تفاوت تقسیم ترکه با دستور فروش ملک چیست؟

هنگامی که وراث در خصوص نحوه بهره برداری یا فروش ملک مشترک به توافق نمی رسند، ناگزیر از مراجعه به مراجع قضایی هستند. در این میان، انتخاب دعوای مناسب اهمیت بسزایی دارد و شرکا معمولا میان دو راهکار تقسیم ترکه و درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع مردد می مانند. چنانچه منشا شراکت، ارث باشد و ملک مورد اختلاف جزئی از ماترک متوفی محسوب شود، وراث حسب مورد امکان استفاده از هر دو راهکار را دارند؛ یعنی هم می توانند از طریق دادخواست تقسیم ترکه اقدام کنند و هم در صورت فراهم بودن مقدمات قانونی، مسیر صدور دستور فروش ملک مشاع را پیگیری نمایند.

نقطه تمایز این دو روش، تفاوت تشریفات مقدماتی آن ها می باشد. در صورتی که مبنای شراکت افراد، ارث باشد و ملک بخشی از ماترک متوفی محسوب شود، متقاضیان می توانند بدون نیاز به طی کردن فرآیند طولانی افراز در اداره ثبت، مستقیما دادخواست تقسیم ترکه را تقدیم دادگاه کنند. دادگاه در این قالب به وضعیت کلیه اموال متوفی رسیدگی کرده و در صورت عدم امکان تقسیم، حکم به فروش آن صادر می کند.

در مقابل، اگر شرکا بخواهند از مجرای دستور فروش ملک مشاع اقدام کنند، عموما می بایست ابتدا به اداره ثبت مراجعه کرده و تشریفات مربوط به تقاضای افراز را طی کنند و تنها پس از صدور تصمیم قطعی اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک است که می توان دادخواست دستور فروش را به دادگاه ارائه داد. بنابراین شناخت این تفاوت های شکلی و ماهوی، مانع از هدررفتن زمان و رد دادخواست های اشتباه در مراجع قضایی می گردد.

مراحل و شرایط تقسیم ارث و ترکه متوفی

تفکیک ماهوی تقسیم ترکه و افراز ملک مشاع

تقسیم ترکه و افراز ملک مشاع گرچه دو نهاد حقوقی نزدیک به هم می باشند، اما از حیث ماهیت، هدف، مرجع رسیدگی و آثار، کاملا متفاوت هستند و خلط این دو عنوان، در عمل موجب اشتباه در انتخاب مرجع صالح و طولانی شدن فرایند رسیدگی می شود.

1- تقسیم ترکه ناظر به اموال باقی مانده از متوفی است و پس از احراز وراثت، تصفیه دیون و حقوق مقدم، برای تعیین سهم هر وارث در ماترک انجام می شود. به بیان دیگر، موضوع تقسیم ترکه کل ترکه متوفی است، نه صرفا یک مال معین. به همین جهت، قانون امور حسبی در مواد 300 تا 317، برای تقسیم ترکه تشریفات و ضوابط خاصی پیش بینی کرده است تا حقوق همه وراث، از جمله اشخاص محجور یا غایب، به طور کامل رعایت شود.

در مقابل، افراز ملک مشاع مربوط به مالی است که چند نفر در آن شریک هستند و هدف از آن، جدا کردن سهم هر شریک از مال مشترک است. در افراز، بحث بر سر ترکه متوفی یا تصفیه ماترک نیست، بلکه فقط رفع حالت اشاعه از یک مال معین مطرح است. بنابراین، افراز می تواند درباره اموال ناشی از ارث یا حتی اموالی که هیچ ارتباطی با ارث ندارند نیز مطرح شود.

2- از حیث مرجع رسیدگی نیز این دو نهاد از یکدیگر جدا هستند. تقسیم ترکه، دعوایی اختصاصی برای وراث است و طبق مقررات قانون امور حسبی، در صلاحیت دادگاه آخرین اقامتگاه متوفی قرار دارد. این صلاحیت، با توجه به رأی وحدت رویه شماره 719 دیوان عالی کشور، جنبه انحصاری دارد. اما افراز ملک مشاع، در اصل از صلاحیت اداره ثبت آغاز می شود و تنها در مواردی که ملک قابل افراز نباشد یا شرایط قانونی خاصی وجود داشته باشد، درخواست دستور فروش از دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می شود.

3- از نظر آثار حقوقی نیز تفاوت دو نهاد بسیار مهم است. در تقسیم ترکه، دادگاه ناگزیر باید وضعیت همه وراث، دیون متوفی، وصایا، حقوق مقدم و احتمالاتی مانند وجود محجور یا غایب را بررسی کند. به همین دلیل، تقسیم ترکه یک رسیدگی ساده ثبتی یا صرفا فنی نیست، بلکه ماهیتی حمایتی و حسبی دارد. اما در افراز، تمرکز بر قابلیت تقسیم فیزیکی مال و رعایت حقوق شرکا است و اصولا وارد رسیدگی به دیون و تعهدات متوفی نمی شود.

نکته مهم آن است که اگر میان وراث، محجور یا غایب وجود داشته باشد، مسیر تقسیم ترکه حساس تر می شود و دادگاه باید با دقت بیشتری بر حفظ حقوق آنان نظارت کند. همین امر نشان می دهد که تقسیم ترکه، فراتر از یک تفکیک ساده مالکیت است و با نظم عمومی و حمایت از اشخاص ناتوان نیز ارتباط دارد.

با توجه به توضیحات فوق می توان گفت اگر موضوع پرونده، کل دارایی باقی مانده از متوفی(اعم از منقول و غیرمنقول) باشد، عنوان درست تقسیم ترکه است. اما اگر سخن از یک ملک مشترک بین چند شریک باشد، عنوان صحیح افراز ملک مشاع خواهد بود.

حقوق قانونی شرکا در خروج از اشاعه

مالکیت مشاعی، به ویژه زمانی که از طریق ارث تحمیل می‌شود، غالبا منبع بروز تنش‌های خانوادگی و رکود اقتصادی اموال است. قانون‌گذار در حقوق مدنی ایران، با درک این واقعیت، اصل را بر «آزادی شریک در خروج از اشاعه» قرار داده است و امکان خروج شرکا از حالت اشاعه را پیش بینی نموده است.

طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی، هیچ شریکی را نمی‌توان مجبور به باقی ماندن در حالت اشاعه کرد. این ماده صراحتا بیان می‌دارد که «هر شریک مال مشاع می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید». این حق، یک حق مطلق و از قواعد مرتبط با نظم عمومی است؛ زیرا ماندن در وضعیت مشاع، مانع از تصرفات آزادانه مالک در سهم خود شده و باعث کاهش بهره‌وری اموال می‌شود. به همین جهت، هر زمان که یکی از وراث یا شرکا اراده کند، می‌تواند از دادگاه یا مراجع ثبتی تقاضا کند که سهم او را از پیکره مال مشترک جدا کنند.

اما باید توجه داشت که حق خروج از اشاعه، علی‌رغم مطلق بودن، استثنای مهمی به نام «قاعده لاضرر» دارد. ماده ۵۹۳ قانون مدنی تصریح می‌کند که اگر تقسیم ملک منجر به ضرر فاحش شود، تقسیم ممنوع است. ضرر فاحش در این ماده به معنای کاهش شدید ارزش مال به گونه‌ای است که سهم‌های جدا شده، دیگر کارایی یا ارزش اقتصادی سابق را نداشته باشند. در واقع قانون‌گذار در اینجا میان «حق فردی شریک برای خروج از شراکت» و «حفظ ارزش اقتصادی مال» توازن برقرار کرده است و مقرر نموده اگر تقسیم به گونه‌ای باشد که مال را از انتفاع ساقط کند، حق درخواست تقسیم تا زمانی که مانع ضرر برطرف نشود، محدود می‌گردد.

مانع دیگری که می‌تواند حق تقسیم را موقتا متوقف کند، توافقات خود شرکا است. طبق ماده ۵۹۵ قانون مدنی، اگر شرکا در ضمن قراردادی متعهد شده باشند که برای مدت معینی مال را تقسیم نکنند، درخواست تقسیم مسموع نخواهد بود. این بخش نشان‌دهنده احترام قانون به «اراده جمعی شرکا» در برابر «اراده فردی» است.

تأثیر حضور محجور یا غایب در صلاحیت مرجع رسیدگی به تقسیم یا افراز

در نظام حقوقی ما حمایت از حقوق افراد ناتوان یا کسانی که به هر دلیل توانایی دفاع از منافع خویش را ندارند، از اولویت‌های اساسی قانون‌گذار است. این موضوع در فرایند تقسیم ترکه و افراز ملک مشاع به وضوح در ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی قابل مشاهد است. حضور یک فرد محجور یا غایب مفقودالاثر در میان ورثه، مسیر قانونی را به کلی تغییر می‌دهد و تشریفات معمول اداری را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد.

در شرایط عادی، اگر ملکی دارای سند رسمی باشد، وراث هم می توانند به صورت توافقی نسبت به فروش و تقسیم ثمن آن میان خود اقدام نمایند و هم می توانند در صورت عدم توافق برای افراز آن ابتدا به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنند. اما طبق ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی، اگر بین وراث فردی محجور مانند کودک صغیر، فرد مجنون یا سفیه و یا فردی غایب که از او خبری در دست نیست وجود داشته باشد، تقسیم ترکه به تراضی امکان پذیر نمی باشد و هر گونه اقدامی نسبت به مال محجور اعم از افراز یا تقسیم ترکه باید الزاما در دادگاه انجام شود. این بدان معنا است که حتی اگر ملک دارای سند مالکیت تفکیکی باشد، صلاحیت اداره ثبت به نفع دادگاه ساقط می‌شود.

منظور از محجور شامل کودکان صغیر، افرادی که به دلیل اختلال روانی توانایی اداره امور مالی خود را ندارند و یا افرادی است که به دلیل سفاهت نمی‌توانند مصلحت مالی خود را تشخیص دهند. غایب مفقودالاثر نیز کسی است که مدت مدیدی از اقامتگاه خود دور بوده و هیچ خبری از زنده بودن یا نبودن او در دست نیست. حضور هر یک از این افراد کافی است تا پرونده از مسیر ثبتی خارج و به دادگاه ارجاع شود.

علت این تغییر صلاحیت این است که فرایند افراز در اداره ثبت، یک فرآیند عمدتا اداری و فنی بوده که ممکن است منافع افراد ناتوان را به درستی تامین نکند. بنابراین دادگاه به عنوان ناظر بر امور حسبی وظیفه دارد اطمینان حاصل کند که سهم فرد محجور یا غایب به درستی ارزیابی و جدا شده است تا مبادا سایر وراث با نادیده گرفتن حقوق شخص غایب یا صغیر، سهم بیشتری برای خود بردارند یا مال کم‌ارزش‌تری را به آن‌ها اختصاص دهند.

نکته – رعایت ترتیب مراحل تقسیم در صورت عدم تراضی شرکا اجباری است؛ یعنی ابتدا افراز سپس تعدیل یا رد و در نهایت در صورت عدم توافق در روش های پیشین دستور فروش .

نکته – درصورتی که ملک فاقد سابقه ثبتی باشد یا جریان ثبت ملک خاتمه نیافته باشد و یا در صورتی که غایب یا محجوری در بین ورثه باشد، نیازی به مراجعه اولیه به اداره ثبت نیست و ابتدا به ساکن باید جهت درخواست دستور فروش به دادگاه مراجعه نمود. 

راههای تقسیم و فروش اموال مشترک

ترتیب شیوه های تقسیم در صورت عدم تراضی

قانون گذار در مواد 316 و 317 قانون امور حسبی، یک ترتیب و سلسله مراتبی را جهت تقسیم مال پیش بینی نموده است که هدف اصلی آن حفظ مال و جلوگیری از خروج ملک از دست ورثه است و دادگاه یا اداره ثبت حق ندارند بدون بررسی مراحل ابتدایی، مستقیما به سراغ فروش مال بروند. ترتیب این روش های تقسیم به شرح زیر می باشد:

اول: افراز یا تقسیم به تراضی و اجبار

نخستین و مطلوب ترین گزینه، افراز است. افراز به معنای جدا کردن فیزیکی سهم های مشاع است. اگر ملک به گونه ای باشد که بتوان آن را به قطعاتی تقسیم کرد که از نظر ارزش و مقدار با سهم هر وارث برابر باشد، افراز انجام می شود. در این مرحله، عین ملک باقی می ماند و فقط مرزهای مالکیت از حالت مشاع به مفروز تغییر می کند.

دوم: تعدیل و برابر نمودن ارزشی

زمانی که ملک از نظر جغرافیایی یا مرغوبیت یکسان نباشد، نوبت به تعدیل می رسد. برای مثال اگر یک قطعه زمین بخشی در حاشیه خیابان و بخشی در انتها باشد، نمی توان آن را به متراژ مساوی تقسیم کرد؛ زیرا ارزش ریالی آن ها متفاوت خواهد بود. در اینجا کارشناس دادگاه مساحت قطعات را به گونه ای کم و زیاد می کند که ارزش ریالی هر قطعه با سهم وارث برابری کند. در این روش، مساحت ها نابرابر اما ارزش ها برابر می شوند.

سوم: رد و تساوی با پرداخت وجه

اگر حتی با تغییر مساحت هم نتوان عدالت را در تقسیم رعایت کرد، از قاعده رد استفاده می شود. در این مرحله، به وارثی که سهم او از نظر ارزش کمتر از بقیه شده است، مبلغی پول یا مال دیگری از خارج ترکه داده می شود تا این کاستی جبران شود. رد در واقع آخرین تلاش قانون برای نگه داشتن ملک در خانواده و جلوگیری از فروش عمومی است.

چهارم: فروش مال مشاع

طبق ماده 317 قانون امور حسبی، تنها زمانی که مال به هیچ یک از روش های فوق قابل تقسیم نباشد یا تقسیم باعث افت قیمت شدید و ضرر فاحش به ورثه شود، دادگاه به عنوان راه حل نهایی، حکم به فروش مال مشاع صادر می نماید. فروش در حقیقت پایان مسیر تقسیم عینی است. در این مرحله، ملک از طریق مزایده به فروش می رسد و حق ورثه از مالکیت بر عین ملک، به مالکیت بر وجه نقد حاصل از فروش تبدیل می شود.

مقررات افراز اموال و املاک مشاع

آیا نتیجه دادخواست تقسیم ترکه، دستور فروش است؟

سوال: باسلام , خسته نباشید. بنده دادخواست تقسیم ترکه و اجرت المثل در دادگاه حقوقی ثبت کردم و بعد از جلسه دادگاه قاضی و نظریه کارشناسی مبنی بر اینکه به علت کوچک بودن ملک و تعداد ورثه قابلیت تقسیم ندارد و هفت روز قابل اعتراض بود. که بنده اعتراضی نزدم و چون اطلاعات حقوقی کافی نداشتم فکر کردم خود قاضی دستور فروش ملک را صادر میکند و حدود دو ماه از ابلاغ نظریه کارشناسی گذشته فعلا ابلاغیه یا رای برای بنده صادر نشده. خواهشا راهنمایی بفرمایید با توجه به اینکه در عنوان دادخواست بنده اسمی از دستور فروش ملک نبوده و به نظر کارشناس هم اعتراض ننموده ام در حال حاضر باید با چه دادخواست یا لایحه ای پرونده را پیگیری کنم و تفاوت درخواست تقسیم ترکه با دستور فروش ملک مشاع در چیست ؟ ممنونم

پاسخ: امتیازی که قانون امور حسبی برای ورثه در نظر گرفته شده است این است که بدون نیاز به طی تشریفات درخواست افراز و بدون نیاز به تقاضای خاص در خصوص دستور فروش می توانند دادخواست تقسیم ترکه بدهند.
با توجه به توضیحات شما در پرسش مطروحه، شما با استفاده از این امتیاز اقدام به طرح دعوای تقسیم ترکه نموده اید و قاضی جهت بررسی و احراز امکان تقسیم ترکه، موضوع را مطابق مقررات قانونی به کارشناس ارجاع نموده و کارشناس نیز نظر به عدم قابلیت تقسیم مال داده است.
♦  اگر شما در دادخواست صرفا خواسته ی تقسیم ترکه را مطرح نموده باشید و اشاره ای به درخواست فروش نکرده اید، در این شرایط (که ترکه قابل تقسیم تشخیص داده نمی شود)  رویه قضایی محاکم متفاوت است : 
1- برخی قضات عقیده دارند چون ملک قابل تقسیم به یکی از سه روش مرسوم (افراز، تعدیل و رد) نمی باشد و از سویی خواهان تقسیم، از دادگاه درخواست فروش ترکه را ننموده است، بنابراین با غیرقابل تقسیم تشخیص دادن ترکه، دادگاه با تکلیف دیگری مواجه نیست و نمی تواند بدون اینکه خواهان درخواست فروش نموده باشد، خارج از خواسته خواهان حکم به فروش صادر نماید و در این حالت قرار رد یا عدم استماع دعوا صادر می نمایند. 
2- برخی قضات عقیده دارند با توجه به مقررات قانون امور حسبی در باب تقسیم خصوصا ماده 317 قانون امور حسبی که مقرر نموده است وقتی شخصی تقاضای تقسیم ترکه را نمود و قاضی مال را به هیچ یک از روش های سه گانه فوق الذکر قابل تقسیم ندانست می بایست حکم به فروش ترکه و تقسیم ثمن حاصل از فروش به نسبت سهم الارث هر یک از ورثه صادر نماید، زیرا در این موارد، تقسیم ترکه از طریق تقسیم ثمن حاصل از فروش ترکه صورت می گیرد.

بنابراین صرف درخواست تقسیم ترکه بدون درخواست دیگری مبنی بر فروش، برای رسیدگی و صدور حکم قاضی کفایت می نماید و نیازی به طرح دو خواسته(هم تقسیم و هم فروش) در دادخواست وجود ندارد.  که به نظر می رسد این نظر با مقررات قانون امور حسبی و وظیفه قضات به حل و فصل دعاوی سازگارتر است. 

 وکیل برای تقسیم ارث و گرفتن سهم الارث

فروش ملک مشاع در صورت عدم رضایت شریک، چگونه است؟

سوال: با سلام من مالک 76 شعیر از 96 شعیر از مالکیت یک باب مغازه غیر قابل افراز ( که سرقفلی آن نیز واگذار شده است) می باشم. . که 12 شعیر آن مربوط به شریکی است که 50 سال پیش بوده و امروز مجهول المکان است. و 8 شعیر مربوط به برادری است که فوت شده و 5 ورثه دارد. سوال 1- برای فردی که مجهول المکان است چگونه می توان دادخواست فرستاد و طرح دعوی فروش ملک مشاع کرد ؟ سوال 2- در صورتیکه ورثه در دادگاه حاضر شوند سهم مرا بخرند اما بعد از دادگاه اقدام برای پرداخت وجه آن نکنند تکلیف چیست ؟ سوال 3- در صورتیکه که ورثه به قیمت تعیین شده رای بدوی اعتراض کنند چه کی شود ؟

پاسخ: درمورد سوال اول : چنانچه خوانده دعوی مجهول المکان باشد، این موضوع در دادخواست توسط خواهان قید میشود و ابلاغ به شخص مجهول المکان از طریق انتشار در روزنامه صورت میپذیرد. (چنانچه از کد ملی خوانده دعوی مطلع میباشید میتوانید از طریق سایت عدلیران از وضعیت ثبت نام وی در سامانه ثنا مطلع شوید. در صورتی که خوانده در سامانه ثنا ثبت نام نموده باشد ابلاغ از طریق این سامانه صورت میپذیرد.)
در مورد سوال دوم : در صورتیکه شریک ملک مشاعی و یا هر شخص دیگری بخواهند مال مشاعی را بخرند مکلف هستند کلیه مبلغ فروش را در صندوق دادگستری واریز نمایند.(در این صورت مالکین ملک مشاعی هر یک به نسبت سهمش از ملک مشاعی حق دریافت قیمت ملک را از صندوق دادگستری دارد.) چنانچه خریدار نخواهد یا نتواند مبلغ تعیین شده را واریز نماید انتقال ملک به وی صورت نمیگیرد  . در این صورت هیچ گونه نگرانی در این زمینه وجود نخواهد داشت. 
در مورد سوال سوم : هر یک از خواهان و خوانده میتوانند به نظر کارشناس اعتراض نمایند و مثلا در این مورد ادعا نمایند قیمت تعیین شده توسط کارشناس از قیمت واقعی ملک کمتر یا بیشتر میباشد. در این صورت دادگاه موضوع را به هیئت سه نفره کارشناسی ارجاع میدهد. در صورت اعتراض مجدد به نظر هیئت سه نفره موضوع به هیئت پنج نفره کارشناسان ارجاع میشود. و به همین ترتیب کارشناسان هفت نفره و نه نفره و … . پرداخت هزینه کارشناسی ابتدائا به عهده خواهان دعوی و در دفعات بعد به عهده کسی میباشد که به نظر کارشناس اعتراض نموده است.

وکیل برای دعاوی ملکی خانوادگی و ارث

مستندات قانونی – مقایسه تقسیم ترکه و دستور فروش

ماده ۵۷۸ قانون مدنی : شرکاءهمه وقت می توانندازاذن خودرجوع کنندمگراینکه اذن درضمن عقدلازم داده شده باشدکه دراین صورت مادام که شرکت باقی است حق رجوع ندارند. 

ماده ۵۸۳ قانون مدنی : هریک ازشرکاءمی تواندبدون رضایت شرکاءدیگرسهم خودرا جزءیاکلابه شخص ثالثی منتقل کند.

ماده ۵۸۹ قانون مدنی : هر شریک المال می تواندهر وقت بخواهدتقاضای تقسیم مال مشترک رابنمایدمگردرمواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یاشرکاء به وجه ملزمی ملتزم برعدم تقسیم شده باشند.

ماده ۵۹۱ قانون مدنی : هرگاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط براینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشدکه در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.

ماده ۵۹۵ قانون مدنی : هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یاحصه یک یاچند نفرازشرکاءازمالیت باشدتقسیم ممنوع است اگرچه شرکاءتراضی نمایند.

ماده چهارم قانون افراز و فروش املاک مشاع: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی ارث و انحصار وراثت  – 88019243