به جهات و دلایل مختلف ممکن است دو یا چند نفر با هم در ملکی شریک باشند؛ در میانه شراکت به علل مختلف ممکن است یکی یا چند نفر از شرکا بخواهند که از هم جدا شوند؛ اگر قرار بود که جدا شدن یک شریک منوط به رضایت سایر شرکاء باشد ، همین خود ابزاری میشد برای سوء استفاده از آن شریک و اعمال نظر سایر شرکاء.
در جهت رعایت منافع جمعی مالکان یک ملک شراکتی، قانونگذار بسته به مورد راههایی را برای تمام کردن شراکت در ملک، پیشبینی نموده که در ادامه به این راهها اشاره میشود.
قبل از ورود به بحث راههای فروش ملک شراکتی باید به این نکته اشاره نمود که رابطه بین راههای مختلف فروش ملک شراکتی، گاهی لازم و ملزوم است(مثل تقاضای افراز و دستور فروش) و گاهی موازی و در عرض هم(مانند دستور فروش و تقسیم ارث)؛ از این رو قبل از هر اقدامی مشاوره با یک وکیل دعاوی ملکی و قراردادی بیار میتواند در مدیریت زمان و هزینه و حصول نتیجه مطلوب، موثر باشد.
تقسیم اموال مشترک و دستور فروش ملک مشاع
اطلاع از مقررات افراز ملک مشاع
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل:
02188019244 – 02188019243
راه های فروش ملک شراکتی و زمین موروثی چیست؟
منظور از شراکت در ملک که تعبیری عامیانه است همان اشاعه در تعابیر حقوقی است و اشاعه عبارت است از اجتماع حقوق چند نفر در همه ی اجزای یک مال معین. ملک مشاع ملکی است که دارای دو یا چند مالک باشد و مالکیت این افراد در جزء جزء ملک بوده و سهم هریک از آن ها قابل تشخیص و تمایز نباشد.
در حالت اشاعه مالکیت، هر یک از شریکان اصل سهم و حق مالکیت خود بر ملک شراکتی را دارند، و اصل حق خود را از دست نمی دهد، منتها در عالم خارج آمیخته با حق دیگران است به گونه ای که در هر جزء وجود دارد، بدون اینکه بتوان مصداق مستقل و جداگانه ای برای آن معین کرد.
یکی از مواردی که منجر به ایجاد مالکیت شراکتی بر ملک می گردد، فوت صاحب ملک است که موجب به ارث رسیدن آن ملک به وراث متوفی گردیده و آنها را مالک مشاعی و مشترک ماترک می کند. در واقع وراث در اموال و دارایی شخص متوفی بطور قهری مالکیت مشترک داشته و میزان سهم الارث آن ها تأثیری در این نوع مالکیت ندارد. علاوه بر ارث، قرارداد نیز از دیگر اسباب مالکیت شراکتی بر ملک محسوب می شود که به موجب آن اشخاص بطور ارادی در مالی با یکدیگر شریک می گردند.
از نظر حقوقی، تصرف شریک در مال مشترک در صورتی صحیح و نافذ محسوب میشود که در مقدار سهم خود از ملک شراکتی انجام دهد؛ اما در صورتی که شریکی بخواهد در سهام شرکای دیگر تصرف کند، چنین تصرفی حقوقی و معامله ای انجام دهد، حکم معامله ی فضولی را دارد و غیرنافذ است. بنابراین تصرف حقوقی شریک در یک مال تا میزان سهم خود صحیح و نافذ بوده و نیاز به اجازه ی هیچ یک از شرکا ندارد.
تصرف مادی شرکا در ملک مشاع تابع ماده 582 قانون مدنی می باشد. به موجب این ماده در صورتی که یکی از شرکای ملک مشترک، بدون تحصیل اذن و یا خارج از حدود اذن سایر شرکاء، اقدام به انجام تصرف (مادی) در مال مشترک کند، در صورتی که بعداً سایر شرکاء آن را اجازه ندهند، وی ضامن است و در صورتی که خساراتی وارد آید، آن شریک در برابر خسارات وارده مسئولیت دارد و باید آن را جبران کند.
در خصوص نحوه فروش ملک شراکتی باید گفت اگر یکی از شرکا تنها اقدام به فروش نسبت به سهم خود نماید، این معامله کاملا صحیح و معتبر است چراکه هر مالک مشاعی می تواند بدون اجازه سایرین نسبت به سهم خود هر نوع تصرف حقوقی داشته باشد. منتها باید توجه داشت که تصرفات مادی در ملک مشاع که همان تسلیم و قبض ملک می باشد، قبل از افراز و تقسیم نیاز به با اجازه تمامی شرکاء و وراث دارد.
بنابراین می توان تقاضای افراز ملک را نمود. درخواست افراز املاک مشاع بسته به اینکه جریان ثبتی ملک پایان رسیده است یا نه با اداره ثبت یا دادگاه خواهد بود و این دادخواست باید به طرفیت کلیه ی مالکین مشاعی یعنی همه ی وراث باشد در غیر این صورت درخواست رد خواهد شد.
لازم به ذکر است که اگر میان ورثه صغیر، سفیه، مجنون یا غایب مفقودالاثری باشد، صلاحیت طرح دعوای افراز ملک مشاع در هر حال در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
البته باید توجه داشت که برای فروش ملک شراکتی که منشاء آن ارث است، ابتدا باید گواهی انحصار وراثت از ثبت احوال دریافت شود سپس در صورتی که ملک مورد نظر از سوی اداره ثبت و یا دادگاه محل وقوع مال، غیر قابل افراز تشخیص داده شود، درخواست فروش ملک شراکتی توسط هر یک از وراث به طرفیت تمامی وراث از دادگاه صالح می تواند تقاضا گردد.
دادگاه پس از دریافت دادخواست فروش ملک شراکتی، اقدام به صدور دستور فروش ملک مشترک نموده و پس از مشخص و قطعی شدن ارزش ملک توسط کارشناس، مزایده صورت می گیرد.
نکته قابل توجه در این باره این است که بعد از کسر هزینه های قانونی به نسبت سهم شرکا، مبلغ حاصل از فروش ملک مشترک میان وراث تقسیم می گردد.
نمونه سوال مخاطب در مورد فروش ملک شراکتی و مشترک
سوال: زمینی هست مشترک بین وراث اینجانب چندین بار این ملک شراکتی را برای مزایده گذاشتم مشتری هم برای ملک هست مشکل اینجاست که هر بار میخوان جهت هماهنگی با اجرای احکام میروند مشتری نظرش برای خرید ملک عوض میشه و هر بار مزایده شکست میخوره مشتری هم نمیخره منم نمیدونم چکار کنم قابل تفکیک هم نیست الان من مشکل مالی دارم یکسال دارم راه دادگاه میرم اخر نتونستم این ملک رو بفروشم و وارثین با ما هماهنگی ندارند.لطفا بگید بهترین راه برای فروش ملک شراکتی چیه ؟
پاسخ وکیل: به طور خاص در پاسخ به پرسش شما باید گفت در این فرض 2 راه بیشتر وجود ندارد :
- تمامی وراث با هم بر سر فروش توافق کنند.
- به دادگاه مراجعه نموده و تقاضای دستور فروش دهند.
- با توجه به اینکه منشاء شراکت ارث است، تقاضای مطالبه سهم ارث یا درخواست تقسیم ارث.
در واقع در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد فروخته شده و بهای آن تقسیم شود.
♦ تنها روش فروش ملک هم از طریق مزایده است برای تسریع در پروسه و جریان فروش کاری که شما می توانید انجام دهید یافتن مشتری و هماهنگی با اوست تا در جلسه فروش ملک حاضر شده و در جریان مزایده آن را بخرد.
راه های تماس و مشاوره با وکلای دادگران:
02188019243
راه ها و مراحل تقسیم ارث و ترکه متوفی
مستندات قانونی – فروش ملک شراکتی و زمین موروثی
ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع
افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضای یک یاچند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید.
تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.
ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.
ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء عمل چند نفر و نحو اینها.
ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.
ماده ۵۷۸ قانون مدنی
شرکاء همه وقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت باقی است حق رجوع ندارند.
ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱) در صورت تقسیم.
۲) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.
ماده ۵۸۹ قانون مدنی
هر شریکالمال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.
ماده ۵۹۲ قانون مدنی
هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.
ماده ۵۹۸ قانون مدنی
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.
ماده ۵۹۹ قانون مدنی
تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.
ماده ۶۰۶ قانون مدنی
هر گاه ترکه میت قبل از اداء دیون تقسیم شود و یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هر یک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفر از وراث معسر شده باشد طلبکار میتواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وارث دیگر رجوع نماید.
ماده ۹ آییننامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام مینماید.
ماده ۱۰ آییننامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.
ماده ۳۱۴ قانون امور حسبی
در صورتی که ورثه تراضی در بهای اموال غیرمنقول مورد درخواست تقسیم ننماید اموال نامبرده باید به توسط کارشناس ارزیابی شود و اموال منقول در صورتی ارزیابی میگردد که به ارزیابی در موقع تحریر ترکه به جهاتی نتوان ترتیب اثر داد.
ترتیب انتخاب کارشناس و مقررات راجع به کارشناس که در آیین دادرسی مقرر است در تقسیم رعایت میشود.
ماده ۳۱۶ قانون امور حسبی
تقسیم طوری به عمل میآید که برای هر یک از ورثه از هر نوع اموال حصهای معین شود و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت نباشد ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرارداد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول به اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل میشود.
ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی
در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود.
فروش اموال به ترتیب عادی به عمل میآید مگر آن که یکی از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.
مقررات و فرمول محاسبه سهم ارث ورثه از اموال متوفی (ماترک)
پرسش های متداول درباره نحوه فروش ملک و زمین شراکتی
آیا یکی از شرکای ملک مشاع میتواند بدون رضایت سایر شرکا سهم خود را بفروشد؟
بله. هر شریک میتواند فقط سهم مشاع خود را به شخص دیگری منتقل کند و برای این کار نیازی به رضایت سایر شرکا ندارد. اما اگر قصد فروش کل ملک مشترک وجود داشته باشد، معمولاً باید همه شرکا موافقت کنند یا در صورت غیرقابل افراز بودن ملک، از طریق مراجع قانونی دستور فروش اخذ شود.
اگر یکی از شرکا با فروش ملک مشترک مخالفت کند، چه باید کرد؟
در صورتی که ملک قابل افراز باشد، هر شریک میتواند درخواست افراز و جداسازی سهم خود را مطرح کند. اما اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود و توافقی میان شرکا حاصل نشود، امکان درخواست دستور فروش ملک مشاع از مرجع صالح وجود دارد تا ملک فروخته شده و سهم هر شریک از ثمن فروش پرداخت شود.
فروش زمین یا ملک مشاع چه خطراتی برای خریدار دارد؟
خرید ملک مشاع در صورتی که بدون بررسی وضعیت حقوقی انجام شود، ممکن است باعث بروز مشکلاتی مانند اختلاف با سایر شرکا، محدودیت در تصرف ملک، دشواری در ساختوساز یا استفاده از ملک و حتی طرح دعاوی حقوقی شود. به همین دلیل، پیش از معامله بهتر است وضعیت سند، میزان سهم فروشنده و امکان افراز یا فروش ملک به دقت بررسی شود.
آیا فروش ملک مشاع بدون سند رسمی امکانپذیر است؟
معامله سهم مشاع ممکن است با اسناد عادی نیز انجام شود، اما برای حفظ حقوق خریدار و جلوگیری از اختلافات آینده، انتقال رسمی در دفتر اسناد رسمی و ثبت قانونی معامله اهمیت زیادی دارد. همچنین در برخی املاک، انجام معامله بدون رعایت تشریفات قانونی میتواند مشکلات حقوقی ایجاد کند.
قبل از فروش ملک شراکتی چه نکاتی را باید بررسی کنیم؟
قبل از هر اقدامی بهتر است این موارد بررسی شوند:
میزان دقیق سهم هر شریک در سند مالکیت
قابل افراز یا غیرقابل افراز بودن ملک
وجود بازداشت، رهن یا محدودیتهای ثبتی
توافق یا اختلاف میان شرکا
ارزش واقعی ملک و آثار حقوقی فروش سهم مشاع
رعایت این نکات باعث میشود فرآیند فروش سریعتر انجام شود و احتمال بروز اختلافات حقوقی در آینده به حداقل برسد.
تماس و ارتباط با وکیل متخصص دعاوی ملکی- 88019243
2 پاسخ
یک ملکی دارم باکسی شریک هستم اون نصف ومنم نصف و دوتامون سند داریم من میخوام بفروشم ولی شریکم نمیزاره بفروشم ونمیخره ازم
سلام- مقاله به عنوان ((نحوه افراز و فروش املاک مشاع)) در سایت دادگران وجود دارد که کاملا با موضوع سوال شما مرتبط است؛ میتوانید آن را در سایت جستجو و مطالعه نمایید. به طور خلاصه امکان فروش ملک مشاع با گرفتن حکم عدم افراز و طرح دعوا در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، وجود دارد.