعوی اثبات مالکیت و ابطال تقسیم ارث
در صورتی که ورثه این ملک را در فرآیند انحصار وراثت بهعنوان بخشی از اموال متوفی معرفی کرده باشند، شخص موردنظر میتواند دادخواست اثبات مالکیت ارائه دهد. در این شرایط، دادگاه بررسی خواهد کرد که آیا ملک پیش از فوت، به این فرد تعلق داشته یا خیر. اگر اثبات شود که ملک متعلق به او بوده، دادگاه میتواند تقسیم ارث را در مورد این ملک ابطال کند.
５. نقش شهادت شهود و سایر مستندات:
اگرچه شهادت شهود میتواند بهعنوان یکی از دلایل اثبات ادعا مطرح شود، اما باید توجه داشت که دادگاهها معمولاً اولویت را به اسناد رسمی و مکتوب میدهند.
در صورتی که افراد معتمدی (از جمله اعضای خانواده یا آشنایان) بتوانند شهادت دهند که متوفی پیش از فوت، این ملک را به شخص مذکور واگذار کرده بوده است، دادگاه ممکن است این شهادت را بهعنوان یکی از دلایل بررسی کند. اما برای موفقیت در دعوی، لازم است که این شهادتها با سایر مدارک و مستندات رسمی تقویت شوند.
６. بهترین اقدامات برای پیگیری حقوقی:
برای پیگیری این پرونده، اقدامات زیر توصیه میشود:
- جمعآوری کلیه مدارک و مستندات مرتبط شامل رسیدهای پرداختی، مکاتبات اداری، پیامکهای سازمان ثبت، یا هرگونه سند دیگر که نشان دهد انتقال در حال انجام بوده است.
- ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی یا اثبات مالکیت در دادگاه حقوقی.
- در صورت نیاز، ارائه شهادت شهود و درخواست استعلام از مراجع رسمی برای تأیید ادعا.
وکیل دعاوی ملکی و قرارداد ها در تهران
نتیجه گیری:
نتیجه این پرونده بستگی به میزان مدارک و شواهد ارائهشده در دادگاه دارد. اگر مستندات کافی وجود داشته باشد، شخص مذکور میتواند از طریق مراجع قانونی، ورثه را ملزم به اجرای تعهدات مالک اصلی کند. اما اگر مدارک کافی ارائه نشود، ملک بهعنوان دارایی متوفی محسوب شده و مطابق قانون ارث، میان ورثه تقسیم خواهد شد.
